不動産業界について

不動産会社の営業はしつこい!なんでこんなにしつこく営業するの?それには理由があった!

不動産会社に家を買いたい、と相談したことがある方はご存知だと思いますが、
不動産会社の営業って本当にしつこいですよね!

電話は毎日のように鳴り、
無視しても無視してもかけてくる。。。

着信拒否をしても違う電話からかけてくる。。。

なんでこんなにしつこいの!?

今回は不動産会社の営業について探ってみましょう!

不動産が売れると大きいお金が営業マンの懐(ふところ)に!

不動産会社の営業マンのお給料は、「基本給+歩合」であることがほとんどです。

もちろん、不動産業界に限らずボーナスという形で支払われる会社もありますが、
不動産業界は、自分が担当のお客様が家を買った場合、
その売り上げの何%が営業マンの懐に入るという、わかりやすい報酬になっています。

ボーナスがある会社は基本的に月に1回〜2回ですが、
不動産業界は家が売れれば何度でも歩合分が入ってくるというスタイルなのです。

例えば、4000万円の家が1件売れたとしましょう。
1%の歩合だったとしても、40万円が懐に入ってきます!

すごいですよね〜。

不動産は金額が大きいだけに、
1%の歩合だとしてもこんなにお給料が増えるのです!

特に自社が持っている自社物件は、
利益率が高いので歩合も高くなります。

自社物件の購入を検討している方は、
しつこい電話に耐えることは必須です。。。

不動産屋さんに行ったら
帰してもらえないこと必須です!

テレビCMでもよく見る「一生のお付き合い」はウソ

不動産会社に「一生のお付き合い」なんてできません。

理由は簡単。

転職が多い業界ですから、
自分の担当営業マンは大抵転職します。

さらに10年続いている不動産会社は、
実は50%しかありません。

50%は10年以内に倒産しています。

家を買った後に発生するトラブルは、
10年、20年と月日が経った場合のことが多いです。

しかし、その頃には不動産会社がない!なんてこともあり得るのです。

不況になれば大手不動産会社の倒産だってあり得ますよね。

個人的には、地域に根づいた、
昔から営業している不動産会社から買うことをオススメします。

宅建を持っている営業マンは安心?

答えはNOです!!

持っていないより持っているに越したことはありませんが、
ほとんど経験がない人でも、宅建に受かればその日から「資格者」として対応することができるということです。

違う業界から来た人でも、
宅建を持っていれば宅建者として君臨することができるのです。

これってどうなんでしょうか。。

宅建資格者だからといって信用しては駄目ですよ。
参考記事:家の購入よりも家を売却するのは時間がかかる?営業マン次第で1ヶ月で家を売却できる!

まとめ

不動産は人生で何度も何度も買う方は稀です。

その為、不動産の取引をする方はほとんどが初心者。
そんなことも不動産会社は見越しています。

不動産会社にいいようにされないよう、
気をつけましょうね!

お時間のある方はこちらも御覧ください!
こんな不動産は悪徳不動産!弁護士なんて怖くない悪徳不動産会社の手口と見極め方と対処法

良い不動産会社と悪い不動産会社の見分け方はある?見分けるポイント2つ

良い不動産会社と悪い不動産会社の見分け方はある?見分けるポイント2つ

良い不動産会社と悪い不動産の違いはどこにあるのでしょうか。

はっきり言って、大手だとか、規模が小さいとか、
そんなものは関係ありません。

実際に契約をする前に「こんな対応をされたら辞めたほうがいい」ということを今回はご紹介いたします!

悪い不動産会社はどんな対応をする?

悪い不動産会社は大きく分けて、会社の問題と営業マンの問題があります。

  • 会社の問題について

悪い不動産会社は下記のようなことがあります。

  • 必要な書類を取り寄せてくれない
  • 預り金を欲しがる
  • オーナーから直接預かった物件しか紹介しない

必要な書類を取り寄せてくれない業者は
「自分の仕事を増やしたくない」という理由で、そもそもお客様優先ではないですね。

預り金をやたらと欲しがる不動産会社もあります。
何するにも預り金。

大抵戻ってきませんのでご注意を。

最後の、オーナーから直接預かっている物件しか紹介しない、というところについて、すこし詳しく説明します。

まず、不動産会社は、不動産を持っているオーナーから
自分たちが直接取引ができる物件と、
他の不動産会社がオーナーから預かっている物件の2種類があります。

もちろん、自分達が直接オーナーとやり取りをしている物件は、
他の不動産会社もお客様に紹介することができるのですが、
その物件を隠す事ができるのです。

これを「囲い込み」と言います。
別の記事で紹介しているので、詳細を知りたい方はこちらをご覧ください。
参考記事:不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

簡単に説明すると、自分達が直接オーナーとやり取りをしている物件は、
他社に紹介されないように隠す事ができるのです。

そうすることで、自分達だけの独占物件として、
手数料をぶんどろう、という不動産ということ。

実は大手に多いやり口です

  • 営業マンの問題について

不動産会社は、営業マンによって良い取引ができるかどうかが決まります。
営業マンが優秀であれば、気持ちのいい取引ができます。

その為会社で選ぶよりも営業マンで選ぶようにしましょう。
参考記事:家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

不動産会社は良くても、営業マンに問題があるかどうかを見極める場合、下記を確認しましょう。

  • 担当者がその不動産会社に何年いるか?
  • しっかり契約内容を説明をしてくれるか?

担当者が何年その不動産会社に勤務しているか、
確認するようにしましょう。

転職が多い業種ではありますが、転職するには理由があります。

  • 営業能力に問題がある
  • 問題が起こる前に転職する
  • 会社がブラックである

会社がブラックなのはしょうがないですね。

不動産会社はゴリゴリの営業会社であることが多いです。
営業能力に問題がある方は、数字に問題がある方は
会社にいることが気まずくなってやめる方もいらっしゃいます。

また、問題が起こる前に転職する方も、
信じられないですがいるようです。

例えば、、、
家を買おうと前金を払ったが、キャンセルしたために前金を返して欲しいと言っても、
なかなか返してくれない営業マンがいたそうです。

するとある日突然、こつ然と姿を消し、
前金を奪い逃げてしまった、なんて方もいるようです。

こんな営業マンにあたってしまったら最悪ですよね、、。

営業マンが信用できるかどうか、はとても重要ですね。

まとめ

不動産会社は不透明で、知れば知るほど嫌いになりそうですが、
いい不動産会社、いい営業マンに出会えれば気持ちのいい取引ができるはずです。

いい不動産会社に出会えることを祈っております!!

こんな不動産は悪徳不動産!弁護士なんて怖くない悪徳不動産会社の手口と見極め方と対処法

悪徳不動産会社には引っかかりたくないですよね。

今回は悪徳不動産に引っかからないための対策をお伝えします!

悪徳不動産会社ってどんなことをするの?

よくあるところで言うと、敷金を返金しない更新料をぼったくる、というところですが、
ひどくなると、欠陥住宅とわかっていて販売したり、そういった欠陥がありクレームをしても
理不尽な良い訳をされてなにもしてくれない、ということがあるそうです。

例えば、傾いた家を販売されたとして、

あなた「家が傾いてるじゃない!」
不動産会社「地球は丸いから、まっすぐ建てるほうが無理」

と言った具合です。

笑ってしまうような良い訳を大真面目に言ってくるから厄介ですよね。

欠陥住宅を知ってて売るというのはひどいです。

欠陥住宅は不動産会社側も知らないこともあるのですが、
自分である程度想定をすることが出来ます。

例えば、あるマンションが欠陥住宅だったとニュースが流れるとします。

そのマンションを施行した会社が建てた他のマンションも、
間違いなく欠陥住宅と思ったほうが良いです。

特に欠陥マンションと同時期に施工されていたら、
欠陥だと思って調べたほうが良いでしょう。

不動産会社はこれをわかっていて販売するのです。

もちろん、欠陥でないこともありますが、
欠陥住宅だと思って調べたほうが、欠陥を見つけやすいと思います。

さらには、床をめくったらすぐ土だった、
初心者のおじさんが説明書を見ながら建てていた、
なんてこともあるそうです。

信じられないですよね。
でもこれが現実です。

物件は雨の日にも見に行くことをオススメします。
欠陥住宅は雨漏りすることが多いからです。

また、おとり物件を利用してお客を集めることがよくあり、
これを悪徳だとしている方がいるようですが、

こんなものは可愛いもんです。
正直、不動産会社の癖です。

ほとんどの不動産会社がやっていると思いましょう。
※もちろん真面目にやっている不動産会社もあります※

不動産会社ってこんなもんなんです。
そもそも、不透明な業界だということを心得て取引しましょう。

だから悪徳不動産会社がはびこるのです。

悪徳不動産にはだまされないようにしてくださいね!

不動産会社は営業マンによって変わる!

不動産会社は営業マンで全然変わってきます。

悪徳不動産会社だとしても、その担当者がいい人だった場合、
騙されない、ということです。

しかし、その不動産会社で教育されているので
悪徳不動産会社でいい人を見つけるのは至難の業です。

悪徳不動産の見分け方

悪徳不動産会社は、見分けるのが難しいです。
ここは悪徳だ!と知るのは、トラブルが起きてからのことがほとんど。

見た目判断にはなりますが、こんな不動産会社はやめよう、というものをご紹介します。

  • 掃除されていない
  • 薄暗い
  • 営業マンがなぜか社内にたくさんいる

掃除されていなかったり薄暗いのは、
お客のことを完全に考えていません。

自分達有利の商売をしている可能性大。

また、社内に営業マンがたくさんいるのもおかしいです。

不動産会社の営業マンは、
基本的に業者訪問や物件調査、下見で外出することが多いのです。

社内が分かるようであれば、
しっかり確認しましょう。

悪徳不動産会社を見極めるのは口コミを確認し、知識を付けること

悪徳不動産会社かどうかというのは、
実際にその不動産会社で取引をした方に聞くのが一番はやいです。

信用できる知り合いの紹介、というのも信頼出来ます。

また、今はインターネットがありますので、
「不動産会社名 口コミ」などで調べてみてください。

悪徳不動産だった場合、色々情報が出てきますよ。

また、知識がないから騙されるわけですから、
知識をつければ怖いものはありません。

ぜひ、このサイトで知識を付けていただければと思います!!

もし悪徳不動産会社に引っかかってしまったら

悪徳不動産会社に引っかかってしまったら、都道府県に訴えましょう。

国土交通省のHPに、問い合わせることが出来ます。
http://www.mlit.go.jp/useful/hotline1.html

なにかあればここに相談です!

悪徳不動産会社が怖いのは、弁護士でも消費者センターでもありません。

怖いのは、免許を剥奪することができる都道府県や国土交通省です。

ここで免許を剥奪されると、法律上、一定期間、免許を再取得できなくなるのです。

その為、悪徳不動産とトラブルになった時は「都道府県知事(もしくは国交省大臣)に訴える」と
言うだけで対応が変わることは珍しくないのです。

知っておきましょう!

家を少しでも高く売る方法がある!?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

家を売却したい、と思ったら、「少しでも高く売りたい!」と考えると思います。

どうしたら高く売れるか、考えてみましょう!

◯少しでも家を高く売る方法とは?「売れる価格」を付けるのがポイント
まずは複数の不動産会社に査定を依頼すること。

複数の不動産会社に依頼することで相場を知り、(ご自身でも調べておきましょう)
比較することが大切です。
複数の不動産へ査定依頼はこちらがおすすめ:あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

比較方法の詳細はこちら
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

ではまず、不動産会社がどうやって家の査定額を付けるかを見ていきましょう。

価格を決めるのは不動産会社の根幹と言えます。
価格設定次第で、買い手と売り手の満足度が左右されますよね。

重要なのは「売れる価格」を付けること。

売れる価格とは、買い手がその金額が「妥当」と思うよりも「得をする」と思ってもらったほうが売れる可能性は高くなります。

要は、「適正価格」ではなく「売れる価格」が正解なのです。

査定の流れ
机上査定

実査定(内覧やヒアリングなど)

不動産調査

価格の提示

◯机上査定って何を査定しているの?
机上査定はまず、住宅地図で場所を確認、法務局から登記情報を入手します。
その情報から価格を算定するのが机上査定です。

机上査定はあくまで「目安」です。

◯実査定は何を見ているの?

・不動産会社は買い手目線で内覧する
実査定とは、実際に内覧をして決めることです。

この時、不動産会社は「買い手」目線で判断することが多いので、
内覧に来る時はしっかり掃除をいておきましょう。

物がゴチャゴチャと多い時は、トランクルームなどに一旦荷物を預けるのも手。
どうせ引っ越しをするのですから、要らないものは捨ててしまいましょう!

・エリア価格相場、平均年収を考慮する
当然、エリアごとに相場があります。

価格帯や相場はそのエリアに住む人の年収や生活水準によって決まります。
買い手はそのエリアの相場をしっかり調べている事が多いです。

例えば、そのエリアの物件の相場が3000万円だった場合、6000万円で家が売られていたらどうでしょう?
なかなか売れず、最終的には値下げをする可能性が高まります。

◯不動産会社が見ているのは3つ事柄
1 価格に影響する事柄
→駅から近いなどの立地、築年数、室内の綺麗さ、外観、明るさ、周辺環境など

2 購入判断に影響する事柄
→防音、二重窓、設備機器など

3 トラブルになりそうな事柄
シロアリ、瑕疵物件、事件の有無など

価格が高くなるとすれば、買い手が「高くて当然」と思う物件であるかどうかです。

賃貸で家を探す時に重要視されることを考えるといいでしょう。

・駅から徒歩何分か?
・スーパーはあるか?
・学校は近いのか?
・築何年の物件か?
・室内は綺麗か?
・外観はオシャレか?

ここの条件がいいと、自ずと査定額は高くなります。
私達にできることといえば、「室内を綺麗」にすること!

更には「周辺にはどういった施設があるか」
ということをしっかり説明できるようにしておくことが大切です。

機能性などはあまり価格に影響しません。

二重窓であること、防音であるなどの設備に関しては、
住む段階になってどうなのか?と気にする方が多いため、
購入するかどうかの段階ではあまり気にしていません。

例えばこういった設備にプラスの査定額をつけたとして、
周辺の家よりも高くなってしまっては「二重窓はそんなに必要ない」と思われてしまえば
購入対象から外れてしまうのです。

◯「初めは高い査定からはじめたい」と思わないこと!
誰でも「高く売りたい」という思いは同じです。

不動産会社だって、高く売れた方が儲かります。
しかし、先にもあるように、「売れる価格」でなければ意味がありません。

査定価格の範囲内であれば、当然「出来る限り高く」と思っても当然ですが、
あまりに高いと買い手が現れず、期間も長くなり、結局値引きをすることになります。

ちょっと安いなと感じたら、「他社は〇〇円だった」と他社の話をしてみましょう。

そこで値段の根拠をしっかり話せる営業マンであれば、信頼できる営業マンです。

買い手は価格にシビアです。
意味のない高価格の物件を買う人はいないでしょう。

「高い査定額を提示して専任媒介契約にして、徐々に金額を下げていこう」
なんて考えている不動産会社もいます。

もしあなたも納得の上でそういった駆け引きをしているなら問題ありませんが、
蓋を開けてみたら一番安い査定額になっていた、なんていうのはよくある話です。

詳しくはこちらを御覧ください!
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

家を高く売るにはまずは室内を綺麗にして、周辺環境を今一度調べてみる。
これが大切です!

家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法

家の売却で知っておきたいことの一つとして、「レインズ」が挙げられます。

「レインズ」聞いたことがあるでしょうか?
このサイトでも何度か説明をしてきましたが、今回は「レインズ」に特化して説明をいたします!

レインズとはなんなのか?

レインズとは、不動産業者間でのみ閲覧できる、不動産のデータベースです。

「不動産業者間」ですから、基本的に私達一般の人が見ることはできません

※2016年1月より、不動産業者がしっかり働いているか?を確認するために一般の人も見れるようになりました!

レインズは誰が運営しているかというと、、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。

ではなぜ不動産を「レインズ」に登録する仕組みができたのでしょう?

レインズができた理由とは?

不動産の数と言うのは新しいマンションができれば当然増えていきます。

この日本に「不動産」は一体いくつあるでしょうか。

何万?何千万?

正直わかりません。

この膨大な不動産を一括で管理しようというところからレインズは生まれました。

ではレインズができたおかげでどういった恩恵を受けることができるのでしょうか?

レインズに登録するメリットとは

♦メリット1
レインズに不動産を登録することで、売り手は効率よく買い手を探すことができるし、買い手は家を見つけることができます。

♦メリット2
売却希望物件はリアルタイムですから、最新の情報がわかります。売買契約を結ぶまでの時間を短縮できるのです。

♦メリット3
レインズには大量の取引の事例が記録されています。
不動産会社は、その取引実績をいつでも確認することができ、売却希望の不動産に、現在の市場にあった適正価格の設定ができるのです。

では、全ての物件をこのレインズに登録しなければいけないのでしょうか?

売りたい物件は全てレインズに登録する必要があるのか?

登録されない物件もあります。

レインズ登録規則は下記のようになっています。

♦専属専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦一般媒介契約
→レインズへの登録は任意です。

媒介の種類の詳細についてはこちら。
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

自分の物件が本当にレインズに登録されているか確認する方法

不動産会社があなたの物件をレインズに登録すると「登録証明書」が発行されます。

専任媒介契約の場合、「登録証明書」必ず受け取るようにしてくださいね。

また、2016年1月より、私達もレインズを見ることができるようになりました。
家売却レインズ

レインズに登録した方は必ずログインして自分の物件を確認してくださいね。

不動産会社はレインズに登録しても「囲い込み」ができる

不動産会社は売り手、買い手を独占するために「囲い込み」をする会社があります。

「囲い込み」の詳細はこちらをご覧ください。
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

例えば、レインズに登録をしても、他の不動産会社から「お宅の物件を買いたい人がいます」という連絡があったとします。

もし専任契約をしている場合、「その物件は商談中で」といって、他社を排他することができるのです。
商談している方はいないにもかかわらず。

他社(他の不動産会社)からの目線で説明するとわかりやすいので、他社目線でご説明いたしましょう!

他の不動産会社(ここではB社とします)からの目線

レインズを見て、物件を所有している不動産会社(A社)へ問い合わせる。

B社「お宅のお宅の物件を買いたい人がいます」
A社「その物件は商談中で、契約するかしないかの段階です」
B社「そうですか、わかりました」

数日後、B社がレインズを見て値下げされている事を知る。

B社「あれ、値下げされてる、買い手がいないのかな?A社に電話してみよう!」

トゥルルル・・・

B社「お宅の物件を買いたいという方がいます」
A社「その物件は商談中です」
B社「そうですか・・・(これは囲い込みをしているな!)」

という具合です。

買いたいと言っている人がいるのに「値下げ」をしているということは、A社が囲い込みをしていて、買い手が見つからないために「値下げ」をしている可能性が高いのです。

もしあなたの物件がこんな状況になっていたらどうでしょう?!
ハラワタが煮えくり返りますね!!

こんなことにならないよう、まずは不動産会社をしっかり選び、レインズを確認することが大切です!

家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

家を売却しよう!と決め不動産会社に話を聞くと、《一般媒介契約》と《専任媒介契約》の説明をされると思います。
今回は一般媒介契約と専任媒介契約の説明をいたします!

◯専任媒介契約と一般媒介契約の違い
まず、「専任媒介契約とは」を説明しましょう。

・専任媒介契約とは

専任媒介契約とは他の不動産会社に売却の依頼ができない契約の事を言います。
売却をお願いするのは一社だけ。

専任媒介契約には2種類あり《専属専任媒介契約》と《専任媒介契約》があります。
なにが違うかというと、買い手を自分で見つけてもいいかどうか、というところが違います。

専属専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手も自分で見つけることはNG
専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手は自分で見つけてもOK

専属専任媒介契約は一番縛りのある契約となります。

・一般媒介契約とは
一般媒介契約とは他の不動産会社にも売却を依頼してOK、もちろん買い手も自分で探してOKな契約です。

基本的に、不動産会社は自社のお客さんにしたいため、専任媒介契約を勧めてきます。

◯専任媒介契約のメリット・デメリットは?
専任媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。
◆メリット
専任媒介契約のメリットは一社のみの不動産にお願いするので、対応が楽。

◆デメリット
なぜ不動産会社が専任媒介契約を勧めてくるか、を考えましょう。

理由1 専任媒介契約であれば、必ずお客様になる
理由2 「安くて売れる物件」といったいい物件であればあるほど専任媒介をすることで囲い込みができる

いい物件であればあるほど、専任媒介契約は損をする可能性が高まります。

はっきり言って、専任媒介契約のメリットは売り手にはありません。

「信頼できる」と思わないかぎり、専任媒介契約はしないほうが良いでしょう。

◯一般媒介契約のメリット・デメリットは?
一般媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
いい物件であればあるほど、不動産会社の競争が起こり、より高い価格で、いい買い手が早く見つかる可能性が高い。

◆デメリット
複数の不動産会社とやり取りをするため、やや面倒。

基本的に、「家を売りたい」という方が現れた場合、「レインズ」という不動産会社同士のデータベースに登録する必要があります。

物件を共有し、早くいい買い手を見つけるためです。

しかし、一般媒介契約は、レインズ登録義務がありません。
(専任媒介契約は必ずレインズに登録しなければなりません)

そのため不動産会社によっては、いい物件はわざと一般媒介契約にし、レインズに登録せずに独占する会社があります。

一般媒介契約にする時は、必ず複数の不動産会社に相談しましょう。
オススメの不動産一括査定サイト:

◯結論:一般媒介契約で契約をしたほうが賢い。
上記を読んでいただいて分かるように、専任媒介契約には、売り手にメリットはありません。

不動産業界というのは本当に特殊な業界で、基本的にお客様よりも自社の売上に顔が向いています。

不動産の売買は、不動産会社を見極め、騙されないようある程度知識をつけておいたほうが良いでしょう。

契約はかならず「一般媒介契約」です!

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.