家の購入について

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家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!

皆さんは「家を買おう」と思ったら新築物件を検討するでしょうか?
それとも中古物件を検討するでしょうか。

日本の場合、新築マンションや新築の戸建を検討する方が大半かと思います。

海外では中古物件が中心という国は多いです。
新築物件を選ぶのは「国柄」なんでしょうかね。

でも、私がオススメするのは、何と言っても中古住宅です。

今回はなぜ中古住宅がオススメなのか、ご説明いたします!

新築物件は割にあわないことがある

まず、新築の物件は高いです。
「この広さでこんなに高いの?」と思う物件は多々あります。

新築代として、1〜2割程加算されていることが多いようです。

つまり、新築は割にあわない。

もちろん!絶対に新築にこだわっている!という方は新築物件を是非購入してください!
中古物件を買って後悔したのでは意味がありません。

ここでは、「なんとなく」新築がいいと思っている方へ、
一呼吸置いて、考える機会ができればと思っております。

新築物件は欠陥があっても住んでみなければわからない

新築物件は欠陥があっても住んでみなければわかりません。

住んでみて、「あれ、なんか傾いてる」「雨漏りがする」など、
あってはならないことですが、残念ながら、出くわしてしまうこともあるのです。

2015年、旭化成建材で杭打ちのデータ改ざんがありました。
杭打ちが手抜きされていて、マンションが傾いてしまったのです。

マンションができたのは2007年ですから、おそらく新築で買った方が大半でしょう。

ここで分かることは「新築」物件は、て手抜工事やデータ改ざんがあっても、「わからない」ということ。

確かに新築はキレイで気持ちがいいのもわかりますが、
「安全性」は時間が経たないとわからないことが多いのです。

中古住宅は適正価格である

中古物件は適正価格で販売されていることがほとんど。

中古住宅は、値段が高いとほとんど売れることはありません。
もしかしたら、「お得」な値段になっていることすらあるのです。

中古住宅は欠陥があるかないかわかる

中古住宅は年月が経っていますので、傾いている、壁のヒビが入りやすい、欠陥住宅である、といったことを
しっかりチェックすることができます。

「橋」に例えるとわかりやすいので「橋」で例えを出しましょう!
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◆質問◆
近所の川に橋が2つあります。

台風の日、川の向こう側にわたらなければならない用事ができてしまいました。
(※実際に台風の日に橋をわたるのは危険です※)

1つは10年前に作られた橋。
もう一つは数カ月前に作られた橋。

あなたはどちらの橋を渡りますか?
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あなたはどちらを選択したでしょうか?

専門家に言わせると、10年前に作られた橋のほうが、安全である可能性が高い、と言います。

なぜなら、新築の橋の場合、台風を初めて経験する可能性が高いわけです。

もしかしたら、大雨の影響で突然橋が決壊する可能性があるのです。
それは台風を経験してみなければ、100%橋は決壊しない、とは言い切れないのです。

築地の移転問題のように、手抜き工事がされている可能性だってあります。

しかし、10年経っている橋はどうでしょう。

10年の間に台風を経験している可能性は高いですよね。
大雨だって経験している可能性が高いのです。

にも関わらず、10年間そこに橋があるということは、「安全」である可能性が高いのです。

橋は公共施設であることがほとんど。
定期的にチェックがされています。

日本人は新しいものに弱い

日本人は新しい物が大好きです。

新しいものは最新の技術で作られているに違いない。
新しいものはこれまでの商品よりもいい商品のはずだ。

なんの根拠もなく、私達は「新しいもの」を信用しきっています。

でも建築物以外でも、医療や電子機器なども新しいものには注意をしたほうがいいです。

新しいものというのは「前例」がありません。

突然販売中止になったり、実はその治療法は身体に大きな負担を与えていた、重大な副作用があった、ということは、時折ニュースでも見かけます。

信用は人間同様、「時間」が必要なのです。

中古住宅はリフォームで好きに変えることができる

もし中古住宅の間取りなどが気に入らない場合、リフォームをすることもできます。
一から住宅を建てるよりも、値段も安上がりになることが多いですよ。

4000万円くらいの家を検討しているのであれば、中古物件を検討することをオススメします。

年数としては「10年〜15年程の住宅」がオススメ。
長くても30年でしょうか。

それよりも前の物件は耐震も心配ですし、配管の補修が必要となるケースもあります。
あまりに年数が経っていると、補修ができないと言われてしまう可能性もあります。

ただし、年月は経っていても、都度補修している住宅もありますので、
一概に30年以内!とは言い切れません。

まとめ

いかがでしょうか?
少し、中古物件に興味を持っていただけたでしょうか?

もし興味が湧いた方へ、次回は中古物件の見極め方をお伝えいたします!

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みんなはどうして家を売る?家を売る理由と購入時の注意点。売った人の事情を知れ!

私は今回「離婚」という派手なイベントがあり不動産を売却することになりましたが、
不動産売却をする方には色々な理由があると思います。

不動産売買は表裏一体。売る人がいれば、買う人がいるのです。
今回は今後家を購入する時にお役に立てる情報をお届け出来ればと思います!

●なぜ家を売りたくなったのか?
▼近所の環境が悪い
念願のマイホームを買ったのはいいけれど、いざ住んでみたら、ご近所さんとのトラブルや、自宅の使い勝手の悪さで家を売却する方が意外と多いです。

・隣の家の人(マンションであれば上下左右のお宅)がやたらと音を嫌がり、毎日のようにクレーム。子どもに危害がありそうで怖い。
・近所に暴力団の集会所ができた
・近所からの宗教勧誘がひどい
・高速道路や飛行機、電車などの騒音が思ったよりストレスになった
・子どもの通学路が危険なところが多い
等など。

住んでいて突然暴力団の集会所ができたのは不運としか言いようがありませんが、ご近所トラブルや周辺環境についてはある程度、防ぐことができます。

●ご近所トラブルに巻き込まれないための解決策
不動産会社が言う地域情報を参考にしつつ、1日もしくは数時間、張り込むことが大切です!

「宗教勧誘がひどい」の解決策
何日か日中張り込んでみると、やたらと近所を歩きまわりピンポンしている人がいることがわかります。
その場合は要注意。宗教団体が近くにあったりして、しつこい勧誘に頭を悩ませる可能性があります。

「音の苦情」に関する解決策
音の苦情については確かに住んでみないとわからないことも多いのですが、中古マンションや住宅を買う場合はヒントになることがあります。

中古住宅を買う場合は、なぜ前の住民が引っ越したのか、不動産会社に聞いてみましょう。

直接、前の住民に話を聞くことができるようであれば、そういった事も聞いてみるといいでしょう。

また、勇気があるのであれば、近所の方に直接話しかけてみるのもいいでしょう。
「この辺に引っ越しを考えていて・・・」と聞けるようであれば、重要な情報を手に入れることができるかもしれません。

「騒音」についての解決策
騒音については1日張り込むだけで分かるでしょう。
飛行機の音が大きい、車の音、電車の音は車の中にいたり、外に立っていればわかります。

今後マンションなどの建設予定地が近くにないか?なども不動産会社に聞くことが大切です。

▼自宅の使い勝手の悪さ
・子どもが大きくなるに連れ、家が手狭になってきた
・キッチンが伸長に合っていなくて体が疲れる
・風の通り道がなくてサウナ状態、もしくは日差しがなく寒すぎる
等など。

「自宅が狭い」という状況に関してはもっと広い敷地を探して家を建てる、という提案になってしまいますが、「キッチンが使いにくい」「風が通らない」という悩みに関しては、リフォームを考えるのも手ですよね。

「耐震リフォーム」「バリアフリーリフォーム」「省エネリフォーム」であれば、固定資産税を減額できる制度があります。
リフォームと売却、どちらがベストか天秤にかけてみましょう。

▼瑕疵物件だった
住んでみたら家が傾いていた、シロアリがいた、、、なんてこともあります。

この家に住んでからなんだかめまいがする、肩こりがひどい、、なんて場合は、もしかしたら家が傾いているかもしれません。

不動産会社の人は、「傾いているとわかる」という方が多くいらっしゃいますが「家を売ろう」という一心で隠す事があります。

また、シロアリ物件については、売り主も気づいていないまま売りに出していることがあります。
シロアリがいる家は、床がフカフカ、スカスカしています。

シロアリについては不動産会社がしっかり気づくことができればベストなのですが、不動産会社も気づかないこともあり、耐震性が危うい状況になることも。

入居前に高額な費用を払い駆除作業、補修工事が必要になった、、、なんてことが無いように、取引前にしっかりチェックしましょう!

▼両親が亡くなったため実家を売ることにした
両親が亡くなり空き家になった、という方が売りに出すこともよくあります。
東京都内であれば高く売ることもできるのですが、地方の場合、なかなか売却できない、、、なんてこともあります。

売却出来ない場合、使用していないのに税金を払ったり、火事にならないように気を配ったりとなかなか大変です。

そういった場合は、その土地を駐車場にしたり、賃貸にできないか?ということを考えてみましょう。
空き家を利用するサービスは最近どんどん増えていて、利用する方も多いです。

まずは資料請求をしてみて、不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。
話を聞くのはタダです。

▼都内の地価が上がっていて、買った時より値段が高くなった
これはレアですが、近年、都内のマンションの価値は上がっています。
私の友人では7000万円で買った家が、1億4000千万円まで上がったため、売りに出した方がいました。

「もしかしたら自分の家の価値も上がっているかも?」と思ったら、一度査定に出してみるのもいいでしょう!

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独身で家を買う人の注意点。住宅ローン控除などの国策の恩恵を受けられなくなるケースがある!

今、独身の方が家を買うケースが増えている事をご存知でしょうか?

独身の方の家を買う件数は、今後30年、上昇を続ける見込みだそうで、ピークに達する30年には1870万世帯を超えると予想されています。(2016年現在、約1700万世帯)

独身の方が買うマンションですから、当然、小さいマンションも需要が増えています。

大きさとしては、50平米台以下のコンパクトマンションが多いようです。

三井住友トラスト不動産が2012年に発表したデータによると、東京23区内、大阪市、名古屋市で供給された50平米台以下の戸数は10年前が3万3860戸、現在が3万4113戸とわずかに増えています。

総供給戸数に対するシェアを見てみても、50平米台以下は21.1%から37.6%に大きく上昇しています。

2016年現在はもう少し増えているかもしれませんね。

50平米以下のマンションを買う際の注意点

今、家を購入するためと、住宅ローン控除などの国の政策の恩恵を受けることができますよね。

ただし!50平米以下のマンション購入を考えている方は注意してくださいね!!
この恩恵が受けられない可能性が大きいですよ。

恩恵を受けることができない制度について見ていきましょう。

•住宅ローン控除について
住宅ローン控除は、毎年末のローン残高の1%相当額が10年間にわたって所得税から控除されるという制度。

単身 マンション購入

この特例を受けるための条件の一つとして、床面積が50平米以上というルールがあります。

仮に2000万円を金利1%、35年間元本均等返済で借りた場合、約170万円の税金が戻ることになりますが、50平米以下だとこの制度は適用できません。

•登録免許税について
登録免許税とは、所有権移転登記や抵当権設定登記を行うときにかかる税金で、適用条件の一つに、床面積が50平米以上という規定があります。

登録免許税がかかる主なもの

  • 所有権移転登記
  • 建物の固定資産税評価額が500万円だとすると、50平米以上ならば0.3%、50平米未満の場合、税率2%となるため、50平米以上の場合は税額は1万5000円、一方、50平米未満だと税額は10万円となります。

  • 抵当権設定
  • 床面積が50平米以上の場合、借入金に対して0.4%かかる登録免許税が0.1%に減額されます。

    つまり、2000万円借りるのであれば、税額8万円が2万円に減額されるというわけです。

  • 不動産取得税
  • 床面積50平米以上240平米以下だと税金を軽減してもらえるのですが、50平米以下の場合は税金軽減の対象にはなりません。

  • 贈与
  • 贈与を受けた場合、一定額について贈与税が非課税となる場合があるのですが、適用される条件として、床面積が50平米以上240平米以下という規定があります。

•登記簿上の面積の表記には注意しましょう!!


通常、マンションの床面積の表記は「壁芯面積」といって、壁の中心の内側を計測した面積となっています。

ところが、税制上の恩恵を受けるための面積表記は、登記簿上の面積(内のりの面積)のことを指すのです。

不動産業者の物件資料やウェブサイトに載っている床面積は、壁芯面積なので登記簿上の面積より大きく表示されます。

つまり、物件資料ではマンションの床面積は50平米以上と記載されていても、登記簿上の面積は50平米未満であることが多々あるということを覚えておきましょう。

ですから、気に入った物件が出てきたら必ず登記簿上の面積も確認してください。

各種税制の特典を利用できると思っていたのに、結果として利用できないというトラブルは、結構、多く発生しています。


「50平米」という大きさは、国の政策の恩恵を受けられるかどうかの境目になっているようですね。

本来であれば、単身世帯用のニーズが増えていることから、個人的には見直し希望ですが、いま現状は上記のような仕組みである事を理解しておきましょう!

住宅ローンをどこの金融機関で借りようかと検討している方、必ず複数の金融機関を比較することをオススメします。

ただし、比較するだけでは意味がありません。金利はその人の年収や条件によって大きく変わります。

自分だけの条件で金融機関を比較する、ということがとても大切なのです!

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このサービスは借りようと考えている金融機関の審査に通るか通らないかもわかるため、効率的に金融機関の比較が出来ます。

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家を買って団信に加入するなら生命保険を見直そう!二重保障で保険料を無駄に支払う可能性がありますよ!

住宅ローンを組む時、ほとんどの方は団信に加入する方が多いと思いますが、
団信は生命保険と似ている保障がついていることが多いので
生命保険を見直すようにしましょう!

二重加入している可能性や、必要な保障も変わってきます。

保険料が節約できる可能性がありますよ。

生命保険見直しの方法

  • 賃貸の場合
  • 賃貸の場合、夫が亡くなっても妻が賃貸料金を支払う必要があります。(80歳まで生きると仮定)

    例)賃料が12万の場合で40歳で夫が亡くなった場合
    12万円×12ヶ月×(80歳-40歳)=5760万円

    賃貸の場合は5760万円の死亡保険に入る必要があります。

  • 購入の場合
  • 購入の場合、団信に加入しておりますので、夫が死亡したらローンの支払義務はなくなります。そのため、固定資産税、管理費(マンションの場合)、修繕積立金(マンションの場合)などの支払い分だけでいいわけです。

    例)諸経費が5万円と仮定(80歳まで生きると仮定)
    5万円×12ヶ月×(80歳-40歳)=2400万円


このように、賃貸と購入とでは3360万円の差がでるのです。これは見直しのチャンスですね。

保険見直し

保険見直しの歳の注意点

保険を見直す際は、解約してから新しい保険に入り直す、という事は避けてください。なぜなら、保険を契約してから、実際に保険が適用されるまでには時差があります。

この時差の期間に何かあっても、なにも保障がない、ということにならないよう、保険重複の期間を設けてくださいね。

↓保険の見直し無料相談

↓住宅ローンの一括審査申込ができます。

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