不動産

耐震工事をしていない家を売ることはできる?耐震基準を満たしていない家を買う買い手は限られる

古い家を売る場合、耐震工事が済んでいない家を多いのではないでしょうか。

1981年以前に建てられた家は、現在の耐震基準を満たしていないため、
耐震工事をする必要があります。

本来であれば、自分達が住んでいる間に
耐震工事を済ませておくのはベスト(自分達の安全を守るためにも)なのですが、
売るときに耐震の審査をして、耐震基準を満たしてなかった、という方もいらっしゃると思います。

そういった場合、家は売れるのか?ということを説明しましょう!

耐震基準を満たしていない家を売ることはできるのか?

結論、売ることは出来ます。

ただし、条件をつけなければ、買い手が見つかることはほぼないでしょう。

耐震基準を満たしていない家を売る時の条件

  1. 耐震基準を満たすように、耐震工事をする。
  2. 耐震工事をせずに、安く売る。
  3. 建物を取り壊す買い手に限定する。

耐震基準を満たしていないのであれば、
相場の値段で売ることはほぼ出来ないと考えましょう。

2の、耐震工事をせずに安く売る場合、
まずは相場より少し安く売り出し、
あなたの家が「気になる」という買い手が現れた場合、
耐震工事分を差し引きます、という交渉の仕方もありです。

買い手が渋った時点で値を下げると、
契約しやすくなるでしょう。

ただし、不動産会社によって様々な考え方がありますので、
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相談されることをオススメします。

このサイトでオススメの査定サイトはHOME4U。
NTTデータグループが運営していて、安心だしHOME4Uで査定を依頼し、満足する金額で売却できた、という口コミが多いためです。

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納得のいく不動産会社を見つけたい!という方は、
こちらの記事もぜひ御覧くださいね。

家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

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自宅で病死した場合は事故物件になる?事故物件(瑕疵物件)はどうやって売却するのが一番いい方法なのか?

売りたい物件で誰かが亡くなったことがある場合、
これは事故物件になるのだろうか?
と考えるのではないでしょうか?

自己物件(瑕疵物件)はやはり安くしなければならないの?

今回は事故物件についてご説明いたします。

事故物件は必ず告知義務がある!

事故物件は必ず告知しなければなりません。
告知義務で決まっています。

ではどういった物件が事故物件(瑕疵物件)になるのでしょうか?

実は、事故物件(瑕疵物件)には明確な基準がありません。
決まっている事は、その家や部屋で変死があった場合です。

変死とは、殺人や自殺などを指します。

自宅で病死した人がいる場合、事故物件になるの?

自宅で病死した人がいる場合は、事故物件にはなりません。
たとえ自宅で息絶えていたとしても、病死であれば問題なし。

人は生まれて死ぬのが当然です。
老衰はもちろん、歳を取れば病気になるのも当然です。

自宅で自殺をした人がいる場合は事故物件になる?

これは事故物件になります。

殺人や火災で亡くなった方がいる場合も、事故物件となります。
心理的瑕疵物件と言います。

その為、こういった物件を売りたい方は、必ず告知しなければなりません

過去に火事があった物件は事故物件になる?

過去に火事があった物件は事故物件になります。
物理的事故物件と言います。

もし、火事になった建物を壊し、土地だけ売りたい、という場合は
火事になった建物はありませんから、告知義務はありません。

ただし、火事の影響により土地の損傷が激しい場合などは
告知する必要があります。

事故物件(瑕疵物件)を黙って販売した場合、どうなるの?

事故物件を黙って販売した場合、損害賠償を請求させられる可能性があります。

実際にそういった判例が出ているので、
変死があった不動産は必ず告知しましょう。

事故物件(瑕疵物件)は安くしなければならないの?

瑕疵物件は、基本的には安くして販売することが多いようです。

ただし、何割安くしなければならない、という明確な基準はありません。

事故物件になった内容、エリアや間取り、買主の考え方、市場などにより、
不動産の金額というのは大きく変わります。

正直、瑕疵物件であっても、売れるのであれば安くしなくてもいいと思います。

しかし、現状はなかなか売れません。

はじめは通常の金額で設定していても、
売れなければ安くする他ありませんから、
必然的に安く販売することになるででしょう。

目安としては、相場の1割程安く値を付けることが多いようです。

まとめ

事故物件を売るのはなかなか大変です。

時間がかかりますし、根掘り葉掘り聞かれることもあるでしょう。

海外では幽霊が出るマンションは高く売られる所もあるようですが、
日本ではそんな事は今後もなさそうですよね。

誠実に対応することが一番の近道でしょう。

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離婚した後に住宅ローンの名義を変更することはできるの?自宅の所有者名義と住宅ローンの名義の違い

離婚をした後に不動産(マンションなど)を自分のものにできた場合、
不動産所有名義人の変更と、
住宅ローンの名義変更が頭に浮かぶと思います。

不動産所有名義人の変更と、
住宅ローンの名義変更は実は簡単には行きません。

今回は不動産の所有名義人変更と住宅ローンの名義変更について詳しく説明しましょう!

不動産の所有名義人の変更について

不動産の所有名義人は変更するには、住宅ローンを組んでいる金融機関に許可を取る必要があります。

なぜなら、住宅ローンを組む際の「金銭消費貸借契約」にその旨が記載されてあるからです。

なぜ金融機関はこうした契約にしているかというと、
ローンを組んでいる人と、不動産所有名義人が違う場合、

「自分の不動産じゃないから払うのや〜めた」

とならないようにするためなのです。

そのため、基本的に金融機関は不動産所有名義人を変える許可を出すことはほとんどありません。

不動産所有名義を変更するには、
住宅ローンの名義も合わせて変える必要があるのです。

住宅ローンの名義変更について

住宅ローンの名義変更もそう簡単には行きません。

もしあなたがローンを払える所得があるのであれば話は別です。

問題ないと診断される所得がある場合は、名義変更は非確定スムーズでしょう。

不動産所得名義と住宅ローンの名義変更をする方法

不動産所得名義と住宅ローンの名義変更をするには、
住宅ローンを返済するしかありません。

しかし、住宅ローンの返済には、数十年かかることがほとんどです。

その間に相手の気が変わって、「やっぱり不動産あげるのヤダ」となることが考えられますよね。

そうならないために、離婚で不動産を貰えることになったのであれば、
公正証書をしっかり書くことが大切です。

公正証書の詳細はこちら(下の方をご覧ください)
離婚して子どもの養育費がもらえるのは5人に1人。払い続けてもらうには円満離婚をすることが重要

公正証書には執行力と証拠力があるので、住宅ローン返済後にしっかり名義変更する必要があります。

他の方法としては、住宅ローンの借換を検討することです。
ただし、借換には当然審査があります。

住宅ローンを返済する能力があれば借換は可能です。

こっそり不動産名義を変更した場合はどうなるの?

こっそり不動産名義を変更しても、おそらく金融機関にはバレません。

ただし、万が一相手方がローンを払わなくなった場合、
金融機関の取り立ては厳しいということを覚えておきましょう。

絶対に信用できる!ということであれば検討してみてもいいかもしれませんが、
個人的にはオススメしません。

まとめ

離婚をしたからと言って、簡単に不動産名義、住宅ローン名義も変えられるわけではありません。

公正証書を作成することが最も簡単で確実ですので
個人的には公正証書を作成することをオススメします。

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共同名義の不動産を売る時の注意点は?名義変更は贈与になる?他の名義人と意見が合わない場合はどうすればいい?

相続などで土地を共同名義にしている方は、
その不動産を売却や名変更するのにいくつか注意が必要です。

今回は共同名義の不動産を売却や名義変更する際の注意点をご紹介します。

共同名義の不動産を売る際の注意点

共同名義の不動産を売却する際の注意点は
共同名義となっている全員が同意する必要があるということ。

代々受け継がれてきた土地の場合などは、
兄弟同士でも意見が合わない事がよくあります。

泥沼にならないよう、じっくり話し合うようにしましょう。

自分の持ち分だけなら売却することができる

土地全てを売却するには、
所有者全員の承諾が必要になりますが、
自分の持ち分だけを売る、という場合は、
共同名義人の許可は不要です。

他の名義人と意見が合わない時は
自分の持ち分だけを売る事ができるということを覚えておきましょう。

ただし、一部の土地だけを欲しがる人は
ほとんどいないということも念頭に置いておきましょう。

かなり安い金額になることは間違いありません。

現在は不動産会社が共同名義の持ち分を
買い取ってくれる会社もあるようですので、
興味がある方は調べてみるのもいいでしょう。

★共同名義の持ち分を高く売る裏技★
あなた以外の共同名義人が、持ち分を第三者に土地を売った場合、
おそらく、買った相手はあなたの持ち分の土地も、
喉から手が出るほど欲しいはずです。

その場合は高く売れる可能性がありますよ。

共同名義人が勝手に自分の持ち分も含め、全部の土地を勝手に売った場合はどうなる?

共同名義人が勝手に自分の持ち分を含め勝手に売ってしまった場合、
1ヶ月以内であれば、他の相続人が同等の金額で取り戻す相続分取戻権があります

ただし、不動産を売却するには、
売買契約書に、あなたも署名捺印する必要があります
あなたが土地の所有者なのですから当然です。

もし勝手に売却していたということは、
契約書を偽造した、ということになりますから、
犯罪ですので捕まります。

そして、その売買契約は白紙となりますのでご安心を。

また、持ち分が多いからと言って、
その人有利に話を進めることもできません

全員が平等の権利を持っている、ということを覚えておきましょう。

共同名義の不動産の名義を変更したい

共同名義の名義変更を無料で行った場合、
それは贈与とみなされますのでご注意ください。

贈与税は高いです。
赤字になることもありますのでご注意を。

名義変更したい場合は法務局へ登記申請が必要で、尚且つお金がかかります。

土地の名義変更:不動産評価額の1.5%(相続による場合0.4%)
建物の名義変更:不動産評価額の2.0%(相続による場合0.4%)
登記事項証明書 1通 550円

司法書士に名義変更を依頼する場合は、
さらに司法書士報酬が必要になります。

司法書士費用は5万円以上と考えておきましょう。

共同名義の自分の持ち分がわからない場合

自分の持ち分がわからない場合、
土地の登記簿を確認しましょう。

登記簿は法務局に保管されていて、
土地の情報、権利などが記載してあります。

手数料600円(平成28年時点)を支払えば入手できますよ。

共同名義の土地を売却した場合の金額はどうなる?

共同名義の土地が売れた場合、
売れた金額を持ち分の通りに分割します。

相続の時点で売却をすることが決まっている場合、
誰か一人に委託をして売却したほうが手続きは楽ですよ。

共同名義の不動産売却の委託とは?

誰か一人の名義人に代表になってもらい、
不動産を売却する場合は、「委託」という方法があります。

委託の手続きには共有者全員が立ち会い、
売買契約書に署名と実印での押印をします。

印鑑証明、住民票、本人確認書類などもそれぞれ用意が必要です。

もし全員が揃って手続きをすることができない場合、
委任状を作成し、手続きをすることができます。

もちろん、委任状には不正な委任状を作成できないよう、
本人の売却意思の確認はしっかりされます。

まとめ

不動産の共同名義は面倒な事が多いです。
いくら親族とは言え、意見が合わないことはよくあることです。

揉めて泥沼にならないよう、
じっくり話し合ってくださいね。

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良い不動産会社と悪い不動産会社の見分け方はある?見分けるポイント2つ

良い不動産会社と悪い不動産の違いはどこにあるのでしょうか。

はっきり言って、大手だとか、規模が小さいとか、
そんなものは関係ありません。

実際に契約をする前に「こんな対応をされたら辞めたほうがいい」ということを今回はご紹介いたします!

悪い不動産会社はどんな対応をする?

悪い不動産会社は大きく分けて、会社の問題と営業マンの問題があります。

  • 会社の問題について

悪い不動産会社は下記のようなことがあります。

  • 必要な書類を取り寄せてくれない
  • 預り金を欲しがる
  • オーナーから直接預かった物件しか紹介しない

必要な書類を取り寄せてくれない業者は
「自分の仕事を増やしたくない」という理由で、そもそもお客様優先ではないですね。

預り金をやたらと欲しがる不動産会社もあります。
何するにも預り金。

大抵戻ってきませんのでご注意を。

最後の、オーナーから直接預かっている物件しか紹介しない、というところについて、すこし詳しく説明します。

まず、不動産会社は、不動産を持っているオーナーから
自分たちが直接取引ができる物件と、
他の不動産会社がオーナーから預かっている物件の2種類があります。

もちろん、自分達が直接オーナーとやり取りをしている物件は、
他の不動産会社もお客様に紹介することができるのですが、
その物件を隠す事ができるのです。

これを「囲い込み」と言います。
別の記事で紹介しているので、詳細を知りたい方はこちらをご覧ください。
参考記事:不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

簡単に説明すると、自分達が直接オーナーとやり取りをしている物件は、
他社に紹介されないように隠す事ができるのです。

そうすることで、自分達だけの独占物件として、
手数料をぶんどろう、という不動産ということ。

実は大手に多いやり口です

  • 営業マンの問題について

不動産会社は、営業マンによって良い取引ができるかどうかが決まります。
営業マンが優秀であれば、気持ちのいい取引ができます。

その為会社で選ぶよりも営業マンで選ぶようにしましょう。
参考記事:家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

不動産会社は良くても、営業マンに問題があるかどうかを見極める場合、下記を確認しましょう。

  • 担当者がその不動産会社に何年いるか?
  • しっかり契約内容を説明をしてくれるか?

担当者が何年その不動産会社に勤務しているか、
確認するようにしましょう。

転職が多い業種ではありますが、転職するには理由があります。

  • 営業能力に問題がある
  • 問題が起こる前に転職する
  • 会社がブラックである

会社がブラックなのはしょうがないですね。

不動産会社はゴリゴリの営業会社であることが多いです。
営業能力に問題がある方は、数字に問題がある方は
会社にいることが気まずくなってやめる方もいらっしゃいます。

また、問題が起こる前に転職する方も、
信じられないですがいるようです。

例えば、、、
家を買おうと前金を払ったが、キャンセルしたために前金を返して欲しいと言っても、
なかなか返してくれない営業マンがいたそうです。

するとある日突然、こつ然と姿を消し、
前金を奪い逃げてしまった、なんて方もいるようです。

こんな営業マンにあたってしまったら最悪ですよね、、。

営業マンが信用できるかどうか、はとても重要ですね。

まとめ

不動産会社は不透明で、知れば知るほど嫌いになりそうですが、
いい不動産会社、いい営業マンに出会えれば気持ちのいい取引ができるはずです。

いい不動産会社に出会えることを祈っております!!

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不動産を売却・購入すると「お尋ね」「アンケート」が届く!その内容は?返送の義務はある?

不動産を売却したり購入すると、税務署や国土交通省からアンケートが届きます。

税務署からは「お尋ね」
国土交通省からは「アンケート」

という名前で届きます。

詐欺などではないので安心してくださいね!

「お尋ね」はなるべく回答することをオススメします!

税務署から届く「お尋ね」はすべての不動産取引をした方に送られるわけではなく、
ある程度抽出された取引に対して送られます。

もちろん、適当に選ぶわけではなく、税務署が興味を持っている取引をした方に対して送られることもあります。

内容は明らかにされていませんが、
購入価格や購入先、資金調達方法など、
未申告の所得や贈与がないかチェックするための項目となっています。

要は、脱税のチェックですね。

その為、「お尋ね」が送られてきたら
なるべく回答して返送するようにした方が自分のためになります。

国土交通省の「アンケート」は回答したほうがいい?

国土交通省の「アンケート」に関しても、不動産の健全な取引のために、
回答するようにしましょう。

「アンケート」は、不動産取引をした方全員に送られてきます。

内容は契約日、土地面積、取引価格、建物の有無、取引の事情など、
異常な土地価格の高騰の確認や、健全な取引が行われているかどうかの確認の為のアンケートです。

「お尋ね」も「アンケート」も義務ではない

お尋ねもアンケートも、回答を義務付けられているわけではありません

ただし、上記にもあるように、特に「お尋ね」は税金に関することですので、
極力回答したほうが自分のためになります。

また、アンケートについても、今後の健全な不動産取引のために
回答するようにしましょう!

まとめ

お尋ねもアンケートも、不動産取引が落ち着いて、
忘れた頃にやってきます。

その為、はじめは国からの書類で怖がる方もいらっしゃるのですが、
ありのままに答えれば、恐れることはありません。

「お尋ね」と「アンケート」が届く、ということを頭にいれておけば、
ある日突然驚くこともありませんよ!

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借地権ってなんの権利?所有権とは違う?借地権はお得にマンションが買える!

「借地権」と「所有権」違いをご存知でしょうか?

家を選んでいて、「安い」と感じる家は借地権であることが多いですよね。

この権利関係については、知っておかないと後々大変なことになりますから、
今回は不動産に関連する「権利」についてご説明いたします。

借地権とはどんな権利なのか?

借地権とは、「土地を借りる権利」です。

借りるのですから、もちろんあなたの土地にはなりません。
そこの土地を持っている地主さんの土地です。

そのため、その土地に「穴を掘りたい」などと思った場合は地主さんの許可が必要になります。

土地はあなたのものではありませんから、当然「固定資産税」などの税金はかかりませんが、
地主に払う地代が必要になります。

マンションの場合は数千円〜2万円ほど、戸建であれば1万円〜4万円程でしょう。

※借地権で注意するべきこと!※
借地権の場合、土地を担保にすることが出来ないため
住宅ローンを組ませてくれない金融機関があるので
借りたい金融機関が決まっている場合は確認しましょう。

基本的には借りることができる場合がほとんど。

借地権には2種類ある!

借地権には「旧法借地権」と「定期借地権」の2種類あります。

「旧法借地権は昔の法律?」と思いがちですが、
旧法借地権のほうが大半を占めています。

旧法借地権とは
旧法借地権は借りる側の立場が強くなっています。

数年ごとの更新料を支払っていれば、
余程のことがないかぎり返還する必要はありません。

もちろん借地権は権利ですので、家を売りたい、と思ったら
自由に家を売ることも出来ますよ。

定期借地権とは
定期借地権は1992年にできた制度です。
最近の新築マンションはこちらのほうが多いでしょう。

定期借地権は「一定の期間」土地を貸します、という権利ですので、
一定期間が過ぎたら建物を更地にして地主へ返す必要があります。

50年くらいの期間の事が多いようです。

「50年たったらどうするの?」という疑問が湧いてきますよね。

この定期借地権は1992年にできた制度ですので、
まだ期間が満了したケースがありません。

新築の場合、住宅ローンを貸してくれる事ができますが、
中古マンションとして購入する場合、借りられないことも多いようです。

借地権で支払う費用

  • 毎月の地代
  • 更新料
  • 譲渡承諾料

所有権で支払う費用

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

まとめ:旧法借地権物件はお得!

「絶対に土地がほしい!」という方でなければ、
旧法借地権であれば返還することは必要ありませんから、
お得に家を買うことができる可能性があります。

もちろん、家を解体したい、家を建てたい、穴を掘りたい、なんて思ったら
地主さんの許可は必要ですが、借地権だからといって追い出されることはほぼありません。

税金を払う必要もありませんので、「借地権」がネックになっている場合、
前向きに考えてもいいと思いますよ!

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家の購入は周りの環境を確認することが重要。ポイントは6つ!ご近所さんとうまくいくためのチェックとは

家を購入する際、間取りや使っている資材、設備などを気にすることはもちろんですが、
周りの環境をしっかりリサーチせずに、思っていた生活と違った、という話をよく聞きます。

家の購入を決める前に、しっかり近所チェックをしましょう!

スーパー、学校まで歩いてみる

最寄りの駅から、また、自宅から生活に必要な施設まで歩いてみましょう。

通学路の交通量は少ないから問題なさそう、
商店街はあるけどコンビニがないから夜中の買い物は出来なさそう、

などなど発見することがたくさんあります。

特に、商店街は日中は活気がありますが、夜中や日曜日を定休日にしているお店も多く、
スーパーやコンビニまで遠いと意外と不便だったりします。

時間帯を変えて調査する

朝と夜で全く違う雰囲気のエリアもあります。

夜は街頭がなくて暗い、
朝はトラックが行き来していてうるさい、排気ガスがすごい、
隣が学校で平日は賑やかだった、

など時間帯によっては違った音、景色が現れます。

天候も同じで、雪が降ったら、雨が降ったらどうなるか?
というチェックも大切です。

場所によっては雨が降るといつも側溝が溢れかえっている地域もあります。

近所の人に聞き込み調査

近所の人に話しかけることが出来れば、
聞き込み調査をすると生の情報を知ることができます。

不動産会社や広告だけではわからない部分はとても多く、
自分で見て聞くことが大切です!

チラシにだまされないこと!

不動産のチラシは「イメージ」を売っています。

写真や間取りを見て、お客様が勝手に想像してくれるようにチラシを作っているのですね。

転職活動と一緒て、そのチラシに書いている「裏情報」を取り出す事が必要です。

例えば「バス停が近い」は大通りに面している可能性があるので排気ガスは騒音がうるさいかもしれません。

「駅チカ」は商業施設が多いことが考えられます。
その場合、若者が夜スケボーをするような場所になっていないか?
(代官山の高級住宅街にもスケボーしている若者が多くいたりします)

など出来る限りの妄想をして、しっかり自分の目で確かめに行きましょう。

不動産会社の駅からの時間表記について

ご存知の方も多いと思いますが、不動産会社の表記時間は

1分=80メートル

となっています。
坂道の場合も関係なしです。

また、改札からの距離になりますので、もし改札の反対側に家がある場合などは
さらに遠回りする可能性もあります。

地下鉄の場合は入り口からの距離ですので
大江戸線など深い線の場合はさらに時間を見積もるようにしましょう。

googleマップを利用しよう

自分の足で現地をチェックすることがとても重要ですが、
もし時間がない、といった場合はgoogleマップを見てみましょう。

今は画像で周辺施設を見ることができますので、
ある程度の町の雰囲気は分かるかもしれません。

ご近所さんのコミュニティを調査する

ご近所付き合い、大切ですよね。
ここで嫌われると結構厄介です。

うまくやっていけそうか?をしっかりチェックするようにしましょう。

コミュニティを把握する上で確認することは3つ。

ゴミ捨て場
共有スペース
人柄

では詳しく見ていきましょう!

ゴミ捨て場
ゴミ捨て場は重要です。
ここでは居住者のモラルが分かります。

ゴミはしっかり分別されているか?
悪臭はないか?

などなどしっかりチェックしましょう。
ゴミ置き場が汚い場合は要注意です。

共有スペース(マンション)
ポストなどがある共有スペースです。
テーブルやイスなどが置いてあるマンションもありますね。

ここでは管理状態を確認できます。

ゴミが溢れかえっていないか?
張り紙が破れていないか?
床はキレイか?
電球は切れていないか?

チェックしましょう。

人柄について
しっかり挨拶をするかどうかで、
コミュニティがしっかりしているかどうかわかります。

マンションによっては、クリスマス会や運動会、懇親会があるところもあります。

こういったときに嫌な思いをしないためにも、
人柄はしっかりチェックしたいですね。

新築の場合は皆さん同時期に入居しますから、
そういった面では一体感が出てきます。

まとめ

家は大きな買い物ですから、「面倒」と思わずにしっかり確認しましょう!

いい家が見つかりますように!

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家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法

家の売却で知っておきたいことの一つとして、「レインズ」が挙げられます。

「レインズ」聞いたことがあるでしょうか?
このサイトでも何度か説明をしてきましたが、今回は「レインズ」に特化して説明をいたします!

レインズとはなんなのか?

レインズとは、不動産業者間でのみ閲覧できる、不動産のデータベースです。

「不動産業者間」ですから、基本的に私達一般の人が見ることはできません

※2016年1月より、不動産業者がしっかり働いているか?を確認するために一般の人も見れるようになりました!

レインズは誰が運営しているかというと、、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。

ではなぜ不動産を「レインズ」に登録する仕組みができたのでしょう?

レインズができた理由とは?

不動産の数と言うのは新しいマンションができれば当然増えていきます。

この日本に「不動産」は一体いくつあるでしょうか。

何万?何千万?

正直わかりません。

この膨大な不動産を一括で管理しようというところからレインズは生まれました。

ではレインズができたおかげでどういった恩恵を受けることができるのでしょうか?

レインズに登録するメリットとは

♦メリット1
レインズに不動産を登録することで、売り手は効率よく買い手を探すことができるし、買い手は家を見つけることができます。

♦メリット2
売却希望物件はリアルタイムですから、最新の情報がわかります。売買契約を結ぶまでの時間を短縮できるのです。

♦メリット3
レインズには大量の取引の事例が記録されています。
不動産会社は、その取引実績をいつでも確認することができ、売却希望の不動産に、現在の市場にあった適正価格の設定ができるのです。

では、全ての物件をこのレインズに登録しなければいけないのでしょうか?

売りたい物件は全てレインズに登録する必要があるのか?

登録されない物件もあります。

レインズ登録規則は下記のようになっています。

♦専属専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦一般媒介契約
→レインズへの登録は任意です。

媒介の種類の詳細についてはこちら。
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

自分の物件が本当にレインズに登録されているか確認する方法

不動産会社があなたの物件をレインズに登録すると「登録証明書」が発行されます。

専任媒介契約の場合、「登録証明書」必ず受け取るようにしてくださいね。

また、2016年1月より、私達もレインズを見ることができるようになりました。
家売却レインズ

レインズに登録した方は必ずログインして自分の物件を確認してくださいね。

不動産会社はレインズに登録しても「囲い込み」ができる

不動産会社は売り手、買い手を独占するために「囲い込み」をする会社があります。

「囲い込み」の詳細はこちらをご覧ください。
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

例えば、レインズに登録をしても、他の不動産会社から「お宅の物件を買いたい人がいます」という連絡があったとします。

もし専任契約をしている場合、「その物件は商談中で」といって、他社を排他することができるのです。
商談している方はいないにもかかわらず。

他社(他の不動産会社)からの目線で説明するとわかりやすいので、他社目線でご説明いたしましょう!

他の不動産会社(ここではB社とします)からの目線

レインズを見て、物件を所有している不動産会社(A社)へ問い合わせる。

B社「お宅のお宅の物件を買いたい人がいます」
A社「その物件は商談中で、契約するかしないかの段階です」
B社「そうですか、わかりました」

数日後、B社がレインズを見て値下げされている事を知る。

B社「あれ、値下げされてる、買い手がいないのかな?A社に電話してみよう!」

トゥルルル・・・

B社「お宅の物件を買いたいという方がいます」
A社「その物件は商談中です」
B社「そうですか・・・(これは囲い込みをしているな!)」

という具合です。

買いたいと言っている人がいるのに「値下げ」をしているということは、A社が囲い込みをしていて、買い手が見つからないために「値下げ」をしている可能性が高いのです。

もしあなたの物件がこんな状況になっていたらどうでしょう?!
ハラワタが煮えくり返りますね!!

こんなことにならないよう、まずは不動産会社をしっかり選び、レインズを確認することが大切です!

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家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

家を売却しよう!と決め不動産会社に話を聞くと、《一般媒介契約》と《専任媒介契約》の説明をされると思います。
今回は一般媒介契約と専任媒介契約の説明をいたします!

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

まず、「専任媒介契約とは」を説明しましょう。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは他の不動産会社に売却の依頼ができない契約の事を言います。
売却をお願いするのは一社だけ。

専任媒介契約には2種類あり《専属専任媒介契約》と《専任媒介契約》があります。
なにが違うかというと、買い手を自分で見つけてもいいかどうか、というところが違います。

専属専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手も自分で見つけることはNG
専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手は自分で見つけてもOK

専属専任媒介契約は一番縛りのある契約となります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは複数社の不動産会社にも売却を依頼してOK、もちろん買い手も自分で探してOKな契約です。

基本的に、不動産会社は自社のお客さんにしたいため、専任媒介契約を勧めてきます。

専任媒介契約のメリット・デメリットは?

専任媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
専任媒介契約のメリットは一社のみの不動産にお願いするので、対応が楽。

◆デメリット
なぜ不動産会社が専任媒介契約を勧めてくるか、を考えましょう。

理由1 専任媒介契約であれば、必ずお客様になる
理由2 「安くて売れる物件」といったいい物件であればあるほど専任媒介をすることで囲い込みができる

いい物件であればあるほど、専任媒介契約は損をする可能性が高まります。

はっきり言って、専任媒介契約のメリットは売り手にはありません

「信頼できる」と思わないかぎり、専任媒介契約はしないほうが良いでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリットは?

一般媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
いい物件であればあるほど、不動産会社の競争が起こり、より高い価格で、いい買い手が早く見つかる可能性が高い。

◆デメリット
複数の不動産会社とやり取りをするため、やや面倒。

基本的に、「家を売りたい」という方が現れた場合、「レインズ」という不動産会社同士のデータベースに登録する必要があります。

物件を共有し、早くいい買い手を見つけるためです。

しかし、一般媒介契約は、レインズ登録義務がありません。
(専任媒介契約は必ずレインズに登録しなければなりません)

そのため不動産会社によっては、いい物件はわざと一般媒介契約にし、レインズに登録せずに独占する会社があります。

一般媒介契約にする時は、必ず複数の不動産会社に相談しましょう。

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結論:一般媒介契約で契約をしたほうが賢い。

上記を読んでいただいて分かるように、専任媒介契約には、売り手にメリットはありません。

不動産業界というのは本当に特殊な業界で、基本的にお客様よりも自社の売上に顔が向いています。

不動産の売買は、不動産会社を見極め、騙されないようある程度知識をつけておいたほうが良いでしょう。

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