家の購入について

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家の買い方次第では将来お金持ちになれる?!どうすれば価値の下がらない家を買えるのかご紹介します!

家が欲しいと思ったら、ポストに入っていた広告を引っ張りだしてきて見る方が多いのではないでしょうか。

このチラシの物件はとてもキレイで、誰もが「こんな家が欲しい」と思うような写りをしています。

でも、だまされないでくださいね!不動産業者も、家を売ろうと必死なのです。

広告にだまされない方法をお伝えします!

家を買う時はどこをチェックすればいいの?

チラシを見て、モデルルームに足を運んでみて、駅(バス停)から家まで歩いてみる。
これは必ず実行してください。

できれば昼と夜に歩いてみるのがオススメです。昼の状況と夜の状況とでは意外と違いがあるものです。

また、モデルルームはありったけのオプションをつけていたり、テーブルやベットが小さいサイズのものを置いていることが多いので、同じような家を建てようとするととんでもない金額になったり、思ったより狭かった、という場合があります。

これもしっかり頭に入れておいてくださいね。

そして、何よりも大切なのは予算

家を見た目で判断して買ってしまった、賃貸料金と変わらないから大丈夫だろう、そんな考えで買った家のローンが重くのしかかっている、払えなくて任意売却しました。そんな方が実はたくさんいらっしゃいます。

このサイトをご覧になっている皆様はこうならないように、しっかりとこのサイトをご覧になってください。
※予算の立て方は長くなりますので返済計画が全ての土台!返済計画の立て方次第で未来が変わる!さらに金利を比較するだけで300万円以上の差がでます!をご覧ください。

このページでは、予算決定後の家選びに失敗しないように、解説していきたいと思います。

家を買う際のチェック項目

    • 交通網

上記にあるように、駅から家に帰るまでの道のりを把握しておくこと。

    • 修繕積立金

修繕のための積立金です。不動産会社によっては、はじめ修繕費を安く表示していかにも安いマンションだと見せかけ、一時金として突然徴収してくる場合があります。

修繕費は必ず必要なものです。もし異常な安さだと感じたら、しっかり説明してもらうよう不動産会社に話をしてください。

    • 管理費の確認

管理費がどのようなことに使用されるのか、将来管理費が上る可能性があるか確認しましょう。

    • 用途地域の確認

用途地域は細かく分かれていますが、大きく分けて居住地域・商業地域・工業地域の3種類です。

♢居住地域
→居住地域は主に人が住むことを考えられている地域です。注意すべきは、駅から遠いことが多いこと。駅からどれくらい離れているか確認するようにしましょう。

♢商業地域
→商業地域はパチンコ店やホテルなどが建っている可能性があります。子どもが学校に通う際、こういった場所を通る可能性があります。

♢工業地域
→ここに家やマンションを買う場合、もともと工場が建っていた場合が多くあります。現在、土壌汚染に関しては健康被害に関する措置が定められていますが、どのような措置をとっているか確認しておきましょう。家やマンションは安く買える可能性が高いです。

    • 不動産会社のレベル

不動産会社のレベルが分かる表示があります。それは、国土交通大臣の免許番号です。この番号は5年ごとの更新となっており、()の中の数字が更新の度に増えていきます。

そのため(1)の表示がある不動産会社は5年未満の不動産ということです。大きい数字が表示されている場合は、当然、長年不動産として活動している会社になります。

不動産経験が長いということは、地域に密着しているため、学生が多いマンション、転勤族が多いマンションなどを把握している可能性が高く、公開していない物件の知識を持っている可能性があります。

さらに、地主と知り合いの可能性も高く、直接値引き交渉をしてくれることもあるようです。

番号が若いのはNGと言っているわけではありません。会社を立ち上げるまでには豊富な経験を積んで起業した方もいます。その会社自体が不動産業者としての経験が浅い会社だということを念頭に入れて話をする必要があるということです。

将来お金になる物件か?

ご自身が選んだマンションは将来価格が上がるか予想しながら物件を買うことをオススメします。

将来子どもが増えて家が手狭になる可能性や、老後は郊外に住んでゆっくりしたい、なんて考えになるかもしれません。

そんな時、マンションを売ったり、賃貸として貸すことができれば、次回家を買う際や老後の資金になったりするのです。

新築マンションは買うとすぐ中古扱いになり値段が下がるという方もいらっしゃいますが、これは信じないほうがいいでしょう。

大切なのはマンションの耐久性、耐震性と場所です。

再開発エリアや価格が上昇するような場所(駅チカ)に、老朽化しない家を買えば高く売れるのです。

将来売ることを考えているなら、安いからと言って賃料が安いエリアや今後人気になる可能性が低い場所では買わないほうが無難でしょう。
住宅ローン
♦新築マンションの選び方
新築マンションを買う場合は、大手不動産のマンションで購入すると、後々ブランドとして売りやすい傾向があります。

大手不動産と言えば、つい最近、ある大手不動産のデータ改ざん問題があり、不安になっている方もいらっしゃると思います。

もしこういったマンションを買ってしまった場合、そういったことに対応できる資金を持った不動産の方が安心です。

もしくは、地域に根づいた信頼できる不動産。こういった不動産は手抜き工事を行うということは殆ど無いでしょう。

♦中古マンションの選び方
前提として、中古物件は住み替えを前提にしている場合に検討しましょう。そのため、上記にあるような、売りやすい物件を選ぶ事が重要です。

中古マンションを選ぶ際は、地元密着型の不動産屋さんに問い合わせることをオススメします。未公開物件の情報をもっていたり、周辺環境の話を聞くことができるからです。

安くていい物件は住んでみたらこんな落とし穴があった、なんてことにならないようしっかり確認しましょう。

《中古物件の確認事項》

    • 修繕積立金の積立状況

入居した途端、大規模修繕があるので修繕一時金を集金、なんてパターンもあります。

    • 管理費の確認

売り主が管理費を滞納していた場合、なんと購入したあなたが滞納分の管理費を払う必要があります。しっかり確認しましょう。

    • 規約の確認

規約の確認をしっかりしましょう。将来リフォームを検討している方は特に注意です。過去に決められて規約は反対しても覆すことは不可能です。

    • 音が響くかどうか?

マンションは生活音が響くかどうかも重要です。あまりに壁が薄く、音が聞こえやすいなどあるとトラブルに発展しかねません。1980年以前に建てられた床の厚さは、現在の基準よりも薄い物が多いです。こういった所も注意しましょう。

♦戸建て住宅の選び方
戸建住宅は駐車場の費用がかからないメリットもありますが、住宅地は駅から遠いところも多く、車が手放せなくなるリスクもあります。車の維持費などもしっかり考えましょう。

また、周辺に駐車場などがあったら、そこにマンションが立つ可能性も含めて検討しましょう。高いマンショが建った場合、日当たりが変わってくる可能性もあります。

また、土地を選ぶ際、建物を建てる部分が見た目よりも狭くなる土地もありますので、不動産会社に確認しましょう。それから、地盤の確認も重要です。

「雨が降ったら水が溜まるような土地ではないか?」「地盤沈下しないか?」「昔はどういった土地だったのか?」昔は沼だったところを埋め立てた土地などは地盤が弱く、地震で家が耐えたとしても、そういった地盤の土地はガスや電気、水道が通るのが遅くなったりします。

私は東日本大震災を経験しましたが、ガスが通るのが3ヶ月もかかった場所もあります。ガス漏れの危険性、火災の危険性があるので文句は言えません。ガス・電気が使えないというのは想像以上に不便です。

さらに、「土地は不動産会社、家はハウスメーカー」にお願いするという方もいらっしゃいますが、これはあまりオススメ出来ません。不動産会社は土地を売りたいというのが本音ですから、その後どういった家を建てるかなんて興味がない不動産会社もいます。(こんな不動産ばかりではありませんが、稀にいる、ということです)

良い土地を選ぼうとするあまり、建物の予算を削ることになりかねません。

ハウスメーカーや工務店も土地選びに参加している所も多いので、ハウスメーカーにも参加してもらうことで、予算内の家を建てることができ、さらにセカンドオピニオンの役割も果たしてくれます。

♦二世帯住宅
二世帯住宅は、一家族だけになった場合、親が住んでいた所を賃貸として貸し出す、という選択もできます。老後の資金にもなりますね。未来のことも想定して設計しましょう。

また、下記、社会保障や税金が安くなるパターンもあります。

  • 健康保険
  • 所得税
  • 固定資産税
  • 相続税

契約から物件引き渡しまで

家選びに夢中になって、ローンの審査を怠っていませんか?

安くローンを借りたいなら、家が決まってから審査をするのでは遅いですよ。
ネットバンクなどの金融機関の中には、1ヶ月以上審査にかかる事があります。

1ヶ月かかると、土地の納期に間に合わない、なんてことも出てくる可能性があります。

今はネットバンクが、金利の低さから人気で、大手企業も参入しています。

ネットバンクも視野に入れないのはもったいないですよ!

住宅ローンの審査のタイミングはいつがいいの?

家が決定し契約書を書いて契約が完了したら、次は住宅ローンの借入審査!

いえいえ、気をつけていただきたいのは、ここで審査申込する金融機関を選ぶのは遅い!ということです。

なぜなら、金融機関によっては金利が安い代わりに審査に1ヶ月程かかる金融機関もあるのです。
※金利が0.1%違うだけで何十万の差がでる場合もあります。決して無視できません。

家には納期があります。この納期に間に合うように、家を決めるのと同時進行でローンの事も考えておいたほうが良いでしょう。

住宅ローンの仕組みを解説!将来借金地獄にならないためのローンの組み方とは?

また、ローンの特約を付けることを忘れないようにしましょう。この特約はローンが通らなかった場合、無償解約となる特約です。逆を言えば、この特約をつけないとローンが通らなかった場合、お金を取られてしまう可能性があるということです。

引渡し前に地震などで損壊した場合も、特約がない場合、買主の負担となります。

しっかり確認しましょう。

いい家が買えることを祈っています!

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住宅ローンが残っている家を売ることはできる?新しい家を買いたいけどローンが残っている場合

家の売却を考えている方、住宅ローンが残ってるけど、家を売ることはできるの?と
思っている方は多いのではないでしょうか?

住宅ローンが残った家は
結論、売ることが出来ます!!!

ただし、ローンを完済する必要があります。
ではどのように売るのか考えてみましょう。

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を上回る場合

売却したい家が残りの住宅ローンの残高を上回る場合は、
住宅ローンを完済できるので問題ありませんね。

上回った分は儲けとなります♪

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を下回る場合

売却したい家が、住宅ローンの残りの金額よりも下回る場合、
補えなかった住宅ローンの残高は一括で支払う必要があります。

しかし払えない!という場合もありますよね。

そんなときに有効なのが買い替えローンです!

買い替えローンとは?

買い替えローンとは、住んでいる家を売却し、
新しく住居を買う時に利用できる住宅ローンのこと。

ただし、買い替えローンを組むには、これまで組んでいたローンを一括返済する必要があります

住宅ローンを一括で返済しなければならないのは変わりないじゃん!!

と思うと思いますが、ご安心を。

オーバーローンといって、住宅ローンの完済に足りない分を
新しくローンで調達することができるのです!

さらに、買い替えローンには他にもメリットがあります。

金利の安いローンに変更することができる!

2016年10月現在、住宅ローンの金利は低く、
住宅ローンの借換需要がとても大きいです。

金利の安い時期にローンを組み直すことで、
確実に金利が安くなります。

10年以上前にローンを組んだ方は、
ほとんどの方が安くなると思いますよ。

買い替えローンの注意点

買い替えローンには注意しなければならない点もあります。

それは、ローンを組み時期です。

※ローン自体を組むことの注意点は、通常のローンを組むときの注意点と同じ今回は割愛します。
住宅ローンを組む時の注意点→

買い替えローンを組む時は、ローンを組む時期がとても大切です。

  • 家を売却してから買い換えローンを組むのか?
  • 家を購入してから、買い替えローンを組むのか?

この2パターンがあります。

家を売却してから買い替えローンを組む場合のメリット・デメリット

家を売却してからローンを組む場合のメリット
メリットは、家の売却金額があらかじめわかっていてローンを組めるので、
返済計画が立てやすいことです。

また、売却してから買い替えローンを組むので、
安価な金額で売る必要がありません。

家を売却してからローンを組む場合のデメリット
デメリットは、もし早い段階で家を買ってくれる人が現れた場合、
急いで新しい家を探さなければならないということです。

家を売却してしまっては住む所がありません。

見つかるまで賃貸でいい、という方はじっくり家を決めることが出来ますが、
ほとんどの場合は家を決めてしまいたいという方がおおいと思いのではないでしょうか。

また、どうしても決まらない!という場合、
やはり賃貸に住む必要があります。

そうなると、引越し代や敷金礼金など、無駄なお金を払うことになってしまいます。

家を購入してから、家を売却する場合のメリット・デメリット

家を購入してから家を売却する場合のメリット
家を購入するのが先ですから、家を探す時間に余裕があります。
その為、気に入った家を探すことができる可能性が大きくなります。

家を購入してから家を売却する場合のデメリット
家が決まったら、買い替えローンを組む前に家を売る必要があります。

もし家が売れない場合、どうなるでしょう。

それは、二重ローンです。

これはなかなか大変です。

その為、家を実際の価値よりも安く売ってしまう方も多くいらっしゃいます。

しかし、1つだけその状況を回避できる方法があります。
それは、「買い替え特約」を付けてもらうことです。

「◯月◯日までに、家が売れなかった場合、家の購入を白紙にします」という特約をつけてもらうのです。

そうすれば、違約金などを支払う必要はありません。

ただし、必ず特約が付けれるわけではありません。

まとめ

いかがでしょうか。

住宅ローンが残っている場合、ローンを完済するか、
新たにローンを組むか、という2つの方法があります。

ローンを完済できることが一番良いのですが、
そううまくいかない場合、家を売却してから新しい家を購入するほうが、
リスクは少ないので、家を売却してから家を購入することをオススメします!

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不動産を売却・購入すると「お尋ね」「アンケート」が届く!その内容は?返送の義務はある?

不動産を売却したり購入すると、税務署や国土交通省からアンケートが届きます。

税務署からは「お尋ね」
国土交通省からは「アンケート」

という名前で届きます。

詐欺などではないので安心してくださいね!

「お尋ね」はなるべく回答することをオススメします!

税務署から届く「お尋ね」はすべての不動産取引をした方に送られるわけではなく、
ある程度抽出された取引に対して送られます。

もちろん、適当に選ぶわけではなく、税務署が興味を持っている取引をした方に対して送られることもあります。

内容は明らかにされていませんが、
購入価格や購入先、資金調達方法など、
未申告の所得や贈与がないかチェックするための項目となっています。

要は、脱税のチェックですね。

その為、「お尋ね」が送られてきたら
なるべく回答して返送するようにした方が自分のためになります。

国土交通省の「アンケート」は回答したほうがいい?

国土交通省の「アンケート」に関しても、不動産の健全な取引のために、
回答するようにしましょう。

「アンケート」は、不動産取引をした方全員に送られてきます。

内容は契約日、土地面積、取引価格、建物の有無、取引の事情など、
異常な土地価格の高騰の確認や、健全な取引が行われているかどうかの確認の為のアンケートです。

「お尋ね」も「アンケート」も義務ではない

お尋ねもアンケートも、回答を義務付けられているわけではありません

ただし、上記にもあるように、特に「お尋ね」は税金に関することですので、
極力回答したほうが自分のためになります。

また、アンケートについても、今後の健全な不動産取引のために
回答するようにしましょう!

まとめ

お尋ねもアンケートも、不動産取引が落ち着いて、
忘れた頃にやってきます。

その為、はじめは国からの書類で怖がる方もいらっしゃるのですが、
ありのままに答えれば、恐れることはありません。

「お尋ね」と「アンケート」が届く、ということを頭にいれておけば、
ある日突然驚くこともありませんよ!

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価値の下がらないマンションを見つけるポイントがある!資産価値を維持したいなら再開発エリアを見つけ出せ!

マンションを買う時、時間が経っても価値が落ちないマンションを買えたら良いですよね。

価値が下がらないマンションにはどういった条件があるのでしょうか。

価値が下がらないマンションの条件とは?

  • 管理が徹底している
  • 定期的な修繕
  • 住民のコミュニティ条件が円滑
  • ブランドエリアに建っている
  • 人気のある地域に建っている
  • エントランス、廊下、外壁の質がいい

日本では広尾や南麻布、中目黒のマンションは時間が経っても価値が下がらず、
むしろ高くなっているマンションもあります。

平均で18億円のマンションが27億円まで上がったマンションも!
(18億円のマンションなんて簡単に買えないですが・・・)

注目すべきはエリア!

恵比寿、目黒、代官山、広尾などは昔から人気のエリアで、
マンションの価値が下がらない可能性が高いのです。

「人気」というのは価値が高いのですね。

注目するのは「再開発エリア」。
再開発エリアは商業施設をしたり、道路の整備が大規模に行われます。
ということは、やはり資産価値が高まる可能性が高まリますよね。

武蔵小杉、豊洲がいい例です。

豊洲はオリンピックも決まったこともあり、うなぎのぼりです。

2016年現在、注目されているエリアは
「品川〜田町」「中野駅」「築地」「飯田橋」あたりです。

こういった再開発エリアは自治体のホームページで確認することができますよ。

マンションの管理状態を確認!

マンションの売り主にしっかり、「どれくらいリフォームをしているか」を確認しましょう。

状態のいいマンションは当然、価値が高いのです!

また、管理だけでなく耐震性を確認することも大切!
詳しくはこちらをご覧ください。
耐震性は大丈夫?マンションを買うときには竣工図で裏側を確認!素人が確認できるポイント2つ

中古マンションにお宝はあるのか?

あります!

特に中古マンションにはお宝が眠ってることがあるので
ぜひ、中古マンションを探してみてください!

中古マンションにお宝がある理由は?

【理由1】価値を正しく判断できない不動産会社が多い

日本は新築物件を買うことが一般的なため、
不動産会社は中古マンションの価値を正しく判断出来ない場合が多いのです。

新築であれば2〜3割高くなり、中古になった途端「本当は価値があるのに」査定額を一気に下げてしまいます。

その為、実際の価値よりも評価が低いマンションが存在している可能性が高いのです!

【理由2】早く売りたい売り主が多い
中古マンションは「早く売りたい」と思っている売り主が多いため、
値段を下げて売りに出している売り主も多いのです。

「家を売る」というのは「お金が欲しい」「税金が払えない」「離婚した」などと
必ず理由があります。

その為、「◯日までに必ずお金が必要」という方も多くいらっしゃいます。

また、売り主が売りに出しているマンションのお金で新しいマンションを買う場合、
新しいマンションの決済までに売却を完了させている必要があります。

そういった場合は「低い査定額」で家を激安で販売していることがあるのです!

【理由3】立地がいい場所にあることが多い
新築物件の場合、新しい土地も見つけなければなりません。

そうすると、昔工場だったり埋立地に建てることがあります。

中古マンションであれば、駅チカなどの好立地にあることが多いのです!

一番は自分が納得できるマンションだと思うこと!

色々と条件を挙げましたが、一番は自分が「いい!」と思えるマンションを見つけることです。

価値あるマンションはもちろん、納得のできるマンションを買えることを祈っております!!

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騒音トラブルに巻き込まれないためにチェックすべき事項5つ!住民の5人に3人が騒音に悩まされている!

マンションを買う時に気になることの1つに「騒音」があるのではないでしょうか?

賃貸マンションに住んだことがある方も多いと思いますが、
マンションは壁ドン(憧れる方ではなく)や足音などがドンドンと聞こえてくることもしばしば。

寝ているときなどに音がなると怖いんですよね。

もしかしたら自分のクレームの対象になるかもしれない騒音。

今回は騒音がストレスにならない家を買うにはどうしたらいいか、ご紹介します!

マンションの騒音問題はフローリングが主流になってから起こり始めた

マンションの騒音の原因として、フローリングがあげられます。

「フローリングのマンションって普通じゃん!」

と思うのですが、昔は絨毯が主流でした。

掃除のしやすさやアレルギーがある方が増え、
近年はフローリングが主流となっています。

下記は平成25年のマナートラブル調査表です。
出典:国土交通省

住居者マナートラブル具体例 割合(%)
違法駐車 40.1%
生活音 34.3%
ペットの飼育 22.7%
共用廊下などへの私物の放置 18.4%
バルコニーの使用方法 13.1%

居住者トラブル

騒音は違法駐車に次いで2位でした。
皆さん悩んでいますね〜!

5人に3人は悩んでいる計算になります。
では騒音に悩まされないためにはどこをチェックするといいのでしょうか。

騒音トラブルを避ける為にチェックするべきポイント3つ!

1 床の厚さをチェック!
床の厚さはもちろん厚いほど音が響きにくくなります。

200ミリの厚さは欲しいですね。

床の防音の表記は「Lー◯◯」で表されます。

◯◯は数字が入るのですが、数字が小さければ小さいほど、
防音性は高くなります。

おすすめは「L-45」以下です。

2 壁の厚さをチェック!
壁ももちろん厚いほど防音性は高くなります。
こちらもやはり200ミリの厚さが欲しいです。

壁の防音性は「D-◯◯」で表記されます。
◯◯は数値が入るのですが、こちらは数値が大きいほど防音性が高くなります。
※床とは逆なので要注意※

こちらは「L-50」以上が理想です!

3 壁は厚さも大事だが工法も大事!
壁は工法にも注目しましょう。
「GL工法」という工法には要注意!

この工法は壁を2枚置く工法で、
より音が響きやすくなってしまうことがあります。

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ほとんどの場合、直壁といってコンクリートの上に仕上げる工法が取られていますので問題はないのですが
「GL工法」という記載がある場合には注意した方がいいでしょう。

4 マンション内の騒音にも要注意!
マンションにはエレベーターやポンプ室、駐車場、エントランスなどがあります。
音に敏感な方はこういった設備の近くには住まないようにしましょう。

5 周辺の環境にしっかり目を配ること!
学校や公園には子どもが集まります。
子どもの声が苦手な方はこういった施設の近くはオススメしません。

また、線路や飛行場、工場なども音が響きますので、
事前にチェックしておきましょう。

また、夜に若者がスケボーをする地域も多くあります。

高級住宅地の公園でも集まっていることがありますので、
夜中の視察もとても重要です。

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借地権ってなんの権利?所有権とは違う?借地権はお得にマンションが買える!

「借地権」と「所有権」違いをご存知でしょうか?

家を選んでいて、「安い」と感じる家は借地権であることが多いですよね。

この権利関係については、知っておかないと後々大変なことになりますから、
今回は不動産に関連する「権利」についてご説明いたします。

借地権とはどんな権利なのか?

借地権とは、「土地を借りる権利」です。

借りるのですから、もちろんあなたの土地にはなりません。
そこの土地を持っている地主さんの土地です。

そのため、その土地に「穴を掘りたい」などと思った場合は地主さんの許可が必要になります。

土地はあなたのものではありませんから、当然「固定資産税」などの税金はかかりませんが、
地主に払う地代が必要になります。

マンションの場合は数千円〜2万円ほど、戸建であれば1万円〜4万円程でしょう。

※借地権で注意するべきこと!※
借地権の場合、土地を担保にすることが出来ないため
住宅ローンを組ませてくれない金融機関があるので
借りたい金融機関が決まっている場合は確認しましょう。

基本的には借りることができる場合がほとんど。

借地権には2種類ある!

借地権には「旧法借地権」と「定期借地権」の2種類あります。

「旧法借地権は昔の法律?」と思いがちですが、
旧法借地権のほうが大半を占めています。

旧法借地権とは
旧法借地権は借りる側の立場が強くなっています。

数年ごとの更新料を支払っていれば、
余程のことがないかぎり返還する必要はありません。

もちろん借地権は権利ですので、家を売りたい、と思ったら
自由に家を売ることも出来ますよ。

定期借地権とは
定期借地権は1992年にできた制度です。
最近の新築マンションはこちらのほうが多いでしょう。

定期借地権は「一定の期間」土地を貸します、という権利ですので、
一定期間が過ぎたら建物を更地にして地主へ返す必要があります。

50年くらいの期間の事が多いようです。

「50年たったらどうするの?」という疑問が湧いてきますよね。

この定期借地権は1992年にできた制度ですので、
まだ期間が満了したケースがありません。

新築の場合、住宅ローンを貸してくれる事ができますが、
中古マンションとして購入する場合、借りられないことも多いようです。

借地権で支払う費用

  • 毎月の地代
  • 更新料
  • 譲渡承諾料

所有権で支払う費用

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

まとめ:旧法借地権物件はお得!

「絶対に土地がほしい!」という方でなければ、
旧法借地権であれば返還することは必要ありませんから、
お得に家を買うことができる可能性があります。

もちろん、家を解体したい、家を建てたい、穴を掘りたい、なんて思ったら
地主さんの許可は必要ですが、借地権だからといって追い出されることはほぼありません。

税金を払う必要もありませんので、「借地権」がネックになっている場合、
前向きに考えてもいいと思いますよ!

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「マンションは管理を買え」は本当?資産価値を保つための管理状態を見抜く方法

「マンションは管理を買え」とよく言われます。
管理を買うってよくわからない感じですが、マンションの管理とはどんなものがあるのか?

今回はマンションの管理状態を見抜く方法をご紹介いたします!

マンションの管理3種類

マンションの管理には大きく分けて3種類あります。

自主管理
部分委託管理
全面委託管理

それぞれご説明いたしましょう!

自主管理
自主管理とはその名の通り、自分達で管理をするマンションです。
現在、自主管理のマンションは全体の1.9%程しかないようです。

自主管理のいいところ
管理費用が安い
居住者の意識が高い

自主管理の悪いところ
負担が多い
高齢化による継続難

自主管理されているマンションは、徹底的に管理されているマンションと
管理が不足しているマンションに二極化になっているようです。

管理環境が悪いマンションは管理費を滞納していたり、不足していることもしばしば。
自主管理マンションを購入する際は管理費・修繕費の状況をしっかり確認しましょう。

部分委託管理
部分委託管理は、一部を外部に委託すること。

例えば出納業務、会計業務、掃除などを外部に委託することにより
負担を軽くすることができます。

委託する場合、管理人の勤務形態が3種類に分かれます。

常駐管理・・・管理人室に住んで勤務
日勤管理・・・管理人が通勤して勤務
巡回管理・・・定期的に巡回する

常駐は200世帯以上あるマンションに多く、
日勤は中規模マンションに多いようです。

全面委託管理
全面委託管理は全てを外部に委託することです。

最近の新しいマンションは全面委託しているマンションが多いようです。
当然、外部に委託しているのですから、管理費は高くなります。

しかし、その分管理は何もしなくていいのでとても楽です。

エントランスの掃除や、廊下の電気が切れていたりしてもすぐに変えてくれます。

マンションを見学する際にチェックする場所

管理人は常駐か巡回か?
管理人は常駐か巡回か確認しましょう。
巡回の場合、どのくらいの頻度で巡回しているのか確認しましょう。

自転車は整頓されているか?
自転車は整頓されているかどうか確認しましょう。

階段や手すりは錆びていないか?
サビはもろくなる原因となるので修繕が必要です。
もしサビが多いようであれば、修繕体勢が整っていないのかもしれません。

ゴミ捨ては曜日が決まっているか?
ゴミを捨てる日がきっちり決まっていると面倒です。
いつでも捨てることができるかどうか確認しましょう。

エレベーターは汚れていないか?
落書きや汚れがないか確認しましょう!

管理組合はどうなっているか?

管理組合とはマンションの住人で構成されるコミュニティ。
運営状況をしっかり確認しましょう。

管理規約の内容確認
管理規約はしっかり確認しましょう!

リフォーム規約特に注意です。
使用する素材等が細かく指定されていることがあります。
また、リフォーム自体、許可が必要な場合があります。

楽器やペットについても細かく指定されてる場合もあります。

楽器が趣味の方、動物を飼っている方は特に注意しましょう。

修繕計画の確認
マンションは10年〜12年に1度、大規模修繕を行います。

この修繕計画は、信じられませんが、現実的でない場合もあるのです。
マンションによっては修繕積立金が明らかに足りない場合があるためです。

計画通りに集金出来ていないことがあるのですね。

修繕計画を確認することで、資産価値として保てるかどうかの判断が出来ます。

まとめ

マンションの管理は規約の確認など細かいところのチェックが必要になります。

少々面倒ですが、資産価値を保てるかどうかの判断材料になりますので
しっかり確認しましょう。

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家の購入は周りの環境を確認することが重要。ポイントは6つ!ご近所さんとうまくいくためのチェックとは

家を購入する際、間取りや使っている資材、設備などを気にすることはもちろんですが、
周りの環境をしっかりリサーチせずに、思っていた生活と違った、という話をよく聞きます。

家の購入を決める前に、しっかり近所チェックをしましょう!

スーパー、学校まで歩いてみる

最寄りの駅から、また、自宅から生活に必要な施設まで歩いてみましょう。

通学路の交通量は少ないから問題なさそう、
商店街はあるけどコンビニがないから夜中の買い物は出来なさそう、

などなど発見することがたくさんあります。

特に、商店街は日中は活気がありますが、夜中や日曜日を定休日にしているお店も多く、
スーパーやコンビニまで遠いと意外と不便だったりします。

時間帯を変えて調査する

朝と夜で全く違う雰囲気のエリアもあります。

夜は街頭がなくて暗い、
朝はトラックが行き来していてうるさい、排気ガスがすごい、
隣が学校で平日は賑やかだった、

など時間帯によっては違った音、景色が現れます。

天候も同じで、雪が降ったら、雨が降ったらどうなるか?
というチェックも大切です。

場所によっては雨が降るといつも側溝が溢れかえっている地域もあります。

近所の人に聞き込み調査

近所の人に話しかけることが出来れば、
聞き込み調査をすると生の情報を知ることができます。

不動産会社や広告だけではわからない部分はとても多く、
自分で見て聞くことが大切です!

チラシにだまされないこと!

不動産のチラシは「イメージ」を売っています。

写真や間取りを見て、お客様が勝手に想像してくれるようにチラシを作っているのですね。

転職活動と一緒て、そのチラシに書いている「裏情報」を取り出す事が必要です。

例えば「バス停が近い」は大通りに面している可能性があるので排気ガスは騒音がうるさいかもしれません。

「駅チカ」は商業施設が多いことが考えられます。
その場合、若者が夜スケボーをするような場所になっていないか?
(代官山の高級住宅街にもスケボーしている若者が多くいたりします)

など出来る限りの妄想をして、しっかり自分の目で確かめに行きましょう。

不動産会社の駅からの時間表記について

ご存知の方も多いと思いますが、不動産会社の表記時間は

1分=80メートル

となっています。
坂道の場合も関係なしです。

また、改札からの距離になりますので、もし改札の反対側に家がある場合などは
さらに遠回りする可能性もあります。

地下鉄の場合は入り口からの距離ですので
大江戸線など深い線の場合はさらに時間を見積もるようにしましょう。

googleマップを利用しよう

自分の足で現地をチェックすることがとても重要ですが、
もし時間がない、といった場合はgoogleマップを見てみましょう。

今は画像で周辺施設を見ることができますので、
ある程度の町の雰囲気は分かるかもしれません。

ご近所さんのコミュニティを調査する

ご近所付き合い、大切ですよね。
ここで嫌われると結構厄介です。

うまくやっていけそうか?をしっかりチェックするようにしましょう。

コミュニティを把握する上で確認することは3つ。

ゴミ捨て場
共有スペース
人柄

では詳しく見ていきましょう!

ゴミ捨て場
ゴミ捨て場は重要です。
ここでは居住者のモラルが分かります。

ゴミはしっかり分別されているか?
悪臭はないか?

などなどしっかりチェックしましょう。
ゴミ置き場が汚い場合は要注意です。

共有スペース(マンション)
ポストなどがある共有スペースです。
テーブルやイスなどが置いてあるマンションもありますね。

ここでは管理状態を確認できます。

ゴミが溢れかえっていないか?
張り紙が破れていないか?
床はキレイか?
電球は切れていないか?

チェックしましょう。

人柄について
しっかり挨拶をするかどうかで、
コミュニティがしっかりしているかどうかわかります。

マンションによっては、クリスマス会や運動会、懇親会があるところもあります。

こういったときに嫌な思いをしないためにも、
人柄はしっかりチェックしたいですね。

新築の場合は皆さん同時期に入居しますから、
そういった面では一体感が出てきます。

まとめ

家は大きな買い物ですから、「面倒」と思わずにしっかり確認しましょう!

いい家が見つかりますように!

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マンション購入にかかる諸費用はあなどれない!家の金額の他に数百万が必要になる可能性も

「諸費用」という言葉はなぜか、大金のイメージがありません。
多くても数万だろう、と思いきや、やはり不動産の購入はケタが違いますね。

数百万単位の費用がかかることもあるので、
マンション購入の諸費用は甘く見てはいけません!

今回はマンション購入の諸費用についてご説明いたします。

マンション購入の諸費用にはどんなものがあるの?

▼仲介手数料
不動産会社に支払う費用です。
多くの不動産会社は3%を手数料としているところが多いようです。

2000万円の家を購入したら、単純に計算したら60万円!

念のため確認ですが、家の金額のほかに、この費用がかかります。

▼登記費用
不動産を購入すると、買った家がたしかに自分の物だと証明する登録をする必要があります。
この登録を「登記」といいます。

登記はご自身でも行うことが出来ますが、難しいので司法書士にお任せするのが一般的。

登記費用は司法書士によっても変わり、また家の大きさによっても変わるようです。

例えば2000万円の程の家でしたら、登記費用は大体20万円ほど。

仲介手数料と合わせたらこの時点ですでに80万円。

▼住宅ローン
ほとんどの方が家を買ったら住宅ローンを利用するかと思います。

住宅ローンを組むと「保証会社」が出てきて、
「もしあなたがローンを払えなくなったら、保証会社がローンを組んだ金融機関にお金を払います」
という契約をすることになります。

当然、保証料がかかります。
ここまで来ると金額を聞くのが怖いですが、思い切って提示しちゃいましょう!

2000万円の家を購入した場合、保証料は43万円かかります!!
家の価格のおよそ2%です。

この時点で諸費用は123万円。

▼その他
他には瑕疵保険や火災保険、住宅診断などの費用がかかります。

保険に入らなかったり、住宅診断をしない場合は費用はかかりません。

(住宅ローンを組む際に必ず火災保険の加入が必須だったのですが、最近は火災保険に加入しなくてもいい金融機関もあるようです)

とは言え、この分野は後々後悔しないための投資と考えたほうがいいでしょう。

2000万円の家を購入した際の火災保険料はおよそ12万円。
検査代、瑕疵保険の料金は合わせて15万円程でしょう。

この金額を合わせると、諸費用は150万円!

何度も言いますが、家の購入費とは別にかかる費用です!

諸費用は現金で用意するのが無難

諸費用はなるべく現金で準備しましょう。

もちろんローンを組むことも可能ですが、
金利が高い傾向にあります。

諸費用はどのくらい見ておくといい?

不動産会社って儲かってるんですねぇ〜。

仲介手数料3%って言ったって、数千万円の買い物ですものね〜。
家が1件売れたら数十万円。

羨ましいです。

諸費用は最低でも150万円かかると思っていたほうが良いでしょう。

値引きをするなら仲介手数料で値引くしかありません!
不動産会社を決める際に、手数料の話をしておくのも手ですね。

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瑕疵物件を見極める方法がある!油断できない手抜き工事は住宅診断を利用しよう

絶対に買いたくない瑕疵物件!
(瑕疵物件とは、手抜き工事物件や、欠陥住宅のことです。)

残念ながら、築地移転問題同様、手抜工事、データ改ざんというニュースはよく耳にします。

大手の会社が造ったのだから問題ない!ということは決してありません。

今回は瑕疵物件を買わないようにするにはどうしたらいいか?について説明いたします。

新築で瑕疵物件を買ってしまったらどうしたらいいのか?

以前、新築物件は瑕疵があるかどうかは見つけにくい、ということをご説明いたしました。
詳細はこちら
家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!

瑕疵物件を買ってしまった場合、売り主が不動産会社の場合は
10年間の保証期間が付いており、無料で修理することが義務付けられています。

新築の場合はほとんどが不動産会社からの購入になるかと思いますので、
無料で修理してもらうことが出来ます。

中古で瑕疵物件を買ってしまったらどうしたらいいのか?

中古の場合、購入前にしっかり確認することが大切です。
中古物件を買おうとしている方は、住宅診断を行うようにしましょう。

住宅診断とは、物件に問題がないか専門家に見てもらう制度です。

日本では中古物件を買う方が今はあまりいらっしゃらないため、
こういったサービスがあることをご存じの方が少ないようです。

中古物件が中心のアメリカでは、9割がこのサービスを使用しています。

住宅診断については後ほど詳しく説明いたします。

中古で瑕疵物件を購入してしまった場合、不動産会社から買ったのであれば、
新築物件同様、2年以内であればがありますが、無料で修理してもらうことができますが、
個人の場合がほとんどです。

個人の場合はそういった義務付けはありません。
契約の中で、瑕疵物件だった場合の保証期間を決めることになります。
「やっぱり中古はだめじゃん」と思った方、こちらも御覧ください。
家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!

もしものときのために、瑕疵保険に加入するといいでしょう。
瑕疵保険に加入することで、個人であっても5年間の保証期間を付けることができます。

瑕疵保険に加入すると住宅ローン減税が適用されますよ。

住宅診断とは何を診断してくれるのか?

住宅診断は構造、耐震、欠陥などをとても細かくチェックしてくれます。

第三者の目線なので、売り手に媚びることはありませんので安心です。

住宅診断は瑕疵があるかどうかだけではなく、どこかメンテナンスが必要な箇所はないか?
修繕が必要な箇所はないか?といったことも知ることができます。

値段としては5〜6万円で実施してくれる企業が多いです。

実施するタイミングは「買付証明書(購入申込書)」を提出した後に実施するのがおすすめ。

買付証明書は法的な縛りがないため、欠陥が見つかれば購入をキャンセルすることが出来ます。

買付証明書を提出する前に実施することも可能ですが、
売り手が協力してくれない可能性もあり(協力してくれない段階で怪しい)
また、他社から先に買付証明書を提出されてしまう可能性があります。

瑕疵物件を買わないように、しっかり調査しよう!

新築物件は瑕疵を見つけにくいのですが、中古物件は瑕疵を見つけやすい環境にあります。

後悔先に立たず。

生涯で一番高い買い物になるであろう家のチェックは、
手抜きせずしっかりチェックしましょう。

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