家を売却するなら必ず読んでほしい記事

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ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

私は家を売ろうと決めたとき、なにも考えずとりあえず近くの大手不動産会社に行きました。
今思えば、これが失敗のはじまりでした。

やっぱり知識がないと不動産会社のいいようにされてしまいますね・・・。

みなさんは必ず!!ある程度知識をつけてから不動産会社と話をするようにしてくださいね!

では私がどうして失敗から立ち直り、希望価格で家を販売できたのかご説明いたします!!
まずはこちらをご覧くださいませ。
実録!ゆかりの離婚による家の売却奮闘記〜自己紹介〜

私は大手不動産会社に騙されて(?)買い手が全く現れず値下げを繰り返していました

その悔しさから何冊も不動産に関する本を読みあさり、友だちにも聞き込みしたりして、
ある程度の知識をつけた段階で、1から家の売却をやり直しました。

その知識をこのサイトで惜しみなくさらけ出していますので、ぜひじっくりご覧いただけましたら幸いです。

時間がない方はこちらだけでもお読みくださいね!
家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

失敗した不動産会社は置いておいて、1からやり直した方法をご紹介します!

成功するための家の売却の流れ

1 まずは自分の家の相場を知ること。


成功のためのすべての始まりは不動産の一括査定!

一括査定を利用することで、自分の不動産の相場や
不動産同士の競争が始まるので、高く買ってくれる可能性が高まります

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ここへ申し込むと複数の不動産会社がおおよその査定額を出してくれるので
自分の地域の相場が大体わかります。

さらに、複数の不動産会社に依頼することは高く売る(適正で高額)上でのメリットになります!

私はここで知り合った不動産屋さんに頼み、はじめにお願いした不動産会社よりも
なんと500万円も高く売ることが出来ました!

2 査定額が届いたらすべての不動産会社に連絡をする

一括査定をすると、メールや電話で不動産会社から連絡があります。

ここではほとんどのみなさんが「高額査定をした不動産会社」を選びがちですが、
ここでひっかかると、いいことありません。

詳しくはこちら→家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

私は連絡があったすべての不動産会社と話をしました。

もし時間がないようであれば、「一番低い査定額の不動産会社」と「一番高い査定額の不動産会社」を省くのがオススメ。

査定額が高いということは、売れない可能性も高くなるので、結果、値下げをせざるを得なくなるためです。

つまり、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

3 不動産会社に内覧に来てもらう


ネットで申し込む際に入力する事項は住所くらいですので、ざっくりの値段が付きます。

本当の値段はこの「内覧」で決まると言っても過言ではありません。

不動産会社は買い手の目線で見に来ますから、
家は綺麗にしておきましょう。

特にトイレやバスルームは念入りに!

参考記事:家を少しでも高く売る方法がある?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

4 不動産会社、営業マンを見極める

不動産の売却は営業マンで決まると言っても過言ではありません。
私が失敗した理由は「営業マン選びを間違っていた」これに尽きます。

不動産会社は、お客様よりも自分達の利益優先で動く会社が多く存在します。

その目安として「高額査定をするかどうか」が最大の見極めポイント。

※高く売りたい気持ちは十分わかりますが、適当な高額ではなく、根拠のある高額を目指しましょう!※

参考記事:家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

内覧をしている時などに、信頼できるかどうか?を見極めてください。

高額査定をしていたら、「なぜこんなに高く値段が付くのか?」と根拠を聞きましょう。
(全ての不動産会社に査定額の根拠を聞きましょう)

根拠なく高い物件を買う人はいません。
買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

騙されないでくださいね!

5 一般媒介契約にすること


不動産会社のほとんどが、専任媒介契約をしたがります。
参考記事:家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?
多数の不動産会社で契約をすることによって、不動産会社同士の競争が起こります。

絶対に信用できる不動産会社だ!と思えなければ、一般媒介契約をオススメします。

6 買い手が現れるのを待つ。


不動産会社と契約が済んだら、あとは買い手が現れるのを待つのみです。

このとき、自分の物件がレインズに登録されているかどうか確認するのもいいでしょう。
※だたし、一般媒介契約はレインズ登録義務がないため、登録されていない可能性もあります。

参考記事:家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法


レインズに登録することによって、買い手がより早く現れる可能性が高くなります。

7 買い手が現れたらしっかり家をアピールしよう!


買い手が現れたら、その買い手が「この家に住んでいる」イメージをしてもらうことが重要です。

買い手の内覧の時は、あなたと不動産会社が立ち会う場合と、不動産会社だけが立ち会う場合の2種類あります。

買い手にイメージをしてもらうには、近くのスーパーや、
お子様がいる家庭の場合は学校のこと、近所について話してみましょう。

また、家を綺麗にしておくことで、より住んでいるイメージがつきやすくなります。

モデルルームのような配置にして売却に成功した方もいらっしゃいますよ。

8 売買契約までにトラブルは付き物だと心得よ!


家の売買契約にはトラブルは付き物です。
高額な買い物ですから当然といえば当然。

私の場合はこんなことがありました。
家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

トラブルの対処がしっかりできるか?という所も見据えた上で、営業マン選びはとても重要なのです!

9 やっと売買契約!さぁ引っ越しの準備!!は危険です


いよいよ買い手が購入を決めたら売買契約です!
嬉しいですね。

でも浮かれるのはまだ早い!

買い手のローンが通って、初めて契約になりますので注意しましょう。

近所にお別れ会をしてもらったけど、買い手のローンが下りず、
改めて買い手探し、ということもあります。

10 買い手のローンが下りて跡は契約書を書き、家を引き渡すだけ!


買い手のローンが下りたら一安心。
あとは契約書を書き、家を引き渡すだけです。

家の売却は不動産と営業マン選びが大事!

いかがでしょうか。

家の売却は不動産会社と営業マン選びがどれほど大切か、理解していただけましたら幸いです!

これがうまく行けば、家の売却は成功したも同然です。

皆さんの家の売却、成功することを願っています!

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家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

家を売却しよう!と決め不動産会社に話を聞くと、《一般媒介契約》と《専任媒介契約》の説明をされると思います。
今回は一般媒介契約と専任媒介契約の説明をいたします!

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

まず、「専任媒介契約とは」を説明しましょう。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは他の不動産会社に売却の依頼ができない契約の事を言います。
売却をお願いするのは一社だけ。

専任媒介契約には2種類あり《専属専任媒介契約》と《専任媒介契約》があります。
なにが違うかというと、買い手を自分で見つけてもいいかどうか、というところが違います。

専属専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手も自分で見つけることはNG
専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手は自分で見つけてもOK

専属専任媒介契約は一番縛りのある契約となります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは複数社の不動産会社にも売却を依頼してOK、もちろん買い手も自分で探してOKな契約です。

基本的に、不動産会社は自社のお客さんにしたいため、専任媒介契約を勧めてきます。

専任媒介契約のメリット・デメリットは?

専任媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
専任媒介契約のメリットは一社のみの不動産にお願いするので、対応が楽。

◆デメリット
なぜ不動産会社が専任媒介契約を勧めてくるか、を考えましょう。

理由1 専任媒介契約であれば、必ずお客様になる
理由2 「安くて売れる物件」といったいい物件であればあるほど専任媒介をすることで囲い込みができる

いい物件であればあるほど、専任媒介契約は損をする可能性が高まります。

はっきり言って、専任媒介契約のメリットは売り手にはありません

「信頼できる」と思わないかぎり、専任媒介契約はしないほうが良いでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリットは?

一般媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
いい物件であればあるほど、不動産会社の競争が起こり、より高い価格で、いい買い手が早く見つかる可能性が高い。

◆デメリット
複数の不動産会社とやり取りをするため、やや面倒。

基本的に、「家を売りたい」という方が現れた場合、「レインズ」という不動産会社同士のデータベースに登録する必要があります。

物件を共有し、早くいい買い手を見つけるためです。

しかし、一般媒介契約は、レインズ登録義務がありません。
(専任媒介契約は必ずレインズに登録しなければなりません)

そのため不動産会社によっては、いい物件はわざと一般媒介契約にし、レインズに登録せずに独占する会社があります。

一般媒介契約にする時は、必ず複数の不動産会社に相談しましょう。

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結論:一般媒介契約で契約をしたほうが賢い。

上記を読んでいただいて分かるように、専任媒介契約には、売り手にメリットはありません。

不動産業界というのは本当に特殊な業界で、基本的にお客様よりも自社の売上に顔が向いています。

不動産の売買は、不動産会社を見極め、騙されないようある程度知識をつけておいたほうが良いでしょう。

契約はかならず「一般媒介契約」です!

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家の売却はどんな流れで行うの?買い手が決まって「一安心」は禁物です!

家を売る!と決めてから、まずはどうしたらいいの?と思っている方、不動産会社にだまされないために、まずは不動産会社、不動産売却について、知識を付けておいたほうが無難ですよ!

お時間のあるときにこちらをご覧くださいね。
家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

では、家を売却したいと思ったら、するべきことの説明をいたします!

家を売却したい!と思ったらやること

やること1 複数の不動産会社に査定を依頼する

まずはどの不動産会社に依頼するかを決めなければなりません。

私がオススメなのはHOME4Uという不動産一括査定サイト。
NTTデータグループが運営している安全安心のサイトです。

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厳選された不動産会社のみに査定をお願いすることができます。

クレームの多い不動産会社を排除してくれるし、全国1500社以上の不動産会社が対応してくれます。

査定の為に必要な入力事項も、最低限の内容なので60秒ほどで完了。

何度も言っていますが、家の売却は複数の不動産会社に査定してもらうことが、騙されないためにもとっても大事です。

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼してください。

参考記事:ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

やること2 不動産会社に「売れる価格」を相談する

複数の不動産会社から連絡があり、なんとなく相場がわかると思います。
念のため、自分でもある程度相場を調べておくと良いでしょう

相場よりも高い不動産会社、低い不動産会社があると思います。
この不動産会社の見分け方はこちらを御覧ください。
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

不動産会社の目星がついたら、実際に家を確認してもらいます。

ただし、メールや電話での査定は、実際に家を見ないで出した査定額。
「売れる価格」をそれぞれの不動産会社に確認しましょう。


ここで不動産会社の口車には乗らないように。
しっかり第三者の目で確認してください。

高い査定額には注意」です!

やること3 不動産会社と契約をする

売却を依頼する不動産会社が決まったら、契約を交わします。

契約には《専任媒介契約》と《一般媒介契約》があります。

信頼できる営業マンが担当になった場合は《専任媒介契約》でも問題無いでしょう。

ただし、信頼できる!と断言出来ない場合は《一般媒介契約》にしたほうがベター。

参考記事:家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

やること4 買い手が現れる前に、見せても良い家にする

買い手が現れると、必ず家を内覧します。
その内覧は、あなたが家に住んでいても住んでいなくても行われます。

家に住んでいるようであれば、家が売れたら引っ越しをするのですから、家を片付けて綺麗にしておきましょう!

モデルルームのような配置にしたらすぐに決まった、という方もいます。

引き渡しをする時はもちろん家具などは付いてきませんが、買い手に住んでいるイメージを持たせることが大切です。

やること5 購入申込み、売渡承諾

買い手が決まったら、いよいよ契約です!
ここまで来たら、不動産会社の指示に従いましょう!

やること6 売買契約(手付金授受)
やること7 住宅ローンの停止条件の成就

買い手が決まって「一安心」ではありません。
「買い手の住宅ローンが下りるかどうか?」がとても重要。

買い手の住宅ローンが下りなければ取引は成就しません。
ご近所さんに送別会を開いてもらうのは、買い手のローンが下りてから!です。

やること8 抵当権の抹消手続きなど

家が売れたら、抵当権などの権利に関する諸手続きが必要になります。
忘れがちなのでしっかり覚えておきましょう。

手続きはとても簡単で、書類に住所、名前、押印と返済日を記入するだけです。
返済日とは抵当権の抹消希望日。

手続きには2週間ほどかかるので、抹消したい日付から2週間前に手続きをするようにしましょう。

やること9 引っ越し

引っ越しをする際も、色々な引越し業者で値段を比較すると良いでしょう。

「〇〇引っ越しは△円でした」と言えば、競争でかなり安くなります。

私はコレで半額以上得しました!

やること10 残代金決済・所有権移転・引き渡し

さていよいよ引き渡し。

残代金を支払ってもらうため、場所は買い手の利用する金融機関です。

持参するものは下記となります。

①実印
②身分証明書
③登記済権利証
④印鑑証明書
⑤評価証明書
⑥諸費用・精算の厳禁
⑦金融機関通帳と届出印
⑧住民票
⑨部屋のカギ
⑩物件資料

幾つかの必要書類に署名押印し、残代金の振り込み伝票の記入をし、窓口で身分証明書と振り込み手数料を提示してもらえば売買の手続きは終了です。

一通り流れはつかめたでしょうか?

やること1、2、3までで、不動産売却が成功するか、失敗するかは9割決まると言っても過言ではありません。

あなたの不動産売却、うまくいくことを願っています!

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複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
家の売却を考えている方は必ずチェック!費用は一切かかりません。

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家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

このサイトでは、自分の家を売却する時は複数の不動産会社に話を聞くことを勧めています。

もし「どうして複数の不動産会社にお願いするの?」と思った方はこちらをご覧ください!

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複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。
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ここで複数の不動産会社に申込をしたら、このページをブックマーク!
各不動産会社から査定額が届いた後の、不動産会社の見極め方をご紹介します。

今回は、家を複数の不動産会社に査定してもらい、高額査定がついた場合の落とし穴についてご説明します。

自分の家に高額な査定がついた!本当に喜んでいい?

自分の家に高額な査定がついた場合、「やったー!」と喜んでしまいますよね!わかります。

私もその一人でした。
でも、高額査定で、私は1社目の不動産会社で失敗しました。

高額査定がつくと、「絶対この値段で売れる!」と思ってしまうんですよね。

不動産会社がつける査定額には注意しなければならないことがいくつかあります。
まずは「査定」について理解を深めましょう!

不動産の査定はどうやって行われる?

不動産の査定は非常に難しいです。

ある人から見れば価値ある家にも見えるし、またある人から見れば、なんの価値もない家に映るのです。

例えば間取りが変わっている家だったり、五角形の家だったりした場合(見たことありませんが)大抵は低い査定額が付きます。

多くの方が「住みにくい」と感じるためです。

でも、とある絵描きさんが「家で個展を開きたい」と考えた場合「変わった家」というのは芸術に変わる可能性があります。

その絵描きさんからすれば、とんでもない宝物を発見した!と思うかもしれません。
ここには大きい価値があるのです。

もしかしたら、この人だったら「1億円」でも変わった家を買う可能性が出てくるわけです。

不動産会社も、得意不得意があります。

マンションが得意な不動産会社、一軒家が得意な不動産会社、デザイン住宅が得意な不動産会社、、、

あなたが「家を売却したい」と家を査定に出した場合、不動産会社でも価値が違い、査定額が変わってくる可能性があるのです。

あなたの家はどんな家ですか?マンション?戸建?
まずは、あなたの家に合った不動産会社を探す必要があります。

ただしこれは、直接不動産会社に聞かなければわかりません。

インターネットで複数査定をしたら、不動産会社の担当と話をする

HOME4Uで不動産会社に申し込みをしたら、次にすることは「不動産会社に行って話を聞く」ことです。

不動産会社に行った時に、どういった家の売買が得意なのか、聞いてみるといいでしょう。

不動産会社に行く前に、ある程度不動産会社を絞り込見たい場合はどうする?

複数の不動産会社に話を全部聞く時間がない、という方もいらっしゃると思います。

そんなときは「査定額」である程度目星を付けましょう。

以前こちらの記事でもご紹介しましたが、不動産会社の査定には3種類あります。
家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

◆査定の種類3つ

販売査定
物件の魅力を最大限に評価して出した査定額。

標準査定
3ヶ月程度で販売できる金額を計算して算出した査定額。
大抵はこの査定額よりも高く売れることが多い。

買取査定
不動産会社が買い取る場合の査定額。
標準査定より2〜3割程安くなる。

販売査定について

この販売査定は、物件の魅力を最大限に引き出した査定額です。

つまり「売れるかもしれない」「売れるようにがんばります」という査定額ということです。

ここで言いたいことは、不動産の査定は、ブランドバックや時計、車の査定とは違う、ということです。

ブランドバックや時計などは「30万円」と査定したら30万円で買い取ってくれます。

しかし、不動産はそうではありません。
ここを勘違いしないことが大切です。

不動産会社はその高額査定で「買い取る」なんて一言も言っていません。
不動産会社はあくまで仲介役。

「この金額で買い手が見つかるようにがんばります」という数字なのです。

私達は「少しでも高く売却したい!」と思います。
不動産会社はそこを逆手にとり、相場よりも高い査定額を出してきます。

つまり、「販売査定」は実際に売れる金額でもなんでもないということです。

「うちだから出せる査定額です」なんて言ってきたら要注意。
根拠のない、決まり文句です。

買い手がつかなければ、その査定額は0円も同然なのです。

標準査定について

標準査定は3ヶ月程度で売れると考えた場合に算出される、計算された査定額。
大抵は標準査定額よりも高く売れることが多いようです。

周辺マンションの事例、市場価格などを鑑みて算出した金額ですので、
この金額をしっかり受け止めることが大切です。

買取価格について

買取価格は不動産会社があなたの家を買い取る場合の査定額です。

高額査定の不動産会社を選ぶと大損する可能性がある

高額査定を出す不動産会社は、お客様よりも自分達の儲けに目が向いています。

「高い査定額を出せば自社で契約してくれるだろう」と考えているからです。

そういった不動産会社は、ほとんどが「囲い込み」をしています。

「囲い込み」をされてしまっては、家が高額な上に、買い手の母数が限られるわけですから、売れるまでに時間が掛かる可能性が大きいのです。

囲い込みがわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

売れるまでに時間がかかるということは、不動産会社は当然「値下げ」をしてくるのです。

あなたは「売れないのだから仕方ない」と思い、きっと値下げに応じるでしょう。

もしそれでも売れない場合、さらに「値下げ」を要求されますよね。

そうすると、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

標準査定を出した不動産会社に依頼するのが一番確実

もし時間があるようでしたら、査定を出した全ての不動産会社に会って話を聞き、見極めることが一番確実です。

時間がないようであれば「一番低い査定額」と「一番高い査定額」と出した不動産会社は「却下」にすること。

でも実際に査定額が届き、高額な査定を出してきた不動産があった場合、きっと「この金額で売れたらいいなぁ」と思うでしょう。

そうするとその高額査定の不動産会社が気になって仕方が無くなると思います。

もしあなたが、「騙されない」と決心してその高額査定を出した不動産会社を「却下」にすることができればいいのですが、
それが出来ない場合、標準査定と高額査定を出してきた不動産会社に出向き、話を聞きましょう。

絶対に、「高額査定」を出した不動産会社だけに行ったり、「いい会社だろう」という思い込みは捨てて話すこと。

第三者の目線で話をするように心がけてくださいね。

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今回は、私が無知の時に行った不動産会社A社の経験を生かし、
どうやって家を売却することに成功したか、説明いたします!

どうやって家を希望価格で売ることができたのか?

それは、自分の間違いに気づき、不動産会社のカラクリ・思惑を知り、1から家の売却をやり直したからです。

詳細はこちら
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家を売却するにあたり間違っていた事

営業マンを信用し、1社の不動産屋にしか依頼をしていなかった
→その結果、不動産会社の囲い込みに気づかず買い手が見つからなかった

家の相場よりも高い査定額に満足してしまった
→家の相場よりも高い金額では売れない可能性の方が高い
※よく「高く家を売る方法」を記載したサイトを見かけますが、広告の可能性が高いので気をつけてくださいね。

大手不動産会社であれば安心
→不動産売却は大手だから安心ということはない(囲い込みをするのは大手が多い)
※もちろん大手不動産会社が全て悪いわけではありません!

「囲い込み」がわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする人とは?

もしみなさんにも上記のようなことを思っている方がいたら、要注意です!

あなたの家の売却が失敗する前に、このサイトのカテゴリ「不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事」をぜひお読みください!
不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事一覧

さて、私はどうしてこの過ちに気づいたかというと、私の地元の不動産会社に勤めていた友人に相談したことがきっかけです。

私「久しぶり。最近離婚して家を売りに出してるんだけど、全然買い手が出てこないんだよね〜。こんなもんなのかなぁ」

友人「どこの家?査定額は?いつから売りに出してる?」

私「練馬区で相場より高くて2600万円、4ヶ月は経ってるかなぁ」

友人「相場より高いって売れないと思うよ。その不動産屋さん怪しいかも」

私「ええ?!」

友人「囲い込みされてるんじゃない?なんていう不動産会社?」

私「大手不動産会社のA社だけど、、囲い込みってなんなの?」

という会話から「不動産A社が怪しい」と思うようになりました。

地元の友だちということもあり、不動産会社のカラクリを素人でも分かるように説明してもらい、
不動産会社は怪しい会社が多く存在することを知りました。

不動産会社のカラクリを知りたい方はこちらを御覧ください!
不動産業界について

家の売却は大手かどうかよりも、営業マンを見極めることが大切であること、複数の不動産会社に依頼することは必須だということだったのですが、どこにどうやって依頼すればいいかわからず。

家の近くに小さい不動産会社はあるものの、なんだか怪しいし、、、。

できればこの友人に家の売却をお願いしたかったのですが、
地元密着型の不動産会社に、さすがに東京の家の売却は、、、ということで、泣く泣く断念。

どうしようかなぁ、と思いネットで調べていたところ、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスがあることを知りました。

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「え、これって私が求めてたやつじゃん?!しかも無料。やるしかない。」

願えば叶うんですね!!びっくりしました。
見つけてすぐ申し込みました笑

私の今までの悩みは無駄だった??
本当にネットって便利ですね。

これを入力するだけで複数の不動産会社に私の家の情報が送られて、複数の不動産会社から査定額が届くんです!

私は査定額が届いた不動産会社に全部会って話を聞きました。

当然、気に入った不動産会社にだけ話を聞くこともありとは思いますが、なるべく会って話を聞いたほうがいいと思います。

何千万が手に入るかもしれないのですから!このくらいの苦労はなんのその!

何千万円の世界だからこそ、不動産の誤差って、きっと何百万円の世界。

例えば200万の誤差があったら、その200万円で何ができるでしょう!

世界一周できるかもしれません。
車1台買えるかもしれません。

この誤差をミスミス逃すわけには行かない・・・!

こうして全ての不動産会社に会い、1からやり直しました。
しっかり相場も調べ、私の家の相場は2400万円くらいと判明。

すると、4ヶ月待っても現れなかった買い手が、2週間程で現れました。。
今までの時間はなんだったの〜!?

A社に怒りがこみ上げるばかりですが、
大人なので我慢しましたヽ(`Д´)ノ

一括査定サービスを利用して気をつけること

それは「査定額」を見極めること。

査定額が届いたら注意して欲しい事があります。
一番高い査定額を出した不動産会社」と「一番低い査定額を出した不動産会社」を省くようにしてください。

一番低い査定額の不動産会社はもちろんなしです。

問題は一番高い査定額を出す不動産会社。
相場より高いと感じたら要注意。

不動産会社が出す査定には3種類あります。

販売査定
→物件の魅力を最大限に引き出して付けられる査定額。売却には時間がかかる。

標準査定
→3ヶ月程度で売却できる値段を想定してつける平均的な査定額

買取査定
→買い手を探すのではなく、直接不動産会社が買い取る価格。標準査定より2〜3割安い価格になる。

一番高い査定額を出す不動産会社は「販売査定」を提示している可能性が高いです
よくよく考えると、販売に時間がかかるということは、必ず不動産会社に「値下げ」を提案されます。

ということは、たいてい値下げ後は「標準査定」になるわけです。

高額な「販売査定額」を出してくる不動産会社は、ユーザーを引き寄せるための「エサ」であることがほとんど。

こういった考えの不動産会社は「囲い込み」を行う不動産会社が多いのです。

もし囲い込みをされてしまった場合、さらに売れる記事が長引く可能性がありますので、
もしかしたら他社が出していた標準査定額よりも、さらに安値で売却する可能性もあるのです。

「販売査定」を提示してくる不動産会社は「囲い込み」とセットととらえたほうが良いでしょう。

信頼できるのは、相場の金額を提示してきた不動産会社

「標準査定」は3ヶ月程度で売却することを見込んだ、計算された査定額です。
この査定額よりも一般的には高く売れることがほとんど。

「家を高く売る方法」の類のサイトにだまされないでください!

こういったサイトでは必ず、一番高い査定額の不動産会社を勧めています

でも、上記で説明したように、高額査定をしてくる不動産会社は至って怪しいのです。

例えば、あなたが1本100円の普通の鉛筆を持っていたとします。

この鉛筆を「500円で買う人を見つけてあげるよ!」という人が現れたとします。

500円で売れたらあなたは400円儲けます。

「お願いします!」とその人に頼んだところで、誰もが100円の鉛筆とわかっているにもかかわらず、500円で買う人がどのくらいいるでしょうか。

おそらくほとんどいないと思います。

ましてや家となれば何千万の買い物です。
相場より高く買うということは、その家に相当な魅力がなければ、ほとんど可能性がないのです。

買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

上記でも説明したように、「高額査定」をする不動産会社は疑ったほうがいいです。

しっかり計算された「標準査定」を提示してきた不動産会社にお願いすることが、結局は一番高額となる可能性が高いのです。

(ただし営業マンの見極めは大事)
家の売却で重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない

複数の不動産会社に依頼をする理由は、あなたの家を理由なく高額な査定を付けてもらうためではありません。

信頼できる不動産会社、営業マンを見つけるためなのです。

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不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

不動産会社は「囲い込み」をすることがよくあるそうです。
大手不動産会社でも、小さい不動産会社でも、お客様よりお金が優先の不動産会社は要注意。

要注意と言っても、この「囲い込み」に気づくか気づかないか、というのは難しい問題でもあります。

まず、囲い込みというのはどういったものかご説明しましょう!

不動産屋がよく行う「囲い込み」って何?

【囲い込み】とは物件の売り手と買い手を独占してしまうことです。

不動産売却の依頼があった際、その物件を「レインズ」という、どの不動産会社も閲覧できるデータベースに登録する必要があるのですが、【レインズに登録しなかった】り、登録しても【自社のみで買い手を探せる】ように他の不動産会社を排他してしまうことです。

少し難しいのですが、詳しく説明していきますね。

なぜ囲い込みをするのか?

まず、なぜ不動産屋さんが囲い込みをしたがるのか?というところです。

それはズバリ!お金に目がくらんでしまっているから。

まず、不動産会社はどうやって儲けているか?という説明をします。

不動産会社は、「不動産を売りたい」という方と、「不動産を買いたい」という方の仲介役です。

仲介ということは、手数料で儲けを出しているわけですね

不動産屋さんはどうやって手数料をゲットするの?

この手数料は、「不動産を売りたい」と言っている人に「この人あなたの物件に興味ありますよ」と買い手を紹介し、契約できれば手数料をゲット!できます。

逆に「不動産を買いたい」と言っている人に「こんな物件ありますよ」と売り手を紹介し、契約できれば手数料ゲット!です。

すなわち、売り主と買い手、両方から手数料を貰えれば一番儲かるわけです。

今回私は、にっくきA社に「私の家の買い手を探してください」とお願いしました。

私はA社に騙されて専任媒介契約をしていますので、A社は私の物件が売れれば、私からの手数料をゲットは確実です。

◆媒介契約についての詳細はこちら◆
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

さらに、買い手を自分達で探し出せば、「私」と「買い手」の両者から手数料をゲット!できるのです。

不動産業界では、売り手と買い手から手数料をもらうことを「両手取引
どちらか一方から手数料をもらえれば「片手取引」という呼び方をしています。

囲い込みとは、「売り手」と「買い手」のどちらからも手数料をもらうための手法です。

不動産会社が買い手を独占する方法その1 レインズに登録しない

先にもお伝えしたように、不動産会社は「物件を売りたい」と言われたら、スムーズに買い手を見つけるために、その物件を「レインズ」に登録する必要があります。

レインズに登録することで、不動産会社同士で物件を共有し合い、売り手、買い手をスムーズに紹介できるのです。

レインズの登録には条件があり、【専任媒介契約】であれば、必ず登録しなければなりません。
【一般媒介契約】であれば、登録しなくてもいいのですが、「なるべく登録するようにしましょう」という努力目標になっています。

私の場合は、A社とは専任媒介契約でしたので、A社は必ず物件をレインズに登録する必要があります。

しかし、このレインズに登録したかしないか、というのは、A社が私に隠してしまえばわからないのです。

登録義務があっても、私が「レインズに登録してないですよね?」と言わなければ
誰にもバレずに、A社は買い手を独占して探すことができるのです。

「レインズ」なんて不動産会社同士で共有するデータベースですから、一般の私達が知る機会はほとんどありません。

私がレインズの存在を知らなければ、「レインズに登録してないですよね?」と聞くことさえないのです。

ん〜!!!こんな不動産会社、腹が立ちますね!!
みなさん「レインズ」しっかり頭に叩き込んでくださいね!

レインズが一般の人にも閲覧できるようになりました!
私達はレインズを見ることができるのか?という疑問が湧くと思いますが、
2016年1月から、見ることができるようになりました!

こういった囲い込みが横行している為、取引の状況が売り主にもわかるようになったのです。

不動産会社が買い手を独占する方法その2 レインズに登録しても「商談中」で他社を排除

不動産屋さんがレインズには登録しても、他社不動産会社を排除する方法があります。

例えばレインズの情報を見てB社がA社に問い合わせをしてきます。

B社「おたくの物件が気になっている買い手がいます」
A社「その物件は現在商談中です」
B社「そうですか・・・」

という具合です。

実際は商談もなにもしていないにもかかわらず、「商談中」「契約予定」とすれば、他不動産会社からの買い手の紹介は排他できるわけです。

でも私達はそんなことになっているとも知らず、「まだかな、まだかな」と待っているわけです。

A社がレインズに登録していない、または、自分の物件が勝手に「商談中」と言われている事も知らないまま、「A社は頑張って買い手を探してくれている」と信じて待っているわけです。

もしB社が見つけてくれた買い手と交渉していたらどうなっていたでしょうか?
もしかしたら、早期に高い値段で売れていたかもしれないのです。

こんな不動産屋にだまされないよう、レインズをしっかり見るようにして、「絶対に信頼できる!」という営業マンでなければ【一般媒介契約】をして数社に売却を依頼をするようにしましょう。

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不動産会社が囲い込みをすることで買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」を余儀なくされます。
値下げをすることで、数百万円もの損をする可能性さえあるのです。

囲い込みに引っかからないよう、気をつけましょう。
大手に多いそうなので、大手に依頼をする方はより気をつけてくださいね。

囲い込みに関する素朴な疑問

Q,他社を排除して自分達で買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」をすることになるが、値下げをしたら自分達の手数料も少なくなりますよね?

A,はい。仰るとおりです。

自社独占で買い手を探そうとすると、なかなか買い手が現れないことがあります。
そうなると不動産屋は決まって、「売れないので値下げしましょう」と言ってきます。

値下げはできるならば、したくないですよね。
値下げをすれば自社の利益も減るのに、どうして?と思ってしまいます。

手数料は、売値の3%を手数料でもらう不動産屋が多いです。

今回私は2600万円で家を売ることを希望しました。

もし2600万円で売れていれば、不動産会社への手数料は78万円です。

A社が希望売値のまま売買契約に成功した場合の手数料
78万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=156万円

希望価格のまま、買い手はB不動産会社に紹介してもらった時のA社の手数料
78万円☓1(私からの手数料のみ)=78万円

値下げをしてA社のみで売買契約に成功した場合の手数料(物件の金額は2200万円に値下げ、手数料3%)
66万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=132万円

・・・というわけです。

物件の金額を下げたとしても、両手取引のほうが不動産会社からしたら断然魅力的なのです。
こんな不動産会社にだまされないようにしてくださいね!

しつこいようですが、不動産会社にだまされないために、家を売却希望の方は必ず数社にお願いしましょう。
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ダマされないための第一歩は、しっかり数社に見積もりを依頼すること!

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家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

営業マンはイケメンじゃなきゃ!なんて思っている方もいるかもしれませんが、
イケメンはイケメンでも知識と経験のあるイケメンを見定めてくださいね!

不動産売却で重要な事は、「ステキな営業マンに出会う」ことがとにかく大事なので、
今回は良い営業マンを見極める方法をお伝えします。

なぜ不動産売却は会社の看板よりも営業マンに出会うことが大切なのか?

賃貸物件を探す時や、家を賃貸で貸し出す場合は、
地元の情報がより集まってくる地域密着型の実績と、情報量が豊富な不動産屋を選ぶことが大切です。

その地域の多くの物件を扱っていればいるほど、自然と人や情報が集まってきます。
そうすればいい話に巡り会える機会が増えるというわけです。

しかし、不動産売却に関しては、担当者の「問題解決能力」が大事になってきます。

なぜなら、不動産の取引の場合、必ずと言っていいほど、予期しないトラブルが起こります。

私の場合、飼っていた犬で揉めました。

A社に査定を依頼していた時に、「買いたい」という方が現れました。
「やったー!」と叫ぶくらい嬉しかったです!

その後いよいよ契約するかな、というところまで行ったのですが、飼っていた犬の件でトラブル発生

私の家を買いたいという方は動物が嫌いなようで「犬を飼っていることを知らなかった!」と文句を言い出しました。

犬の臭いがするかな?とも思いましたが、臭いに関しては
お客さんが来ても臭いについて何か言われることもなかったし、
実際にその方が内覧された時も臭いについては何も言っていませんでした。

ただ、家に誰かが来ると犬が吠えてうるさいため、買い手の方が家に来る時は犬を友人に預けていました。

犬を飼っていた事は隠すつもりもなく、言わなくていいこと、と思っていたので伝えていなかったのです。

しかし、私が犬を散歩している所を見かけたことにより犬を飼っていたことが発覚し、
不動産会社にクレームがいってしまいました。

自宅の売買は賃貸ではないので、原状回復の義務はありません。
それなのに、不動産会社はクリーニング代を私に100%要求してきたのです。

不動産会社は「犬を飼っていた事を言わなかったことは法律的には問題はない」と言っているのに、
なぜ私だけがクリーニング代を出さなければいけないの?と全く納得できず。

結局、契約には至りませんでした。

きっと、ここで不動産会社が両者に納得の行く形で落ち着かせていれば契約に至ったかもしれないと思うと、
担当者の問題解決能力は本当に大事だなぁと思います。

不動産会社によくいる担当者3タイプ

タイプ1 入社したて!スッキリさわやかタイプ

若くて爽やかでイケメン!とくれば、「この担当者がいい〜!」となりがちですが、ちょっと待って下さい!
こういったタイプは話してみると知識や経験が少なく、本人も不安でいっぱい・・なんてことがよくあります。

イケメンなのは良いですが、しっかり話をしてみて、知識、経験が豊富か?ということを見極めてくださいね。

タイプ2 こなれたサラリーマンタイプ

ある程度経験もあり、マニュアル通りに説明もでき、そつなく仕事をするタイプ。
会社の名前で仕事をしているような、大手不動産会社によくいるタイプです。

予期せぬトラブルには対応できるのか?という視点でその人を見極めることが必要。
過去にどんなトラブルがあって、どう回避したのか?という質問をしてみるといいかも。

タイプ3 完全な業界人タイプ

オールバックで胡散臭い、業界どっぷりタイプ。
不動産業という業界に長年いることにより、ちょっと癖のありそうな人、と感じることが多い。

幾多の経験をしている為知識もあるが、人として正直で信用できるか?という所を見極める必要があります。

不動産業界の豆知識

不動産会社には必ず、宅建業免許番号が書かれた証明書を表示しています。

不動産会社に行ったら、壁をキョロキョロと見回してみてください。

「国土交通大臣免許(●)△△号」という表示があるはずです。
この(●)の表示をよく見ましょう。

この数字は免許の更新回数を示しています。

不動産会社は2016年現在、5年ごとに更新する必要があります。
この数が大きければ大きいほど、長く会社を運営している証拠。

信頼できる不動産会社であることが多いのです。

良い営業マンに出会うには多数の不動産会社に査定を依頼すること!

不動産会社はたくさんあり、簡単にいい営業マンを見つけろ、と言っても
1つ1つの不動産会社をまわっていたのでは、時間も体力も続きません。

最近では、一気に多数の不動産会社に自分の物件を査定してもらえる「不動産売却一括査定」という便利なサービスがあります。

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このサービスを利用すると、自分の家の相場の金額を知ることができます

さらに、多数の不動産会社に自分の物件の買い手を探してもらうことで、スピーディに契約が決まる可能性が高まります。

無料ですので、このサービスを利用してみて、実際に連絡があった不動産会社に足を運び、営業マンを見極めるのもいいでしょう!

あなたの家の売却、成功することを祈っています!

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実録!ゆかりの離婚による家の売却奮闘記〜自己紹介〜

はじめまして。私、ゆかりと申します。

つい先日までは主婦でした!
つい先日までは。

だがしかし!
この度、離婚が成立し独り身へと転身。

晴れて独身へと戻ることができました!

このサイトをご覧の皆様。
色々あったと思います。

私も本当に色々ありました。

旦那の金遣いの荒さに、姑との対立
ほとほと嫌気がさしました。

家を買った時に、旦那名義でローンが下りなかった時は「」と思っただけでしたが、
勝手にバイクを買ってきたり、高級家具を買ってきたり、訳の分からないプレミアが付いてるフィギアを買ってきたり、、

やはり奴の金遣いの荒さが問題で住宅ローン下りないことがわかり離婚を決意。

慰謝料問題で少々揉めましたが、慰謝料の代わりに家をもらうという条件で無事一致

はじめは不安でクヨクヨ、メソメソした時期もありませんでしたが、
今では綺麗さっぱり、人生を楽しんでいます!

そのきっかけになったのが、家の売却の成功です。

私の家の売却成功体験談
ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

愛があればお金なんて!

と思っていましたが、愛もお金もなくなった今、
とりあえず家を売却してお金を手に入れる事が何よりも先決でした。

奴の名義でローンが下りなかった為に、
私名義でローンを組んだこの家を、思い出丸ごと全部売っぱらってやる!!

ローンがまだ残っていたので少し不安はありましたが、
正直、家の売却には自信がありました

家を買う時に、将来売却も視野に入れて買っていたので
まあまあ駅チカだし、高級住宅街にも近く、自分が住んでいても不自由がない家だったからです。

私の家の詳細

  • 東京都練馬区
  • 購入価格 3180万円
  • 売却時のローン残高 2260万円
  • 土地面積65.13坪
  • 3LDK、建売住宅
  • 2010年完成
  • 売却したのは2015年→築5年で売却
  • 最寄り駅まで徒歩18分、最寄りのバス停は徒歩3分
  • 中古住宅相場:2400万〜2500万
  • 希望価格:2500万円

自信満々で不動産屋さんへ行き話しを聞いて、
相場よりもちょっと高めの2600万円で買い手を探してもらいましたが、
待てど暮らせど買い手が現れない・・・。


ローンも残ってて月々の支払いをしなきゃいけないのに、
早くお金が必要・・・!と思っていた矢先、不動産屋からの連絡。

不動産屋「売れないので2200万円に値下げしましょう。」

私「はぁぁぁぁあ!?売れるって言ってたじゃん!!

どうして?こんなにいい物件なのに?
もう本当に意味がわかりませんでした。

2500万円で売れればローンも完済できるし
ちょっと儲かる〜♪なんて思ってた私がバカだった?!


2200万円だとローンの完済ができない・・

もしこのまま売れなかったらまた値下げ?
他の不動産屋にお願いしてたらどうだったんだろう?
どうして家を売るのにこんなに時間がかかるの?

実はこれ、不動産屋の手口なのです。

私も色々なサイトを見て勉強しましたが、
不動産屋のカラクリを書いているサイトはありませんでした。

どうしてだろう?と思いましたが、
皆様のお役に立てるならばと、不動産業界を徹底的にリサーチし
このサイトを作ることにしました。

男には恵まれませんでしたが、
幸い友だちには恵まれていたため、
不動産業界で働いている友だちに全部さらけ出してもらいました。

不動産屋のカラクリが分かれば怖いものはありません!

不動産屋のカラクリを知り、皆さんの家の売却がうまくいくように、
このサイトで全部さらけ出しちゃいます!

ぜひこのサイトをブックマークをしていただき、
じっくり知識を蓄えていただけたら幸いです。

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