住宅ローンについて

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担当者で住宅ローンの審査結果は異なる!住宅ローンの審査に通るも通らないも、担当者次第!?

住宅ローンを組むとき、金融機関の選定と同じくらい重要なのが担当者です。

この担当者によって稟議書の出来が変わってくるため、当然審査結果にも影響を及ぼします。

営業マンなら誰でも同じ、と思っていると、痛い目見るかもしれませんよ・・・!

ストーリーを描ける担当者を選ぶこと!

審査は金融機関の担当者が稟議書や口頭で上司に報告、審査となります。ここで重要なのが、担当者が上司をどう納得させるか。

実際に審査する上司は買主と会うことがありません。担当者からの稟議書と説明で判断します。

そのため、「こういった点がありますが、〇〇といった理由がありました。融資を承認してください」などというように、担当者が、融資できるまでのストーリーを描けるかどうかが重要です。

凡庸の担当者は審査の基準を、チェック項目のように理解しており、相談を持ちかけても深く考えずに機械的に処理をします。

一方、できる担当者は自分の金融機関の審査方針や仕組み、重視している点をよく理解していますので、申込書を見て、審査上不利な点を見つけた場合、改善点などを提案してくれたります。

出来ない担当者だったらどうしたらいい?
出来ない担当者の場合は、同金融機関の別の担当者に変えてもらったり、別の支店に頼んだりしてみましょう

担当者選びはシビアに行ったほうが良いです。

金融機関の審査の方針、仕組みを把握する

担当者同様、ご自身でも>金融機関の審査の方針、仕組みを把握しておくと、実は審査が通るかどうか、自信で判断することができます。

どのように方針を理解するかというと、担当者との雑談です。

「審査はやっぱり担保評価が大事ですよね?」「属性が心配で、、」などとさり気なく話してみると、もしかしたら「◯◯よりも△△のほうが大事かもしれませんねぇ」などと話してくれるかもしれません。

融資が通った時にも「今回は属性が良かった」「担保評価が高かった」などと教えてくれやすいので、借換の予定がある方はその辺も聞いておいたほうが今後の参考になるかもしれません。

いずれにせよ、担当者は非常に大事ですので、何度も言いますが、担当者はシビアに考えましょう!

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団信で断られたら住宅ローンは組めない?団信は何を基準に判断しているの?持病は大丈夫?

団信に加入することが必須の金融機関も多いため、過去に病気をした方は不安ですよね。
団信は住宅ローンの審査と同時並行で行われることが多いですが、団信についてはある程度事前に結果はわかります。

おおよそ、の金融機関は下記の項目をチェックします。

  1. 最近3ヶ月以内に医師の治療・投薬を受けた
  2. 過去3年以内に脳卒中・ガンなどの手術を受けた、または2週間にわたり医師の治療・投薬を受けた
  3. 手足の欠損または機能に障害がある、または背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がある

上記3点すべてに当てはまらないようでしたら審査に落ちることはありませんが、当てはまる項目がある場合、必ず落ちることはありませんが、落ちる可能性もあります。

団信の審査に落ちたらどうしたらいいの?

団信に落ちたら解決方法は下記3つの方法があります。

  1. 団信の加入が任意の金融機関(フラット35など)を利用する
  2. 生命保険会社が異なる金融機関に再審査を依頼する
  3. 他に収入のある家族がいるようであればその方で審査をしてみる

団信の審査だけでなく、住宅ローンそのものの審査でも健康状態は優先順位が比較的上位です。

住宅ローンは長期に渡るため、最後まで返済してもらえるかチェックしているのですね。

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住宅ローンを組むことに限らず、人生を楽しむには健康第一です。
健康には気をつけましょう!!

審査に不安な方へ

1つの金融機関にしか申し込まない方が多いのですが、事前審査は複数の金融機関に一気に申し込むことが可能です。

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車が買えちゃいますね。

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住宅ローン金融機関の選び方で審査結果が変わる!銀行、信託、ネットバンクどこに申し込んだらいいかわからない方へ

住宅ローンを借りることができる金融機関は、銀行や信託、JAなどがありますが、違いがあることをご存知でしょうか?

審査で着目する点も違いますので、金融機関によってどんな特徴があるか知っておいたほうが良いですよ。

通常、住宅ローンと言ったら、みずほ銀行やUFJ、三井住友等のメガバンクや東京都民銀行、77銀行といった地方銀行を思い浮かべる方が多いと思います。

銀行は安定性を重視する傾向にありますので、ある程度の規模の会社に正社員として働いている方向けの商品がほとんどです。

「じゃあ、自分は銀行向きだな」「わたしは銀行では難しいかも」

色々思うところがあると思いますが早速、どういった視点で金融機関を選定すればいいか見ていきましょう!

住宅ローン金融機関の選び方

♦銀行系
銀行はある程度金利が比較的安い商品が多いです。これは貸倒れリスクを低くしようと考えているため。そのため、審査も平均以上の方を通過させるようになっているのです。

  • 都市銀行
  • 「融通が効きにくい」側面もありますが、「住宅ローンセンター」といって、窓口や電話などで質問に答えてくれるサービスがあります。
    住宅ローンのことに関しての疑問・質問に答えてくれて便利です。

  • 地方銀行
  • 多少柔軟性があり、地元の優良企業などは地方銀行で借入をすると公務員と同レベルの扱いをしてくれる所もあります。

  • 信託銀行
  • 富裕層、地主に向けての商品が多いのが特徴です。そのため、その人の属性や担保を重要視します。でもその代わり銀行よりも安い金利で貸し出すことが多いようです。

♦信用金庫・信用組合
信用金庫・信用組合は中小企業の経営者や役員への融資がしやすい傾向にあります。

信用組合は特に、小企業や個人事業主への融資に強いです。さらに、職域や業域をベースにした商品もありますので、船員などは審査がスムーズにいく可能性が非常に高いです。

メガバンクや地方銀行の融資条件に当てはまらなくても、銀行と同じくらいの金利で貸してくれる所もあります、

ただ、融資額の条件は銀行よりも低く設定されている事が多く、担保の評価が厳しい側面があります。

♦ノンバンク
預金業務を行わない金融機関のことです。

ノンバンクはとても融通が効きます。銀行や信組などでの融資が厳しい方でも審査の対象となりますが、その分金利が高いです。
審査自体は偏差いが滞ったときのことを優先して考えており、不動産や保証人があれば審査してくれます。

さらに、正社員でなくても、勤続年数が短い人、借入の返済に遅延がある方、自営業の方でも担保があるようでしたら融資の可能性があるのです。

♦公庫・ネットバンク
公庫とは、住宅金融支援機構のフラット35を取り扱うモーゲージバンクの事。ネットバンクは窓口がなく、すべて書類の郵送でやり取りを行います。

ネットバンクではフラット35を取り扱っている所も多いです。

これらは金利がとても安く、手数料もほとんどかからないのが特徴です。ですが、書類は全て自分で用意しなければなりません。

そのため、過去に借入の滞納をしていたり、多額の借入をしたことがある方は、その理由が明確でなかったりあやふやだったりすると審査に落ちてしまうことが多いため、あまり向いていません。

借入が殆ど無い、返済もこれまで滞ったことがない方に向いている商品とも言えます。

ただし、やり取りが郵送なため融資までに1ヶ月〜2ヶ月の時間がかかります。
何度も言っておりますがスケジュールに猶予をもって審査を行うようにしましょう。

♦ゆうちょ・労働金庫・JA

労働金庫の組合委員は労働金庫が当然通りやすく、JAは当然、農地の地主に強いです。これらは他の金融機関とは違う審査形態をしており、他で通らなかったけど、こっちでは通った、という方もいます

ゆうちょは「書類上では赤字だが、実質は黒字の自営業者」に強い商品があったり、低所得者に向けて強化していく話等が上がっており、審査してみる価値のある金融機関です。

金融機関

金融機関の違いについてはこちらもご覧くださいね。
住宅ローンは金融機関によって審査で重視するポイントはちがう!?銀行やJA、信託での審査の違いはなに?

自分はどこに審査申込をしたらいいかわからない!という方へ

色々金融期間によって違うのは分かったけど、自分はどれに申し込んだらいいかわからない、、という方、多いと思います。わからなければ複数の金融機関に申し込んでみるのがいいと思います。

便利なツールは賢く利用して賢く審査に立ち向かいましょう!
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住宅ローンは金融機関によって審査で重視するポイントはちがう!?銀行やJA、信託での審査の違いはなに?

住宅ローンは金融機関によって審査でチェックする内容が違うのをご存知でしょうか。

明確には言えませんが、銀行、金融公庫、信用組合など、その金融機関ができた経緯が違いますので、金融機関によってチェックする内容が違うのです。

金融機関の種類としては、銀行・公庫・信用金庫・信用組合・ノンバンク(預金を行っていない金融機関)などが挙げられます。これらはそれぞれ、大まかに審査ポイントが違ったりします。

確実にこの金融機関はココを見ている!ということではありませんので参考程度に確認ください。

審査で重視する内容4つ

  • ポイント1
  • 返済能力に問題ないか?

  • ポイント2
  • 返済をする意欲があるか?

  • ポイント3
  • お金を回収する方法があるか(担保など)

  • ポイント4
  • 住宅購入のためのローンか?(住宅購入以外の理由で住宅ローンを組む事は出来ません)

以上4つが審査の主なポイントです。

では、金融機関ごとに、どこを重視しているのか下記します。
金融機関

銀行
→ポイント1の返済能力を重要視する傾向にあります。
これは、継続して返済してもらえるかどうか、を重視しているということです。特に、安定性を重視するため「官庁>上場企業>非上場企業>自営業」の順に評価され、かつ「正社員>契約社員>パート」の順になります。転職を繰り返している人もやや不利となる傾向にあるようです。

公庫
→ポイント2の返済をする意欲があるか?を重視する傾向にあります。
過去に返済の延滞などがあると融資額が少なくなったり、審査に落ちる可能性が高くなります。特に過去5年以内は注意が必要です。

チェックされるのはリボ払いやオートローンなどの割賦にしているものが対象であることがほとんどです。(ただし、カードの利用金額が多すぎると影響が及ぶ可能性もあります。)

また、消費者金融から借入履歴があると融資しない、としている金融機関もあるので注意しましょう。

信用金庫・信用組合
→ポイント3のお金を回収する方法があるか(担保など)重視する傾向にあるようです。
万が一返済が滞ったとき、残高を回収するための担保があるかどうかです。
例えば、購入した家を担保にしたり、延滞保証人や保証人をつけようとします。ローンの返済が滞った時は家を競売にかけ、ローンの返済に充てます。

金融機関の違いに関してはこちらもご覧ください。
住宅ローン金融機関の選び方で審査結果が変わる!銀行、信託、ネットバンクどこに申し込んだらいいかわからない方へ


このように各金融機関で重視する内容が違いますので、1つの金融機関で審査が通らなくても諦めずに審査してもらいましょう。

ただし、家を買う際は、土地と家の納期があることをお忘れなく。この納期は1ヶ月〜2ヶ月程猶予はあるようですが、落ちては審査を申込の繰り返しをしていると当然間に合わなくなる可能性があります。

実際に審査が決まらず、泣く泣く家を手放した、という方もいらっしゃいます。
そのためにも、あらかじめ複数の金融機関に申込をするのが賢い方法です。

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審査期間がこんなに長いとに落ちてるかも?!住宅ローンの審査期間はどれくらい?落ちた場合のリスクヘッジはしてますか?

あなたは今、住宅ローンの審査中でしょうか、それとも、住宅ローンの下調べで、審査期間がどれくらいなのか気になっているのでしょうか。

仮審査であれば、平均1週間〜2週間、ネット銀行でしたら仮審査はだいたい2,3日で結果が来ます。

審査で一番注意をしたいのは、過去に滞納経験があるかどうか。
これは借入の滞納だけではなく、税金や公共料金なども含まれます。

参考ページ:住宅ローンの審査に落ちた・・まずは落ちた理由を知ることです!審査に受かるには複数の金融機関に審査申込を!

審査に落ちた場合、違う金融機関に申込をしても家の納期に間に合わない可能性もあります。
そういった場合を想定してリスクヘッジする事が大切です!

1週間〜2週間と言えど、待っている方は不安ですよね。
審査に時間がかかる方の理由を調べてみました。

なぜ審査に時間がかかるの?

267693これまで何も滞納がなく、返済負担も問題無い場合はスムーズに決定します。

また、過去5年くらいの間に滞納があったり、支払いの遅延がある場合なども割りと早めに返事が有るようです。

時間がかかるのは、滞納した理由が許容できる範囲である場合。

例えば、公共料金の支払いが遅れたのは引っ越しをして口座引落にし忘れてしまい払込が遅れた、就職を機に口座を変えたが、引き落とし口座を旧口座のままにしてしまっていた、などです。

この場合はやはり金融機関側も慎重に調査します。そのために時間がかかることが多いようです。

ただ、こういったことはきちんと配慮してくれるため、ローンを組むときにしっかりと窓口の方に相談しましょう。

ローンが通らないかもしれない、と勝手な判断で嘘をついてしまうと、今後他にローンを組むときにも影響する可能性もあります。

嘘はバレると思って正直に話し、相談することが得策です。

審査に落ちた場合に備えてリスクヘッジをしておこう!

すでに審査をしている方で時間がかかっていて不安、、という方は、一気に複数の金融機関に仮審査を申し込むことをオススメします。

審査に落ちたとしても、複数の金融期間に申し込んでおけば、同じ時期に複数の金融機関が審査をしてくれます。

そうすることで「納期に間に合わない!」という可能性も少なくなります。

複数に申し込んで大丈夫なの・・?と思う方もいらっしゃるかと思いますが、何の問題もありません。

金融機関は他の金融機関に申し込んでいるか?ということではなく、しっかり返済してくれるのか?という所を審査しています。

むしろ、複数の金融機関に申込み、比較、審査に通らなかった場合のリスクヘッジすることが大切です。(他の金融機関では審査に通ることもザラにあります)

これまでは不動産会社に勧められた1つの金融機関に申し込むパターンが多かったのですが、今の時代、その方法は古いです。

もっと賢く、要領よく審査に申し込みましょう。

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賢く住宅ローンを組みましょう!

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住宅ローンの審査に落ちた・・まずは落ちた理由を知ることです!審査に受かるには複数の金融機関に審査申込を!

住宅ローンの審査に落ちてしまった・・・。
そんな時はどうしたらいいのでしょう。

まずは落ちた理由を知ることです。

車のローンがあったり、もしくは他で借入していることがあると住宅ローンが通らないケースがちらほらあります。

最近では、ローンを完済することが条件でOKという返答があったりするようですが、突然「残りを返済しろ」と言われても厳しいですよね。

審査に通らない原因はなに?

267693
審査に通らなかった方で、完済時年齢や返済負担率などに問題がない場合、考えられるのは、以前に借り入れたローンの遅延・滞納が原因のことがほとんどです。

■考えられる原因

  1. 消費者金融でキャッシングをした際、滞納・遅延したことはありませんか?
  2. 車のローンは毎月しっかり返済していますか?
  3. 携帯電話の料金は?
  4. 年金はしっかり払っていますか?
  5. 税金は滞納していませんか?
  6. クレジットカードの使用状況はいかがでしょうか?
  7. 健康状態はいいですか?

金融機関が住宅ローンを組む際に重視している点はこちらでも確認してみてください。
銀行が住宅ローンの審査をする際に着目している事は?!1位はやはり◯◯だった!

また、審査に落ちた理由を調べてくれる所もあります。
調べることで次の解決策を考えられることがあるので、はっきり原因がわからない方は調べてみるのもありです。

審査に落ちた原因を私達が調べます!

審査に落ちたら何をすればいいの?

305373
審査に落ちても次に進むしかありません。

1回1回審査に申し込んでいたのでは時間がかかりますから、何社か一気に審査に申し込むことをオススメします。

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通りやすいローンはどれか、と断言することは出来ませんが、何社か申し込んで結果を待ちましょう。
ネットバンクなどは2,3日で結果が返ってくることも多いです。

しかも、ネットバンクは派遣社員や勤続年数が短い方でも、審査に通りやすいところがあったりします

出来るだけのことはやりましょう!

応援しています!

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自己破産はこわくない!住宅ローンが払えなくて借金まみれの方、メリット・デメリットを知って自己破産も選択肢に入れてみよう

自己破産と聞くとどういうイメージでしょうか。

人生おわり、全く借入ができなくなる、お先真っ暗、といった感じでしょうか。

「自己破産」という恐ろしい呼び方のためにこのようなイメージを持つ方も多いと思いますが、実は自己破産はそんなに怖いものではありません。

ローンを払えなくなって困っている方、メリット・デメリットをわきまえ、選択肢の1つとして参考にしてみてください。

そもそも自己破産ってなに?

ご自身の全ての借金を免除する手続きのことです。
裁判所で自己破産の許可をもらうと、全ての借金を支払う必要がなくなります。(税金は除きます)

ただし、一定以上の価値のある財産は手放す必要があります。(車や家など)
この財産を競売にかけることにより、債権者にお金が分配されるのです。

これは誰でもできるわけではありません。裁判所に、「支払不能」と認定されて初めて自己破産が可能になります。

ただし、浪費やギャンブルが原因で借金を返せなくなっている場合は自己破産の対象となりません。

家族はどうなる?

家族がいらっしゃる場合、家族が保証人となっていない限り影響はありません。お子様がローンを組む場合も、特に影響が出る事はありません。

自己破産のメリット・デメリット

自己破産のメリット

  • 借金が0になる。
  • すべての財産が無くなるわけではない。
  • →裁判所が定める規定により、ある程度の財産は残ります。(20万円程の預貯金など)

自己破産のデメリット

  • しばらく借入ができない
  • →約5年〜10年くらいです。

  • 住所・名前が「官報」に掲載される
  • 免責決定まで就職出来ない仕事がある

自己破産Q&A

  1. Q ブラックリストってなに?

  2. A,実際に「ブラックリスト」というものが存在するわけではありません。信用情報機関に自己破産・滞納・債務整理などの情報が伝わることが、俗にいう「ブラックリスト」なのです。

    デメリットにある、一定期間借入が不可になる理由がこれです。

  3. Q 自己破産は会社にバレる?

  4. A,基本的にバレることはありません。ただし、社員の誰かが「官報」を見たりするとバレます。

    また、必要書類で退職金の証明書が必要になることがありますので、この場合は説明が必要になるでしょう。

    もしバレたとしても、自己破産をしたからといって社員を解雇することはできません。

  5. Q 家族にバレる?

  6. A,家族にバレないようにすることも可能かもしれませんが、今後どのように生活していくか一緒に協力していく必要がありますので正直に話したほうがいいでしょう。

  7. Q 保険の解約は必要?

  8. 保険の解約金を債権者に割り当てることがあります。

    これは、解約返戻金が一定の金額を超える場合です。
    そのため、掛け捨てや少額の返戻金の場合は解約の必要はありません。

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住宅ローンの頭金ってどれくらい払えばいいの?多めに払えばお得になるとは限らない!

住宅ローンの頭金、みなさんどれくらいでお考えでしょうか?

現在、頭金を払わなくても、全額ローンで返済できる種類のローンもあるようです。

この頭金、多めに払ったほうがお得、と考えている方も多いようですが、払い方によっては一気に頭金を払わなくてもお得なケースもあります。

今日は頭金について考えてみます。

頭金は初めに多く払ったほうがお特?

必ずしもそうとは言えません。

銀行側は早めにお金を回収したいと考えるのが常ですから、頭金を多くしたほうが借入金額が少なくなり、借入期間も短くなる、と話をしてくるかもしれません。

でも、頭金を少なくしても、お金の様子を見ながら後から繰上返済をしても、そこまで返済金額は変わりません。
実際に計算してみましょう。

価格は4000万円、返済期間35年、金利は全期間固定のフラット35で2015年8月の水準である1.58%でのシミュレーションだ。

ケース① 頭金2割(800万円)の場合
・借入額 3200万円
・毎月の返済額 9万9238円
返済総額(頭金800万円を含む)約4967万円

ケース② 頭金1割(400万円)の場合
・借入額 3600万円
・毎月の返済額 11万1643円
・繰り上げ返済 400万円
・繰り上げ返済による利息軽減額 約102万円
・繰り上げ返済後の毎月の返済額(返済額軽減型)9万7653円
返済総額(頭金と繰り上げ返済を含む)約4986万円

ケース③ 頭金1割(400万円)で期間短縮したの場合
・借入額 3600万円
・毎月の返済額 11万1643円
・繰り上げ返済 400万円
・繰り上げ返済による利息軽減額 約219万円
・繰り上げ返済による期間短縮 4年7カ月
返済総額(頭金と繰り上げ返済を含む)約4870万円

参考文献:http://toyokeizai.net/articles/-/81873

いかがでしょうか?

ケース①とケース②を比較すると頭金がや半分でも、約19万円の違いになります。

さらに、繰上返済でその分を期間短縮することにより、
利息が減りますので、ケース①とケース③を比較すると頭金を少なくしても97万円もお得になります。

それだけ金利は大きいのですね。

ただし、これが必ずしもみなさんに当てはまるわけではありません。
考え方の参考までに、知っておくといいと思います。
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住宅ローンの団信は「3大疾病特約」をつけたほうがいいの?特約をつけるかつけないか見極める方法

団信とは団体信用生命保険の略です。

ご存知とは思いますが、一家の大黒柱がもし亡くなってしまったり、働けない状態になってしまった場合に、生命保険会社が代わりに家のローンを支払ってくれるというものです。

民間の金融機関やフラット35でローンを借りる場合、団信の加入が条件となっている事が多いですね。

最近、団信の特約の種類が豊富で、特約を付けるか付けないかで悩む方が多いようですが、
特約が適用できる場合の詳細をしっかり確認せずに、特約を付ける方が多いようです。

これはとても無駄な支払いになりかねませんので、
適用される時期や内容はしっかり確認しましょう!

3大疾病特約はつけるべき?

今は「がん」「脳卒中」「急性心筋梗塞」の3大疾病特約や7大疾病特約が付いている団信もあるようです。

これを付けるかどうか迷う方が多いようですね。

最近ではローンの債務者だけでなく、配偶者ががんと診断されても100万円を受け取れる特約を始めた銀行もあるようです。

団信はほとんどの場合、保険会社を自分で選ぶことは出来ません。
保証してもいい、と思ってくれた保険会社が手を上げてくれて、初めて加入することが出来ます。

その保険会社によって特約は様々ですので、きちんと把握されたほうが良いです。

例えば、がんの特約がついていたとしても、末期ガンで身動きができない場合はローンの残高を精算します、といったものもあります。

そもそも団信は働けない状態になるとローンの支払いをしてくれる保険なので、特約を付けても付けなくても正直変わりがないものもあったりします。

この特約は、金利0.2〜0.3%程上乗せしていたり、銀行負担だったりと様々です。

0.2〜0.3%の違いと言えど、住宅ローンの金利0.2%の違いは相当なものです。
「特約があったほうが安心!」と安易に考えずに、しっかりと内容を確認しましょう。

ご自身が今加入している保険も見直しましょう!

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結婚している方の場合、すでに生命保険に加入している方が多いと思います。

現状加入している生命保険に、住宅資金の保障額が含まれていないか確認しましょう。
もし加入している場合、団信にも加入すると二重払いになってしまいますよ!

保険料が安くなった分、繰上返済に使用したり、子どもの学資保険にも回せるかもしれません。

保険の見直しをどうしたら良いかわからない、という方は、専門家に無料相談してみましょう。

私も相談したことがありますが、無理に保険を進めてきたりすることはありませんでした!

とってもオススメのサービスです。
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変動金利と固定金利とフラット35って何が違うの?重要なのはデメリットがアダにならないか判断すること!

住宅ローンを組むときに、変動金利と固定金利、どちらにするか一番はじめの壁になると思います。

今は種類が豊富なので、より迷う確率が高くなっているようですね。

重要なのは、メリット・デメリットを理解し、デメリットがアダにならないかどうかを判断することです。

ご自身の性格に合わせて選ぶことをオススメします。

まずは簡単にローンの大枠から説明していきましょう!

住宅ローンの種類

住宅ローンは大きく分けて3つあります。

住宅ローン 種類
よく利用されているのは、民間ローン(銀行などの金融機関で借りるローン)フラット35です。

図にもありますが、変動金利は年に2回見直しがあります。

ただし、急激に上がることはなく、最大1.25倍までの上限があります。

固定金利とは、その名の通り金利が固定されています。期間は銀行によって色々な種類があり、2年、3年、5年、10年、20年とあるようです。

注意すべきは、この期間が過ぎたら金利の見直しが入り、ほとんどの場合は金利が上がります。

フラット35は最長35年間、固定金利のままのローンです。

どのタイプにしようか迷いますよね。
今は金利が安い為、変動金利で契約する方が多いようです。(2015年12月)

住宅ローン返済計画

固定金利・変動金利のメリット・デメリット

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下記、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

固定金利の特徴→固定金利は変動金利に比べ金利高くなるが、返済額が一定。

  • 固定金利のメリット(フラット35含む)

  • 金利が変わらず、返済計画が立てやすい。
    金利が上がるリスクを負いたくない、家賃感覚で返済を行いたいという方は固定金利が向いていると思います。

  • 固定金利のデメリット

  • 金利変動リスクを負いませんので、変動金利と比較して金利が高くなります。家計の負担が大きくなりますので、繰上返済を行うのが少々難しくなります。

変動金利の特徴→変動金利は金利が低いため残高の減りが遅いが、将来金利が高くなるのリスクがある。

  • 変動金利のメリット

  • なんといっても、金利水準が低いこと。金利が上がったとしても、最大1.25倍まで。

  • 変動金利のデメリット

  • 5年間毎の返済額が一定であること。

    どういう事かというと、変動金利の場合、毎月の返済額が5年間一定に定められている為、※元利均等法で返済している場合、金利が上昇するとほとんど元金が減っていない、という事もありえるのです。

    =====
    例えば、30万円借りて月10%の利息が付いているとします。あなたは毎月4万円返済することにしました。

    《初月の返済額》
    4万円=元金10,000円+利息30,000円

    翌月、なんと利息が12.5%に上がったとします。

    《翌月の返済額》
    4万円=元金3,750円+利息36,250円(30万-初月の1万)×12.5%))
    =====

    初月は元金10,000円返済できていたにもかかわらず、金利が上がることによって、翌月の元金は3,750円しか返済出来ていません。こういった事が起こりえるのです。

    ただし、※元金均等返済の場合は金利の変動に応じて返済額も変わってきます。※

    元金均等返済と元利均等返済がわからない方はこちら。
    住宅ローンの支払い方、多く人が損をしている?!元利均等返済と元金均等返済って何が違うの?支払総額が変わるのは本当?

いかがでしょうか。

変動金利の旨味を活かす方法は1つ。
繰上返済です。

なぜなら、繰上返済によって元本を早く減らすことによって、金利上昇のリスクを抑えることができるからです。

貯蓄が苦手だったり、繰上返済できる自信が無い方は固定金利にしたほうがいいでしょう。
金利が上昇してしまうと、返済額のほとんどが金利になってしまうリスクがあるため、なかなか返済出来ない状況になってしまうと消費者金融に手を出してしまい、自己破産に至る方もいらっしゃいます。

新しい返済方法の固定金利と変動金利のミックス型とは?

今は固定期間選択型というローンもあるようです。
これは、一定期間固定金利で、その後は変動金利にする、(固定金利のままにしてもOK)というように固定金利と変動金利をミックスすることができるので、リスク分散型のローンです。

繰上返済できるようであれば、ローンを2分割して変動と固定にわけ、先に変動の時に繰上返済をしていき、金利上昇のリスクを減らすことも出来ます。

メリットとしては、短期固定の商品はキャンペーンなどで金利が通常よりも低く設定されている場合が多いため、家計の負担が抑えることが出来ます。

デメリットとしては、固定期間終了後はその時の商品に切り替える必要が有るため、返済の目処が付きにくい、ということです。

金利が上がるか下がるかは想定することができるの?

今後金利が上がるか?下がるか?は予想でしかありません。

上がる上がると言われて、ここ数年低金利が続いています。

1年後、2年後もどうなっているかわからないのに、まして10年、20年先なんて全く予想も付きませんね。

景気がよくなる兆しがないから、金利も当分上がらないだろうと思っている方も多いようですが、
景気が悪くても金利は上がるときは上がります。

なぜなら、財政状況が今よりさらに悪化した場合、国債の価格は下落します。

国債の価格が下落するとどうなるかというと、国債の利回りは上昇します。

その影響で住宅ローンの金利が上昇することも起こりえるのです。

少し難しいですが、景気が悪くても、金利が上がるときは上がるのです

金利が上がるときは長期金利のほうが先に動く傾向があります。

つまり、変動金利よりも、固定金利のほうが先に動くということです。

1つ頭に入れておいていただきたいのは、何十年もの間、同じ銀行から借入続ける必要はない、という事。

その時その時に応じて、同じ銀行から借り続けてもいいですし、別の銀行に借換をするのも良いのです。

その時の為に、借換手数料がかかるかどうかなどもしっかり確認してローンを組むという計画性、柔軟性が大事ではないかと思います。


変動金利、固定金利、フラット35はそれぞれ個人の考え方が違うため、一概にこれがいい、とは言えません。

家庭に合った住宅ローンを組めるといいですね。

◆金利を比較していても、審査に通らなければ意味がありません。お得にローンを組みたいのであれば、一括審査申込がオススメです。

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