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空き家問題はなぜ起きる?中古マンション時代に乗り遅れるな!

別の記事でも書いていますが、日本では家やマンションを買う時、新築を買う方が多いですが、
海外では中古住宅がほとんどを占めています。

でも今後、政府は中古住宅市場にメスを入れ、
取引の整備をしようとしています。

理由は、空き家

日本では空き家を勝手に取り壊すことができず、持ち主がどうにかしなければいけないのですが、
壊すにも費用がかかり放置にしてしまうこともしばしば。

放置することによって火災の原因になったりもします。

そこでまず、第一歩として「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を2017年2月に施行。

これにより、政府が取り壊しをすることもできるのですが、
それにも費用がかかります。

そのため、中古住宅の市場を広げることで、
無駄な税金を使用しなくても良くなるのです。

さらに、この中古市場を活性化させていない現在、500兆円もドブに捨てている状況なんだとか!

日本の中古マンション市場が活性化しない理由

日本では自分のマンションが市場より高いのか、低いのかなどは不透明なことが多いのですが、

海外のマンションサイトを見ると、
そのマンションが、周辺のマンションと比べて価値が高いのか低いのか
グラフでわかるようになっています。

便利ですよね。

ただし、これは中古マンション市場が整備されているからできることであって、
今の日本では到底できることではありません。

もっと言えば、日本は中古住宅を評価する規定や機能がなく、
築20~25年で、価値はゼロになるという始末。

空き家が問題になるのは当然と言えば当然でしょう。

日本は新築信仰が根強い

新築マンションの方が安全、と思っている日本人が多いのも事実。

  • 中古マンションは外見はキレイだけど、中はスカスカでしょ
  • どっか木腐ってる気がする。
  • シロアリがいるんじゃない?

本来その不安は購入時に解消されるべきところなのですが、
日本はまだまだ整備されていないため、ユーザーが安心して買うことができない。

でも、なぜか新築マンションに対しての信頼は絶大。

信じたゆえに、欠陥マンションだったとしたらどうでしょう?

実は、安全性でいえば、中古マンションの方が安全な確率は高いのです。

ただし、現状は自分で専門家に点検を依頼する必要があります。

マンション購入後のメンテナンスの習慣がない

日本はマンションや家の購入後、定期的なメンテナンスをする習慣がありません。

1年に1回メンテナンスをするだけでも劣化を防ぐことができ、
将来売却するときの金額にも影響します。

マンションや家を購入したら、年に1回メンテナンスをすることをおすすめします!

まとめ

今後日本でも広がるであろう中古市場。
時代に遅れないよう、しっかりメンテナンスをしておきましょう!

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相続された空き家は税金がかからない!3000万円まで税金がかからない新しい特例とは?

空き家売却に関する新しい特例ができました。

少し条件は厳しいですが、控除を受けられる可能性がありますので、知っておきましょう!

相続した空き家を売ると税金がかからない新しい特例とは?

2016年4月から、空き家相続について、新しい特例が適用されることになりました。

家を相続し家を売ると「譲渡所得」といって、
売却した金額に税金がかけられます。

その税金はなんと20%!
かなりの税金が取られます。

譲渡所得は、売却した金額から、「土地の所得費用」や「家屋の取り壊し費用」などの譲渡費用を差し引いたもの。

所得費用は売買契約書があれば簡単なのですが、
古い家の場合、契約書がなくなってしまっている場合もあります。

その場合の土地の所得費用は、売却価格の5%を取得費とするのが一般的です。

この特例が適用されれば、譲渡所得3000万円まで税金が控除されます!
最大600万円の節税にもなるようです。

ただし、全ての空き家が対象となるわけではありません。

この特例が適用されるにはどんな条件が必要なのでしょうか。

相続空き家売却特例が適用される条件とは?

  • 相続された時期が2013年1月2日以降であること
  • 家を売却する際、相続されてから3年後の年末まで売却すること。
  • (特例が適用された2016年4月1日〜2019年12月31日までの期間に売却されたもののみが対象)

2つ目の条件に関してですが、
例えば、2015年1月に相続をされた家を2016年3月に売却した場合は、
3年以内に売却したとしても2014年4月以前なので、適用されません。

この特例が指す「空き家」の定義とは?

特例が指す空き家には条件があります。

  • 亡くなった方が一人暮らしをしていること。
  • (老人ホームに入居し、住民票を移していた場合は対象外となる)

  • 空き家が建てられたのが1981年5月以前であること。

また、売却する際にも一定の基準を満たさなければなりません。

売却する際の基準とは?

  • 1981年6月から耐震基準が変わったため、売却する際は耐震工事をする必要がある。
  • 耐震工事をしない場合、空き家を取り壊し、更地にすること。

不動産会社に家を売却する場合は、古い家をそのまま売ってしまうケースが多いので注意しましょう。

特例を適用する際の確定申告の方法

特例を適用するには、確定申告の時期に注意しましょう。

この特例を適用する場合、売却した翌年に確定申告します。
その際に一緒に提出するものがあります。

それは「被相続人居住家屋等確認書」です。
被相続人居住家屋等確認書とは、市区町村長に空き家だったことを証明する書類です。

さらに被相続人(死亡した人)の除票住民票空き家の売買契約書
電気やガスの閉栓証明書なども必要となります。

また、家を取り壊して更地を売った場合は、
事業などをしていないことを証明するために、
更地の写真も提出する必要があります。

特例対象の場合に更に得する方法がある!

条件がピッタリ当てはまった方、さらに得する方法があります!

それは、共有名義にすることです。

一般的に、不動産を相続する場合は共同名義は避けるのが無難とされています。

しかし、この特例が適用される場合は、相続人のそれぞれが3000万円の控除枠を持っています。

2人で相続した場合は6000万円、3人の場合は9000万円まで控除を受けることができるのです。

また、この特例は、あくまで空き家に対する特例なので、
土地と家の両方を相続した場合は、土地と家の両方を共同名義にしましょう。

もし、土地は2人の共同名義、家は弟の名義にしてしまった場合、
家だけが特例対象となりますので、
弟だけが特例を受けられることになります。

トラブルを避けるためにも、どちらも2人の名義にしておきましょう。

まとめ

空き家特例について、理解を深めていただけたでしょうか。

税金に関する特例は条件が色々あり、
理解が難しいこともありますが、
知っておくとお得な情報がたくさんあります。

ぜひ知っておきましょう!

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【転勤族向け】家を建てるならタイミングは今!!大手不動産が家賃収入を保証してくれるサービスがスタート!

転勤族の方には嬉しい家賃を保障してくれるサービスがはじまりました。

転勤族の中には、家を買ってもいいものかどうか?と
迷う方もいらっしゃると思います。

家を買っても引っ越をしなくてはいけない場合、
その家を賃貸にできたら収入にもなりますし、
少しは前向きになるのではないでしょうか?

2016年の春から、なんと大和ハウスや住友林業、ミサワホームが、新築戸建を購入した方に、賃貸時の家賃収入を50年間保証するサービスが始まります!

よくわからないという方に、今日は家賃収入保証についてご説明いたします。

転勤が多い方、高齢者の家を建てる方は必見です!
売らずに賃貸として貸し出す方法も検討するのもいいかもしれません。

家賃収入保証ってどんなサービスなの?

下記、日経新聞の引用です。

機構が新築段階で物件の立地や間取りなどから、月3万~7万円の最低賃料を決めて、新築から50年間、定額保証する。

持ち主から賃貸の申し込みがあれば、機構が借り上げて相場より1~2割安い賃料で転貸する。賃料の15%は機構が積立金などとして徴収し、持ち主は85%を受け取る。

入居者募集から半年たっても借り主が現れない場合は、7カ月目から機構が月々の最低賃料を支払う。賃料相場の下落で最低賃料より安い家賃しか得られない場合も、差額を機構が負担する。機構は積立金を原資とする。希望すれば自宅に戻りやすいように、3年ごとの定期借家契約になる。

要は、家を買ったけど、転勤や高齢者が施設に入ったために空き家になった。その空き家を賃貸として貸し出したい!という方に向けたサービスなのです。

将来、家を建てたときよりも賃料が下がったり、借り手が見つからない場合も定額で収入を得られるなんて、とってもステキですよね!

地方都市での住宅販売をメインに力を入れていくようです。

都内の場合は専門業者にお任せしたほうがいい場合もありますので、そこはじっくり考えたほうが良いかもしれません。

将来お金になる家の買い方も参考になると思いますのでご覧ください。

賃料保証

対象となる家は?条件は?

耐震性などで一定以上の性能を持つ新築物件が対象です。登録料1万円(税別)が必要ですが、月々の負担はありません。


マイナス金利が追い風となり、家を建てる方が増えていますね。どんどん新しいサービスが増え、家を建てるなら今がチャンスです。

ただし、家を建てる際はしっかりローンのシュミレーションを行いましょう!

「今の家賃と同じ金額のローンだから大丈夫」なんて甘い考えでは、将来ローンが払えなくなる可能性があります。家を決める前に、やることがありますよ!
返済計画が全ての土台!借金地獄にならないためのローンの組み方
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家を建てたいけど、どこのハウスメーカーに頼んだらいいかわからない、という方、まずは資料請求をしてみてはいかがでしょうか?

ハウスメーカーへ出向いてしまうと、すさまじい営業にうんざり、なんていう方も多くいらっしゃいます。

資料請求をして知識を入れてから出向き、質問したいことをしっかり考えてからハウスメーカーへ出向きましょう。

理想の家づくり。成功のポイントとは?


参考文献:日経新聞
2016年2月24日
タイトル:家賃収入50年定額保証の戸建て販売 大和ハウスなど

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クレディセゾンが住宅諸費用ローンを開始。想像以上にお金がかかる住宅諸費用とは?

クレジットカードでお馴染みのクレディセゾンが、住宅購入時にかかる諸費用向けローンの取り扱いを始めました。

初期費用もローンを組めるようになることで、住宅購入が身近に感じてもらうのが狙い。

もちろん自社の住宅ローンを増やす狙いもあります。諸費用ローンは最低10万円から最高500万円。

最低10万円って、諸費用って何にかかるの!?

そんな方のために諸費用について調べてみましょう。

住宅ローン諸費用って何にお金がかかるの?

■仲介手数料   (物件価格(税抜)×3%+6万円)+消費税
         (土地や建物を仲介してもらう場合に発生)

■印紙税      35,000 (契約書に貼付する必要あり)
■登録免許税 210,000 (固定資産税評価額、借入額などから算出)
■登記手数料 100,000 (司法書士への報酬)
■不動産取得税 30,000 (土地・家屋それぞれ3%(軽減措置あり))
■固定資産税 50,000 (売主と購入者が日割りで按分など協議で決定)
■保証料 570,000 (無料の商品もあるので金融機関に問い合わせてみましょう。)
■融資手数料 31,500 (金融機関によって違いますが、融資金額の2%前後が多いようです)
■火災保険料 商品による
■地震保険料 地域による
■引越し費用   

こんなにかかるのですね。

およそ、物件価格の約6.8%程度の金額が必要になると考えましょう。

諸費用を抑えるにはどうしたらいいの?

諸費用を抑えるには、やはり住宅ローンをしっかり比較して安い金利のものを選ぶこと、火災保険の選び方を以下のように工夫するようにしましょう。

住宅ローンの金利比較はこちら
火災保険の比較はこちら

point

  • 保証料・団信が無料の住宅ローンを選ぶ
  • 火災保険は短期で加入(5年ごと、1年ごとなど)
  • 仲介手数料がかからないように家を購入する

諸費用は下げられるところは下げることができます!マイナス金利で金利が下がっているので、その分と諸費用の節約分で旅行の計画や子どもの教育資金、家具などにお金をかけるのもいいですね!


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マイナス金利政策で住宅ローンの金利が下がったら、変動金利で借りるべき?変動金利か固定金利で借りるか迷っている方へ

マイナス金利の影響で住宅ローン金利がさらに下がる可能性が高まっていますね!

皆さんは変動金利と固定金利のどちらで借りようとお考えでしょうか?

変動金利で組む方の割合が大きくなっていますが、低金利のメリットを生かそうと変動金利でローンを組むと、将来の金利上昇で返済の負担が大きくなるリスクも抱えることになります。

将来繰越返済などでリスクを減らす計画の方は問題ありませんが、あまり自信の無い方は固定金利に目をつけるのも手です。金利が低いということは、変動金利だけでなく固定金利も下がっている為です。

 例えば期間35年で4000万円のローンを組んだ場合で見てみましょう。

変動金利0.625%で借りた場合、毎月の返済額は10万6059円。一方、フラット35(1.48%)で借りた場合は12万3千円になる。単純計算では毎月1万7千円ほどの差が金利上昇リスクを避けるためのコストになる。省エネや耐震性が高い住宅を購入する場合に当初10年間の金利が下がるフラット35Sを利用した場合は、この差がさらに縮まる。

変動金利で借り入れた場合、仮に4年後に適用金利が2%に上がった場合は毎月の返済額が12万2千円程度、3%まで上がった場合には13万9千円程度に上がってしまう。

上記のことから、将来必ず金利が上がるとは限りませんが、いくら金利がやすいとは言え、返済に自信の無い方は固定金利を組んだほうが無難です。

もし固定金利の返済負担が重いようであれば、借入額自体が多いのではないか、見直す必要があるでしょう。


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参考文献:日経新聞
2016年2月13日
タイトル:住宅ローン、今こそ固定型? 変動型との金利差縮小

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【2016年】マイナス金利の影響で住宅ローンの金利もさらに低下の予感!家を買うなら今です!

日銀のマイナス金利政策決定を受け、すでに過去最低水準にある住宅ローンの金利がさらに下がることが予想されます!

マイナス金利とは?

マイナス金利とは、金融機関が日銀にお金を預けるとこれまでは利息が付いたのですが、マイナス金利になると銀行側がお金を預けてもマイナス金利が適用され、損をしてしまうという政策です。

預金金利が下がってしまう、というデメリットもありますが、住宅ローンの金利が下がるのは嬉しいですね。

メガバンクの10年固定型、最優遇住宅ローンの金利は年1.05%ですが、一段の引き下げを検討しています。

長期固定ローンのフラット35も、金利の引き下げを検討中。住宅金融支援機構によると、返済期間35年以下(融資率9割以下)の取扱金融機関の最低金利は1.48%と、9カ月ぶりの低水準で、3月に過去最低(1.37%)を更新する可能性もあるようです!

家を買うなら今が絶好のチャンス!!ということですね!!


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参考文献:日経新聞
2016年2月2日
タイトル:預金金利が最低水準に 住宅ローンも低下

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住宅ローン顧客満足度9年連続1位の金融機関がある!どこの金融期間で住宅ローンを組もうか迷っている人必見です!

住宅ローン顧客満足度9年間1位の金融機関があります。それは、、、

ソニー銀行です!!

♦顧客満足度ランキング♦

  1. ソニー銀行
  2. 京都中央信用金庫
  3. イオン銀行
  4. 大垣共立銀行
  5. 埼玉りそな銀行
  6. みずほ信託銀行
  7. 住友SBIネット銀行
  8. 城南信用金庫
  9. 大阪信用金庫
  10. 三井住友銀行

1位の秘密を探ってみましょう。

なぜソニー銀行は9年連続顧客満足度1位なの?

低金利の住宅ローンの他、12種類の外貨預金などの商品数の豊富さと、午後11時まで受け付けるコールセンターの対応を強みに首位を維持しているようです。

3位のイオン銀行は、ATMの手数料が24時間無料という点が女性に支持されました。

気になる2位の京都中央信金は、勤続年数が短くても借りられる、女性向け住宅ローンが人気で上位に組み込んできました。女性も住宅を購入する方が増えているのですね。

4位の大垣共立銀は、「手のひら認証ATM」という、通帳やカードなしで出金できるサービスが評価されました。

金融機関を選ぶ際の参考にしてみてください!


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参考文献:日経新聞
2016年1月31日
タイトル:顧客満足度、ソニー銀が9年連続首位 日経金融機関ランキング

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2016年1月から住宅ローン金利はさらに下がる!金利以外にも差別化を図る金融機関が続出!

2年5ヶ月ぶりに、住宅ローンの金利を2016年1月から下げる金融機関が相次いでいます。これは私達にとっては朗報ですね!
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変更後変動金利

  • 三井住友信託:0.625%→0.6%
  • 三菱東京UFJとみずほ:0.775%→0.625%

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これにより、固定金利商品でも金利の引き下げや、他の金融機関も続々と金利を下げることになるのではいかと思います。

金利以外で差別化していることはないの?

住宅ローンはすでに低水準にあるため、金利以外の部分で消費者を惹きつけようとする動きも目立っています。

  • 三井住友銀行
  • →住宅展示場に自社の専用アプリを入れたタブレット端末を配備
    事前審査にかかる時間を大幅に短縮することを目的に、借入予定額などの必要事項を入力するとその場で融資可能額を回答。

  • りそな銀行
  • →高齢者向けの新型住宅ローンの取り扱いを開始。
    借り手の死亡時に物件を売却することでローンを返済する仕組みで、住宅ローンを契約しにくい高齢者の需要を取り込む。


    上記のような取り組みは、2017年に8%から10%に引き上がる消費税を見通し、駆け込み需要が本格化する際に、各金融機関が消費者を取り込みたいという意気込みがあるのではないかと思います。

    ※各金融機関一括比較・事前審査申込はこちら

    ただし、金利を下げると金融機関の採算が取れません。そのため、今後は金利だけではなく上記にもあるように、サービス自体をもっと充実化するような動きが書く金融機関で活発化してくるのではないかと思います。

    家を買いたいと思っている方、2016年はチャンスかもしれませんね!


    参考文献:日経新聞
    2015年12月29日
    タイトル:住宅ローン金利、最低続々 審査短縮などで競う

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