売る

【価値の下がらない家】将来マンションや家を売るならどんな家やマンションがいいの?

マンションを購入し、将来売却を考えているのであれば、
どんなマンションや家を選んだら良いのでしょうか?

今日は将来価値が下がらない家についてお話したいと思います!

価値を下げたくないなら、シンプル イズ ベスト

将来マンションや家の価値を下げたくないなら、シンプルな家がベストです。

複雑な家になるほど角が多くなり、雨漏りの可能性が高まります。

また、複雑な家ほど足場代がかさむため、
修理するにも、時間とお金がかかります。

素材にとことんこだわること!

メンテナンスが必要な素材は面倒ですし、劣化しやすいです。

特にキッチンなどの水回りは、
汎用性の高い素材にすることをおすすめします。

その時はデザインに惚れても、海外製の商品や希少な素材であれば、
取り寄せにも時間がかかり、コストがかかる家として売却されにくいでしょう。

こだわるというのは、「良い物、オシャレにこだわる」のではなく「汎用性の高い素材」にこだわることです!

家の寿命は意外と長い

日本では築20~25年で、価値はゼロになるとしていますが、
実際、建物の寿命はもっと長いことがほとんどです。

もちろん劣化はしていきますが、20年やそこらで「新しくしなければ住めない」状況というのはとても稀です。

実際、「建物の平均寿命推計」の最新調査に言わせると、木造住宅の平均寿命は64年ということです。

今後中古住宅市場が活性化すれば、定期検査や修繕を行うことが当たり前となり、更に寿命は伸びるでしょう。

まとめ

中古住宅市場はとても大きい市場になることが想定されます。
空き家問題が解消され、安全な建物が残っていく。

とても楽しみな市場です!

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耐震工事をしていない家を売ることはできる?耐震基準を満たしていない家を買う買い手は限られる

古い家を売る場合、耐震工事が済んでいない家を多いのではないでしょうか。

1981年以前に建てられた家は、現在の耐震基準を満たしていないため、
耐震工事をする必要があります。

本来であれば、自分達が住んでいる間に
耐震工事を済ませておくのはベスト(自分達の安全を守るためにも)なのですが、
売るときに耐震の審査をして、耐震基準を満たしてなかった、という方もいらっしゃると思います。

そういった場合、家は売れるのか?ということを説明しましょう!

耐震基準を満たしていない家を売ることはできるのか?

結論、売ることは出来ます。

ただし、条件をつけなければ、買い手が見つかることはほぼないでしょう。

耐震基準を満たしていない家を売る時の条件

  1. 耐震基準を満たすように、耐震工事をする。
  2. 耐震工事をせずに、安く売る。
  3. 建物を取り壊す買い手に限定する。

耐震基準を満たしていないのであれば、
相場の値段で売ることはほぼ出来ないと考えましょう。

2の、耐震工事をせずに安く売る場合、
まずは相場より少し安く売り出し、
あなたの家が「気になる」という買い手が現れた場合、
耐震工事分を差し引きます、という交渉の仕方もありです。

買い手が渋った時点で値を下げると、
契約しやすくなるでしょう。

ただし、不動産会社によって様々な考え方がありますので、
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相談されることをオススメします。

このサイトでオススメの査定サイトはHOME4U。
NTTデータグループが運営していて、安心だしHOME4Uで査定を依頼し、満足する金額で売却できた、という口コミが多いためです。

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納得のいく不動産会社を見つけたい!という方は、
こちらの記事もぜひ御覧くださいね。

家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

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シロアリ駆除をした家を売却するコツがある!雨漏りする家はシロアリがいると心得よ!

雨漏りやシロアリ駆除をしたことがある家を売りたい、
という方もいらっしゃると思います。

今回は雨漏り、シロアリ駆除の経験がある家の売却についてご紹介いたします!

雨漏り、シロアリ駆除の経験がある家を売却する時は必ず告知しましょう!

シロアリは湿気が大好きです。

雨漏りしている家はシロアリがセットであると心得ましょう!

雨漏りやシロアリ駆除の経験がある家を売る場合、
必ず不動産会社に告知をするようにしてください。

買い手にそういった事実があることを伝える必要があるためです。

もし、雨漏りやシロアリのことを伝えなかった場合、
契約が白紙になるだけでなく、損害賠償を請求されることもありますのでご注意くださいね。

雨漏り、シロアリ駆除したことのある家は売れるのか?

こればっかりは売りに出してみないとわかりません。
ただし、売れる可能性はかなり低いでしょう。

見積もりも、おそらく低い金額になりますので、
その辺は覚悟しておきましょう。

売れにくいのであれば、更地にしたほうがいい?

雨漏り、シロアリ駆除をしたことがある家は売れにくいのであれば、
思い切って建物を壊して、更地にして売ったほうが良いのでは?

と考える方もいらっしゃると思いますが、
これはあまりオススメしません。

なぜなら、更地にしてしまうと、固定資産税が高くなるためです。

売ってしまえば固定資産税は払わなくていいじゃないか!
と思いがちですが、もし売れずに長引いてしまった場合、どうでしょうか?

建物がある場合と更地の場合では、6倍も固定資産税が違うので、
個人的には建物ありで売却をしたほうがいいと思います。

ただし、ここでコツがあります。

雨漏り、シロアリ駆除をした家を売るコツ

雨漏り、シロアリ駆除をしたことがある家を売るコツは、
家の取り壊し費用を買主負担で売却することです。

取り壊し費用を払ってまで買う人がいるのか?と思うのですが、
実際はあなたが負担するようにするのです。

どういう意味かというと、流れは下記です。

あなた:解体費用を買主負担で家を売りに出す。

物件が気になる人から連絡がある。

雨漏りもするし、シロアリがいる家は買いたくない、と渋る(おそらく)

このとき、「売値から家の解体費用を差し引いたらいかがですか?」と提案

格安で買えることになるので、契約が決まりやすい

ということです。

もうおわかりかとは思いますが、買主が渋っていたら、
「解体費用を差し引きます」という提案
をすることによって、
契約が決まりやすくなるのです。

実質、解体費用はあなた負担となります。

まとめ

もしこういった瑕疵物件の売却を検討している方は、
複数の不動産会社に相談することをオススメします。

不動産会社によっては、さらに良い提案をしてくれる会社もあるかもしれません。

私の体験談から、オススメしているのはHOME4Uというサイトです。

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検討を祈っています!

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自宅で病死した場合は事故物件になる?事故物件(瑕疵物件)はどうやって売却するのが一番いい方法なのか?

売りたい物件で誰かが亡くなったことがある場合、
これは事故物件になるのだろうか?
と考えるのではないでしょうか?

自己物件(瑕疵物件)はやはり安くしなければならないの?

今回は事故物件についてご説明いたします。

事故物件は必ず告知義務がある!

事故物件は必ず告知しなければなりません。
告知義務で決まっています。

ではどういった物件が事故物件(瑕疵物件)になるのでしょうか?

実は、事故物件(瑕疵物件)には明確な基準がありません。
決まっている事は、その家や部屋で変死があった場合です。

変死とは、殺人や自殺などを指します。

自宅で病死した人がいる場合、事故物件になるの?

自宅で病死した人がいる場合は、事故物件にはなりません。
たとえ自宅で息絶えていたとしても、病死であれば問題なし。

人は生まれて死ぬのが当然です。
老衰はもちろん、歳を取れば病気になるのも当然です。

自宅で自殺をした人がいる場合は事故物件になる?

これは事故物件になります。

殺人や火災で亡くなった方がいる場合も、事故物件となります。
心理的瑕疵物件と言います。

その為、こういった物件を売りたい方は、必ず告知しなければなりません

過去に火事があった物件は事故物件になる?

過去に火事があった物件は事故物件になります。
物理的事故物件と言います。

もし、火事になった建物を壊し、土地だけ売りたい、という場合は
火事になった建物はありませんから、告知義務はありません。

ただし、火事の影響により土地の損傷が激しい場合などは
告知する必要があります。

事故物件(瑕疵物件)を黙って販売した場合、どうなるの?

事故物件を黙って販売した場合、損害賠償を請求させられる可能性があります。

実際にそういった判例が出ているので、
変死があった不動産は必ず告知しましょう。

事故物件(瑕疵物件)は安くしなければならないの?

瑕疵物件は、基本的には安くして販売することが多いようです。

ただし、何割安くしなければならない、という明確な基準はありません。

事故物件になった内容、エリアや間取り、買主の考え方、市場などにより、
不動産の金額というのは大きく変わります。

正直、瑕疵物件であっても、売れるのであれば安くしなくてもいいと思います。

しかし、現状はなかなか売れません。

はじめは通常の金額で設定していても、
売れなければ安くする他ありませんから、
必然的に安く販売することになるででしょう。

目安としては、相場の1割程安く値を付けることが多いようです。

まとめ

事故物件を売るのはなかなか大変です。

時間がかかりますし、根掘り葉掘り聞かれることもあるでしょう。

海外では幽霊が出るマンションは高く売られる所もあるようですが、
日本ではそんな事は今後もなさそうですよね。

誠実に対応することが一番の近道でしょう。

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住宅ローンが残っている家を売ることはできる?新しい家を買いたいけどローンが残っている場合

家の売却を考えている方、住宅ローンが残ってるけど、家を売ることはできるの?と
思っている方は多いのではないでしょうか?

住宅ローンが残った家は
結論、売ることが出来ます!!!

ただし、ローンを完済する必要があります。
ではどのように売るのか考えてみましょう。

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を上回る場合

売却したい家が残りの住宅ローンの残高を上回る場合は、
住宅ローンを完済できるので問題ありませんね。

上回った分は儲けとなります♪

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を下回る場合

売却したい家が、住宅ローンの残りの金額よりも下回る場合、
補えなかった住宅ローンの残高は一括で支払う必要があります。

しかし払えない!という場合もありますよね。

そんなときに有効なのが買い替えローンです!

買い替えローンとは?

買い替えローンとは、住んでいる家を売却し、
新しく住居を買う時に利用できる住宅ローンのこと。

ただし、買い替えローンを組むには、これまで組んでいたローンを一括返済する必要があります

住宅ローンを一括で返済しなければならないのは変わりないじゃん!!

と思うと思いますが、ご安心を。

オーバーローンといって、住宅ローンの完済に足りない分を
新しくローンで調達することができるのです!

さらに、買い替えローンには他にもメリットがあります。

金利の安いローンに変更することができる!

2016年10月現在、住宅ローンの金利は低く、
住宅ローンの借換需要がとても大きいです。

金利の安い時期にローンを組み直すことで、
確実に金利が安くなります。

10年以上前にローンを組んだ方は、
ほとんどの方が安くなると思いますよ。

買い替えローンの注意点

買い替えローンには注意しなければならない点もあります。

それは、ローンを組み時期です。

※ローン自体を組むことの注意点は、通常のローンを組むときの注意点と同じ今回は割愛します。
住宅ローンを組む時の注意点→

買い替えローンを組む時は、ローンを組む時期がとても大切です。

  • 家を売却してから買い換えローンを組むのか?
  • 家を購入してから、買い替えローンを組むのか?

この2パターンがあります。

家を売却してから買い替えローンを組む場合のメリット・デメリット

家を売却してからローンを組む場合のメリット
メリットは、家の売却金額があらかじめわかっていてローンを組めるので、
返済計画が立てやすいことです。

また、売却してから買い替えローンを組むので、
安価な金額で売る必要がありません。

家を売却してからローンを組む場合のデメリット
デメリットは、もし早い段階で家を買ってくれる人が現れた場合、
急いで新しい家を探さなければならないということです。

家を売却してしまっては住む所がありません。

見つかるまで賃貸でいい、という方はじっくり家を決めることが出来ますが、
ほとんどの場合は家を決めてしまいたいという方がおおいと思いのではないでしょうか。

また、どうしても決まらない!という場合、
やはり賃貸に住む必要があります。

そうなると、引越し代や敷金礼金など、無駄なお金を払うことになってしまいます。

家を購入してから、家を売却する場合のメリット・デメリット

家を購入してから家を売却する場合のメリット
家を購入するのが先ですから、家を探す時間に余裕があります。
その為、気に入った家を探すことができる可能性が大きくなります。

家を購入してから家を売却する場合のデメリット
家が決まったら、買い替えローンを組む前に家を売る必要があります。

もし家が売れない場合、どうなるでしょう。

それは、二重ローンです。

これはなかなか大変です。

その為、家を実際の価値よりも安く売ってしまう方も多くいらっしゃいます。

しかし、1つだけその状況を回避できる方法があります。
それは、「買い替え特約」を付けてもらうことです。

「◯月◯日までに、家が売れなかった場合、家の購入を白紙にします」という特約をつけてもらうのです。

そうすれば、違約金などを支払う必要はありません。

ただし、必ず特約が付けれるわけではありません。

まとめ

いかがでしょうか。

住宅ローンが残っている場合、ローンを完済するか、
新たにローンを組むか、という2つの方法があります。

ローンを完済できることが一番良いのですが、
そううまくいかない場合、家を売却してから新しい家を購入するほうが、
リスクは少ないので、家を売却してから家を購入することをオススメします!

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住宅ローンがある場合、離婚したらどうなるの?もらえる婚姻費用は少なくなる?

住宅ローンが残った家は、離婚する際にどうなるのでしょうか。

じつは正しい答えというのはありません。
当事者での話し合いでも変わってきます。

収入がある方でしたら、住宅ローンは払うし、家にも住んだままで、
生活費もしっかり払う、という方もいらっしゃいます。

ここでは住宅ローンを「公平に分割する」方法についてお答えしましょう!

住宅ローンを公平に分割する方法とは?

住宅ローンを公平に分割する方法はいくつかあります。

その前にまず頭に入れておいてほしいのは、
婚姻費用」についてです。

婚姻費用とは、離婚した際に、生活に必要な金額をもらえる費用のこと。

相手方の収入が多ければあなたが婚姻費用をもらうことができますし、
あなたの収入のほうが多ければ、あなたが婚姻費用を払う必要があります。

婚姻費用について詳しくはこちら。
離婚の慰謝料を払わないと言われたらどうしたらいい?!慰謝料と婚姻費用について理解しよう!

住宅ローンを公平に分割するには、婚姻費用からローンに関する金額を差し引く方法が一般的です。

【方法1】
婚姻費用を支払う方の収入から、住宅ローンの支払額(一部)を差し引いた額を婚姻費用を算出する金額にする

→住宅ローンの支払いは資産形成とみなされます。
その為、資産形成部分は控除されることが一般的です。

【方法2】
住宅ローンを支払っている家を、賃貸で借りた場合の費用を婚姻費用から差し引く

【方法3】
婚姻費用をもらう方の収入と、同程度の人の平均的な家賃を婚姻費用から差し引く

といった方法が一般的です。

相手方が住宅ローンを払うから婚姻費用を払いたくないと言ってきたら?

月々のローンの支払額を全額婚姻費用から引いてしまうと、
婚姻費用が一切受け取れない、または少額しか受け取れない、
ということが起こってしまいます。

さらに、住宅ローンを支払うことは、
資産形成の意味合いもありますので
住宅ローン全額を婚姻費用から差し引くことは
適切ではないと考えられています。

いくら住宅ローンを全額払うから婚姻費用は払いたくないと言っても、
心配しなくても大丈夫です!

逆に、住宅ローン費用を婚姻費用に加算しない、というのは、
婚姻費用を払う人にとっては大きな負担となります。

マンションの管理費や修繕費はどうなるの?

マンションの管理費や修繕費は、生活費ではなく、不動産に関する費用なので、
不動産の所有者が支払うものと考えられています。

その為、一般的には婚姻費用から控除されないことがほとんどです。

まとめ

離婚した後に、どちらがマンションに住み続けるのか?
という事によっても状況は変わってきますが、
基本的にはこういった方法で、お互いが公平になるように計算されるようです。

いい条件で離婚できることを願っています!

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ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

私は家を売ろうと決めたとき、なにも考えずとりあえず近くの大手不動産会社に行きました。
今思えば、これが失敗のはじまりでした。

やっぱり知識がないと不動産会社のいいようにされてしまいますね・・・。

みなさんは必ず!!ある程度知識をつけてから不動産会社と話をするようにしてくださいね!

では私がどうして失敗から立ち直り、希望価格で家を販売できたのかご説明いたします!!
まずはこちらをご覧くださいませ。
実録!ゆかりの離婚による家の売却奮闘記〜自己紹介〜

私は大手不動産会社に騙されて(?)買い手が全く現れず値下げを繰り返していました

その悔しさから何冊も不動産に関する本を読みあさり、友だちにも聞き込みしたりして、
ある程度の知識をつけた段階で、1から家の売却をやり直しました。

その知識をこのサイトで惜しみなくさらけ出していますので、ぜひじっくりご覧いただけましたら幸いです。

時間がない方はこちらだけでもお読みくださいね!
家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

失敗した不動産会社は置いておいて、1からやり直した方法をご紹介します!

成功するための家の売却の流れ

1 まずは自分の家の相場を知ること。


成功のためのすべての始まりは不動産の一括査定!

一括査定を利用することで、自分の不動産の相場や
不動産同士の競争が始まるので、高く買ってくれる可能性が高まります

わたしが500万高く売るために使用したおすすめサイト
たった1分の入力で数百万円の差が出る?!
複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
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今すぐ相場をチェックしたい方はこちら複数の不動産会社に査定を依頼!HOME4U

ここへ申し込むと複数の不動産会社がおおよその査定額を出してくれるので
自分の地域の相場が大体わかります。

さらに、複数の不動産会社に依頼することは高く売る(適正で高額)上でのメリットになります!

私はここで知り合った不動産屋さんに頼み、はじめにお願いした不動産会社よりも
なんと500万円も高く売ることが出来ました!

2 査定額が届いたらすべての不動産会社に連絡をする

一括査定をすると、メールや電話で不動産会社から連絡があります。

ここではほとんどのみなさんが「高額査定をした不動産会社」を選びがちですが、
ここでひっかかると、いいことありません。

詳しくはこちら→家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

私は連絡があったすべての不動産会社と話をしました。

もし時間がないようであれば、「一番低い査定額の不動産会社」と「一番高い査定額の不動産会社」を省くのがオススメ。

査定額が高いということは、売れない可能性も高くなるので、結果、値下げをせざるを得なくなるためです。

つまり、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

3 不動産会社に内覧に来てもらう


ネットで申し込む際に入力する事項は住所くらいですので、ざっくりの値段が付きます。

本当の値段はこの「内覧」で決まると言っても過言ではありません。

不動産会社は買い手の目線で見に来ますから、
家は綺麗にしておきましょう。

特にトイレやバスルームは念入りに!

参考記事:家を少しでも高く売る方法がある?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

4 不動産会社、営業マンを見極める

不動産の売却は営業マンで決まると言っても過言ではありません。
私が失敗した理由は「営業マン選びを間違っていた」これに尽きます。

不動産会社は、お客様よりも自分達の利益優先で動く会社が多く存在します。

その目安として「高額査定をするかどうか」が最大の見極めポイント。

※高く売りたい気持ちは十分わかりますが、適当な高額ではなく、根拠のある高額を目指しましょう!※

参考記事:家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

内覧をしている時などに、信頼できるかどうか?を見極めてください。

高額査定をしていたら、「なぜこんなに高く値段が付くのか?」と根拠を聞きましょう。
(全ての不動産会社に査定額の根拠を聞きましょう)

根拠なく高い物件を買う人はいません。
買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

騙されないでくださいね!

5 一般媒介契約にすること


不動産会社のほとんどが、専任媒介契約をしたがります。
参考記事:家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?
多数の不動産会社で契約をすることによって、不動産会社同士の競争が起こります。

絶対に信用できる不動産会社だ!と思えなければ、一般媒介契約をオススメします。

6 買い手が現れるのを待つ。


不動産会社と契約が済んだら、あとは買い手が現れるのを待つのみです。

このとき、自分の物件がレインズに登録されているかどうか確認するのもいいでしょう。
※だたし、一般媒介契約はレインズ登録義務がないため、登録されていない可能性もあります。

参考記事:家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法


レインズに登録することによって、買い手がより早く現れる可能性が高くなります。

7 買い手が現れたらしっかり家をアピールしよう!


買い手が現れたら、その買い手が「この家に住んでいる」イメージをしてもらうことが重要です。

買い手の内覧の時は、あなたと不動産会社が立ち会う場合と、不動産会社だけが立ち会う場合の2種類あります。

買い手にイメージをしてもらうには、近くのスーパーや、
お子様がいる家庭の場合は学校のこと、近所について話してみましょう。

また、家を綺麗にしておくことで、より住んでいるイメージがつきやすくなります。

モデルルームのような配置にして売却に成功した方もいらっしゃいますよ。

8 売買契約までにトラブルは付き物だと心得よ!


家の売買契約にはトラブルは付き物です。
高額な買い物ですから当然といえば当然。

私の場合はこんなことがありました。
家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

トラブルの対処がしっかりできるか?という所も見据えた上で、営業マン選びはとても重要なのです!

9 やっと売買契約!さぁ引っ越しの準備!!は危険です


いよいよ買い手が購入を決めたら売買契約です!
嬉しいですね。

でも浮かれるのはまだ早い!

買い手のローンが通って、初めて契約になりますので注意しましょう。

近所にお別れ会をしてもらったけど、買い手のローンが下りず、
改めて買い手探し、ということもあります。

10 買い手のローンが下りて跡は契約書を書き、家を引き渡すだけ!


買い手のローンが下りたら一安心。
あとは契約書を書き、家を引き渡すだけです。

家の売却は不動産と営業マン選びが大事!

いかがでしょうか。

家の売却は不動産会社と営業マン選びがどれほど大切か、理解していただけましたら幸いです!

これがうまく行けば、家の売却は成功したも同然です。

皆さんの家の売却、成功することを願っています!

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家を少しでも高く売る方法がある!?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

家を売却したい、と思ったら、「少しでも高く売りたい!」と考えると思います。

どうしたら高く売れるか、考えてみましょう!

少しでも家を高く売る方法とは?「売れる価格」を付けるのがポイント

まずは複数の不動産会社に査定を依頼すること。

複数の不動産会社に依頼することで相場を知り、(ご自身でも調べておきましょう)
比較することが大切です。
複数の不動産へ査定依頼はこちらがおすすめ:あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

比較方法の詳細はこちら
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

ではまず、不動産会社がどうやって家の査定額を付けるかを見ていきましょう。

価格を決めるのは不動産会社の根幹と言えます。
価格設定次第で、買い手と売り手の満足度が左右されますよね。

重要なのは「売れる価格」を付けること。

売れる価格とは、買い手がその金額が「妥当」と思うよりも「得をする」と思ってもらったほうが売れる可能性は高くなります。

要は、「適正価格」ではなく「売れる価格」が正解なのです。

査定の流れ
机上査定

実査定(内覧やヒアリングなど)

不動産調査

価格の提示

机上査定って何を査定しているの?

机上査定はまず、住宅地図で場所を確認、法務局から登記情報を入手します。
その情報から価格を算定するのが机上査定です。

机上査定はあくまで「目安」です。

実査定は何を見ているの?

・不動産会社は買い手目線で内覧する
実査定とは、実際に内覧をして決めることです。

この時、不動産会社は「買い手」目線で判断することが多いので、
内覧に来る時はしっかり掃除をいておきましょう。

物がゴチャゴチャと多い時は、トランクルームなどに一旦荷物を預けるのも手。
どうせ引っ越しをするのですから、要らないものは捨ててしまいましょう!

・エリア価格相場、平均年収を考慮する
当然、エリアごとに相場があります。

価格帯や相場はそのエリアに住む人の年収や生活水準によって決まります。
買い手はそのエリアの相場をしっかり調べている事が多いです。

例えば、そのエリアの物件の相場が3000万円だった場合、6000万円で家が売られていたらどうでしょう?
なかなか売れず、最終的には値下げをする可能性が高まります。

不動産会社が見ているのは3つ事柄

1 価格に影響する事柄
→駅から近いなどの立地、築年数、室内の綺麗さ、外観、明るさ、周辺環境など

2 購入判断に影響する事柄
→防音、二重窓、設備機器など

3 トラブルになりそうな事柄
シロアリ、瑕疵物件、事件の有無など

価格が高くなるとすれば、買い手が「高くて当然」と思う物件であるかどうかです。

賃貸で家を探す時に重要視されることを考えるといいでしょう。

・駅から徒歩何分か?
・スーパーはあるか?
・学校は近いのか?
・築何年の物件か?
・室内は綺麗か?
・外観はオシャレか?

ここの条件がいいと、自ずと査定額は高くなります。
私達にできることといえば、「室内を綺麗」にすること!

更には「周辺にはどういった施設があるか」
ということをしっかり説明できるようにしておくことが大切です。

機能性などはあまり価格に影響しません。

二重窓であること、防音であるなどの設備に関しては、
住む段階になってどうなのか?と気にする方が多いため、
購入するかどうかの段階ではあまり気にしていません。

例えばこういった設備にプラスの査定額をつけたとして、
周辺の家よりも高くなってしまっては「二重窓はそんなに必要ない」と思われてしまえば
購入対象から外れてしまうのです。

「初めは高い査定からはじめたい」と思わないこと!

誰でも「高く売りたい」という思いは同じです。

不動産会社だって、高く売れた方が儲かります。
しかし、先にもあるように、「売れる価格」でなければ意味がありません。

査定価格の範囲内であれば、当然「出来る限り高く」と思っても当然ですが、
あまりに高いと買い手が現れず、期間も長くなり、結局値引きをすることになります。

ちょっと安いなと感じたら、「他社は〇〇円だった」と他社の話をしてみましょう。

そこで値段の根拠をしっかり話せる営業マンであれば、信頼できる営業マンです。

買い手は価格にシビアです。
意味のない高価格の物件を買う人はいないでしょう。

「高い査定額を提示して専任媒介契約にして、徐々に金額を下げていこう」
なんて考えている不動産会社もいます。

もしあなたも納得の上でそういった駆け引きをしているなら問題ありませんが、
蓋を開けてみたら一番安い査定額になっていた、なんていうのはよくある話です。

詳しくはこちらを御覧ください!
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

家を高く売るにはまずは室内を綺麗にして、周辺環境を今一度調べてみる。
これが大切です!

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家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法

家の売却で知っておきたいことの一つとして、「レインズ」が挙げられます。

「レインズ」聞いたことがあるでしょうか?
このサイトでも何度か説明をしてきましたが、今回は「レインズ」に特化して説明をいたします!

レインズとはなんなのか?

レインズとは、不動産業者間でのみ閲覧できる、不動産のデータベースです。

「不動産業者間」ですから、基本的に私達一般の人が見ることはできません

※2016年1月より、不動産業者がしっかり働いているか?を確認するために一般の人も見れるようになりました!

レインズは誰が運営しているかというと、、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。

ではなぜ不動産を「レインズ」に登録する仕組みができたのでしょう?

レインズができた理由とは?

不動産の数と言うのは新しいマンションができれば当然増えていきます。

この日本に「不動産」は一体いくつあるでしょうか。

何万?何千万?

正直わかりません。

この膨大な不動産を一括で管理しようというところからレインズは生まれました。

ではレインズができたおかげでどういった恩恵を受けることができるのでしょうか?

レインズに登録するメリットとは

♦メリット1
レインズに不動産を登録することで、売り手は効率よく買い手を探すことができるし、買い手は家を見つけることができます。

♦メリット2
売却希望物件はリアルタイムですから、最新の情報がわかります。売買契約を結ぶまでの時間を短縮できるのです。

♦メリット3
レインズには大量の取引の事例が記録されています。
不動産会社は、その取引実績をいつでも確認することができ、売却希望の不動産に、現在の市場にあった適正価格の設定ができるのです。

では、全ての物件をこのレインズに登録しなければいけないのでしょうか?

売りたい物件は全てレインズに登録する必要があるのか?

登録されない物件もあります。

レインズ登録規則は下記のようになっています。

♦専属専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦一般媒介契約
→レインズへの登録は任意です。

媒介の種類の詳細についてはこちら。
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

自分の物件が本当にレインズに登録されているか確認する方法

不動産会社があなたの物件をレインズに登録すると「登録証明書」が発行されます。

専任媒介契約の場合、「登録証明書」必ず受け取るようにしてくださいね。

また、2016年1月より、私達もレインズを見ることができるようになりました。
家売却レインズ

レインズに登録した方は必ずログインして自分の物件を確認してくださいね。

不動産会社はレインズに登録しても「囲い込み」ができる

不動産会社は売り手、買い手を独占するために「囲い込み」をする会社があります。

「囲い込み」の詳細はこちらをご覧ください。
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

例えば、レインズに登録をしても、他の不動産会社から「お宅の物件を買いたい人がいます」という連絡があったとします。

もし専任契約をしている場合、「その物件は商談中で」といって、他社を排他することができるのです。
商談している方はいないにもかかわらず。

他社(他の不動産会社)からの目線で説明するとわかりやすいので、他社目線でご説明いたしましょう!

他の不動産会社(ここではB社とします)からの目線

レインズを見て、物件を所有している不動産会社(A社)へ問い合わせる。

B社「お宅のお宅の物件を買いたい人がいます」
A社「その物件は商談中で、契約するかしないかの段階です」
B社「そうですか、わかりました」

数日後、B社がレインズを見て値下げされている事を知る。

B社「あれ、値下げされてる、買い手がいないのかな?A社に電話してみよう!」

トゥルルル・・・

B社「お宅の物件を買いたいという方がいます」
A社「その物件は商談中です」
B社「そうですか・・・(これは囲い込みをしているな!)」

という具合です。

買いたいと言っている人がいるのに「値下げ」をしているということは、A社が囲い込みをしていて、買い手が見つからないために「値下げ」をしている可能性が高いのです。

もしあなたの物件がこんな状況になっていたらどうでしょう?!
ハラワタが煮えくり返りますね!!

こんなことにならないよう、まずは不動産会社をしっかり選び、レインズを確認することが大切です!

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あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!

家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

このサイトでは、自分の家を売却する時は複数の不動産会社に話を聞くことを勧めています。

もし「どうして複数の不動産会社にお願いするの?」と思った方はこちらをご覧ください!

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今すぐ相場をチェックしたい方はこちらあなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

ここで複数の不動産会社に申込をしたら、このページをブックマーク!
各不動産会社から査定額が届いた後の、不動産会社の見極め方をご紹介します。

今回は、家を複数の不動産会社に査定してもらい、高額査定がついた場合の落とし穴についてご説明します。

自分の家に高額な査定がついた!本当に喜んでいい?

自分の家に高額な査定がついた場合、「やったー!」と喜んでしまいますよね!わかります。

私もその一人でした。
でも、高額査定で、私は1社目の不動産会社で失敗しました。

高額査定がつくと、「絶対この値段で売れる!」と思ってしまうんですよね。

不動産会社がつける査定額には注意しなければならないことがいくつかあります。
まずは「査定」について理解を深めましょう!

不動産の査定はどうやって行われる?

不動産の査定は非常に難しいです。

ある人から見れば価値ある家にも見えるし、またある人から見れば、なんの価値もない家に映るのです。

例えば間取りが変わっている家だったり、五角形の家だったりした場合(見たことありませんが)大抵は低い査定額が付きます。

多くの方が「住みにくい」と感じるためです。

でも、とある絵描きさんが「家で個展を開きたい」と考えた場合「変わった家」というのは芸術に変わる可能性があります。

その絵描きさんからすれば、とんでもない宝物を発見した!と思うかもしれません。
ここには大きい価値があるのです。

もしかしたら、この人だったら「1億円」でも変わった家を買う可能性が出てくるわけです。

不動産会社も、得意不得意があります。

マンションが得意な不動産会社、一軒家が得意な不動産会社、デザイン住宅が得意な不動産会社、、、

あなたが「家を売却したい」と家を査定に出した場合、不動産会社でも価値が違い、査定額が変わってくる可能性があるのです。

あなたの家はどんな家ですか?マンション?戸建?
まずは、あなたの家に合った不動産会社を探す必要があります。

ただしこれは、直接不動産会社に聞かなければわかりません。

インターネットで複数査定をしたら、不動産会社の担当と話をする

HOME4Uで不動産会社に申し込みをしたら、次にすることは「不動産会社に行って話を聞く」ことです。

不動産会社に行った時に、どういった家の売買が得意なのか、聞いてみるといいでしょう。

不動産会社に行く前に、ある程度不動産会社を絞り込見たい場合はどうする?

複数の不動産会社に話を全部聞く時間がない、という方もいらっしゃると思います。

そんなときは「査定額」である程度目星を付けましょう。

以前こちらの記事でもご紹介しましたが、不動産会社の査定には3種類あります。
家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

◆査定の種類3つ

販売査定
物件の魅力を最大限に評価して出した査定額。

標準査定
3ヶ月程度で販売できる金額を計算して算出した査定額。
大抵はこの査定額よりも高く売れることが多い。

買取査定
不動産会社が買い取る場合の査定額。
標準査定より2〜3割程安くなる。

販売査定について

この販売査定は、物件の魅力を最大限に引き出した査定額です。

つまり「売れるかもしれない」「売れるようにがんばります」という査定額ということです。

ここで言いたいことは、不動産の査定は、ブランドバックや時計、車の査定とは違う、ということです。

ブランドバックや時計などは「30万円」と査定したら30万円で買い取ってくれます。

しかし、不動産はそうではありません。
ここを勘違いしないことが大切です。

不動産会社はその高額査定で「買い取る」なんて一言も言っていません。
不動産会社はあくまで仲介役。

「この金額で買い手が見つかるようにがんばります」という数字なのです。

私達は「少しでも高く売却したい!」と思います。
不動産会社はそこを逆手にとり、相場よりも高い査定額を出してきます。

つまり、「販売査定」は実際に売れる金額でもなんでもないということです。

「うちだから出せる査定額です」なんて言ってきたら要注意。
根拠のない、決まり文句です。

買い手がつかなければ、その査定額は0円も同然なのです。

標準査定について

標準査定は3ヶ月程度で売れると考えた場合に算出される、計算された査定額。
大抵は標準査定額よりも高く売れることが多いようです。

周辺マンションの事例、市場価格などを鑑みて算出した金額ですので、
この金額をしっかり受け止めることが大切です。

買取価格について

買取価格は不動産会社があなたの家を買い取る場合の査定額です。

高額査定の不動産会社を選ぶと大損する可能性がある

高額査定を出す不動産会社は、お客様よりも自分達の儲けに目が向いています。

「高い査定額を出せば自社で契約してくれるだろう」と考えているからです。

そういった不動産会社は、ほとんどが「囲い込み」をしています。

「囲い込み」をされてしまっては、家が高額な上に、買い手の母数が限られるわけですから、売れるまでに時間が掛かる可能性が大きいのです。

囲い込みがわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

売れるまでに時間がかかるということは、不動産会社は当然「値下げ」をしてくるのです。

あなたは「売れないのだから仕方ない」と思い、きっと値下げに応じるでしょう。

もしそれでも売れない場合、さらに「値下げ」を要求されますよね。

そうすると、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

標準査定を出した不動産会社に依頼するのが一番確実

もし時間があるようでしたら、査定を出した全ての不動産会社に会って話を聞き、見極めることが一番確実です。

時間がないようであれば「一番低い査定額」と「一番高い査定額」と出した不動産会社は「却下」にすること。

でも実際に査定額が届き、高額な査定を出してきた不動産があった場合、きっと「この金額で売れたらいいなぁ」と思うでしょう。

そうするとその高額査定の不動産会社が気になって仕方が無くなると思います。

もしあなたが、「騙されない」と決心してその高額査定を出した不動産会社を「却下」にすることができればいいのですが、
それが出来ない場合、標準査定と高額査定を出してきた不動産会社に出向き、話を聞きましょう。

絶対に、「高額査定」を出した不動産会社だけに行ったり、「いい会社だろう」という思い込みは捨てて話すこと。

第三者の目線で話をするように心がけてくださいね。

わたしが500万高く売るために使用したおすすめサイト
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複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
家の売却を考えている方は必ずチェック!費用は一切かかりません。

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