不動産売却の注意点

不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

不動産会社は「囲い込み」をすることがよくあるそうです。
大手不動産会社でも、小さい不動産会社でも、お客様よりお金が優先の不動産会社は要注意。

要注意と言っても、この「囲い込み」に気づくか気づかないか、というのは難しい問題でもあります。

まず、囲い込みというのはどういったものかご説明しましょう!

不動産屋がよく行う「囲い込み」って何?

【囲い込み】とは物件の売り手と買い手を独占してしまうことです。

不動産売却の依頼があった際、その物件を「レインズ」という、どの不動産会社も閲覧できるデータベースに登録する必要があるのですが、【レインズに登録しなかった】り、登録しても【自社のみで買い手を探せる】ように他の不動産会社を排他してしまうことです。

少し難しいのですが、詳しく説明していきますね。

なぜ囲い込みをするのか?

まず、なぜ不動産屋さんが囲い込みをしたがるのか?というところです。

それはズバリ!お金に目がくらんでしまっているから。

まず、不動産会社はどうやって儲けているか?という説明をします。

不動産会社は、「不動産を売りたい」という方と、「不動産を買いたい」という方の仲介役です。

仲介ということは、手数料で儲けを出しているわけですね

不動産屋さんはどうやって手数料をゲットするの?

この手数料は、「不動産を売りたい」と言っている人に「この人あなたの物件に興味ありますよ」と買い手を紹介し、契約できれば手数料をゲット!できます。

逆に「不動産を買いたい」と言っている人に「こんな物件ありますよ」と売り手を紹介し、契約できれば手数料ゲット!です。

すなわち、売り主と買い手、両方から手数料を貰えれば一番儲かるわけです。

今回私は、にっくきA社に「私の家の買い手を探してください」とお願いしました。

私はA社に騙されて専任媒介契約をしていますので、A社は私の物件が売れれば、私からの手数料をゲットは確実です。

◆媒介契約についての詳細はこちら◆
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

さらに、買い手を自分達で探し出せば、「私」と「買い手」の両者から手数料をゲット!できるのです。

不動産業界では、売り手と買い手から手数料をもらうことを「両手取引
どちらか一方から手数料をもらえれば「片手取引」という呼び方をしています。

囲い込みとは、「売り手」と「買い手」のどちらからも手数料をもらうための手法です。

不動産会社が買い手を独占する方法その1 レインズに登録しない

先にもお伝えしたように、不動産会社は「物件を売りたい」と言われたら、スムーズに買い手を見つけるために、その物件を「レインズ」に登録する必要があります。

レインズに登録することで、不動産会社同士で物件を共有し合い、売り手、買い手をスムーズに紹介できるのです。

レインズの登録には条件があり、【専任媒介契約】であれば、必ず登録しなければなりません。
【一般媒介契約】であれば、登録しなくてもいいのですが、「なるべく登録するようにしましょう」という努力目標になっています。

私の場合は、A社とは専任媒介契約でしたので、A社は必ず物件をレインズに登録する必要があります。

しかし、このレインズに登録したかしないか、というのは、A社が私に隠してしまえばわからないのです。

登録義務があっても、私が「レインズに登録してないですよね?」と言わなければ
誰にもバレずに、A社は買い手を独占して探すことができるのです。

「レインズ」なんて不動産会社同士で共有するデータベースですから、一般の私達が知る機会はほとんどありません。

私がレインズの存在を知らなければ、「レインズに登録してないですよね?」と聞くことさえないのです。

ん〜!!!こんな不動産会社、腹が立ちますね!!
みなさん「レインズ」しっかり頭に叩き込んでくださいね!

レインズが一般の人にも閲覧できるようになりました!
私達はレインズを見ることができるのか?という疑問が湧くと思いますが、
2016年1月から、見ることができるようになりました!

こういった囲い込みが横行している為、取引の状況が売り主にもわかるようになったのです。

不動産会社が買い手を独占する方法その2 レインズに登録しても「商談中」で他社を排除

不動産屋さんがレインズには登録しても、他社不動産会社を排除する方法があります。

例えばレインズの情報を見てB社がA社に問い合わせをしてきます。

B社「おたくの物件が気になっている買い手がいます」
A社「その物件は現在商談中です」
B社「そうですか・・・」

という具合です。

実際は商談もなにもしていないにもかかわらず、「商談中」「契約予定」とすれば、他不動産会社からの買い手の紹介は排他できるわけです。

でも私達はそんなことになっているとも知らず、「まだかな、まだかな」と待っているわけです。

A社がレインズに登録していない、または、自分の物件が勝手に「商談中」と言われている事も知らないまま、「A社は頑張って買い手を探してくれている」と信じて待っているわけです。

もしB社が見つけてくれた買い手と交渉していたらどうなっていたでしょうか?
もしかしたら、早期に高い値段で売れていたかもしれないのです。

こんな不動産屋にだまされないよう、レインズをしっかり見るようにして、「絶対に信頼できる!」という営業マンでなければ【一般媒介契約】をして数社に売却を依頼をするようにしましょう。

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不動産会社が囲い込みをすることで買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」を余儀なくされます。
値下げをすることで、数百万円もの損をする可能性さえあるのです。

囲い込みに引っかからないよう、気をつけましょう。
大手に多いそうなので、大手に依頼をする方はより気をつけてくださいね。

囲い込みに関する素朴な疑問

Q,他社を排除して自分達で買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」をすることになるが、値下げをしたら自分達の手数料も少なくなりますよね?

A,はい。仰るとおりです。

自社独占で買い手を探そうとすると、なかなか買い手が現れないことがあります。
そうなると不動産屋は決まって、「売れないので値下げしましょう」と言ってきます。

値下げはできるならば、したくないですよね。
値下げをすれば自社の利益も減るのに、どうして?と思ってしまいます。

手数料は、売値の3%を手数料でもらう不動産屋が多いです。

今回私は2600万円で家を売ることを希望しました。

もし2600万円で売れていれば、不動産会社への手数料は78万円です。

A社が希望売値のまま売買契約に成功した場合の手数料
78万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=156万円

希望価格のまま、買い手はB不動産会社に紹介してもらった時のA社の手数料
78万円☓1(私からの手数料のみ)=78万円

値下げをしてA社のみで売買契約に成功した場合の手数料(物件の金額は2200万円に値下げ、手数料3%)
66万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=132万円

・・・というわけです。

物件の金額を下げたとしても、両手取引のほうが不動産会社からしたら断然魅力的なのです。
こんな不動産会社にだまされないようにしてくださいね!

しつこいようですが、不動産会社にだまされないために、家を売却希望の方は必ず数社にお願いしましょう。
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ダマされないための第一歩は、しっかり数社に見積もりを依頼すること!

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家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

営業マンはイケメンじゃなきゃ!なんて思っている方もいるかもしれませんが、
イケメンはイケメンでも知識と経験のあるイケメンを見定めてくださいね!

不動産売却で重要な事は、「ステキな営業マンに出会う」ことがとにかく大事なので、
今回は良い営業マンを見極める方法をお伝えします。

なぜ不動産売却は会社の看板よりも営業マンに出会うことが大切なのか?

賃貸物件を探す時や、家を賃貸で貸し出す場合は、
地元の情報がより集まってくる地域密着型の実績と、情報量が豊富な不動産屋を選ぶことが大切です。

その地域の多くの物件を扱っていればいるほど、自然と人や情報が集まってきます。
そうすればいい話に巡り会える機会が増えるというわけです。

しかし、不動産売却に関しては、担当者の「問題解決能力」が大事になってきます。

なぜなら、不動産の取引の場合、必ずと言っていいほど、予期しないトラブルが起こります。

私の場合、飼っていた犬で揉めました。

A社に査定を依頼していた時に、「買いたい」という方が現れました。
「やったー!」と叫ぶくらい嬉しかったです!

その後いよいよ契約するかな、というところまで行ったのですが、飼っていた犬の件でトラブル発生

私の家を買いたいという方は動物が嫌いなようで「犬を飼っていることを知らなかった!」と文句を言い出しました。

犬の臭いがするかな?とも思いましたが、臭いに関しては
お客さんが来ても臭いについて何か言われることもなかったし、
実際にその方が内覧された時も臭いについては何も言っていませんでした。

ただ、家に誰かが来ると犬が吠えてうるさいため、買い手の方が家に来る時は犬を友人に預けていました。

犬を飼っていた事は隠すつもりもなく、言わなくていいこと、と思っていたので伝えていなかったのです。

しかし、私が犬を散歩している所を見かけたことにより犬を飼っていたことが発覚し、
不動産会社にクレームがいってしまいました。

自宅の売買は賃貸ではないので、原状回復の義務はありません。
それなのに、不動産会社はクリーニング代を私に100%要求してきたのです。

不動産会社は「犬を飼っていた事を言わなかったことは法律的には問題はない」と言っているのに、
なぜ私だけがクリーニング代を出さなければいけないの?と全く納得できず。

結局、契約には至りませんでした。

きっと、ここで不動産会社が両者に納得の行く形で落ち着かせていれば契約に至ったかもしれないと思うと、
担当者の問題解決能力は本当に大事だなぁと思います。

不動産会社によくいる担当者3タイプ

タイプ1 入社したて!スッキリさわやかタイプ

若くて爽やかでイケメン!とくれば、「この担当者がいい〜!」となりがちですが、ちょっと待って下さい!
こういったタイプは話してみると知識や経験が少なく、本人も不安でいっぱい・・なんてことがよくあります。

イケメンなのは良いですが、しっかり話をしてみて、知識、経験が豊富か?ということを見極めてくださいね。

タイプ2 こなれたサラリーマンタイプ

ある程度経験もあり、マニュアル通りに説明もでき、そつなく仕事をするタイプ。
会社の名前で仕事をしているような、大手不動産会社によくいるタイプです。

予期せぬトラブルには対応できるのか?という視点でその人を見極めることが必要。
過去にどんなトラブルがあって、どう回避したのか?という質問をしてみるといいかも。

タイプ3 完全な業界人タイプ

オールバックで胡散臭い、業界どっぷりタイプ。
不動産業という業界に長年いることにより、ちょっと癖のありそうな人、と感じることが多い。

幾多の経験をしている為知識もあるが、人として正直で信用できるか?という所を見極める必要があります。

不動産業界の豆知識

不動産会社には必ず、宅建業免許番号が書かれた証明書を表示しています。

不動産会社に行ったら、壁をキョロキョロと見回してみてください。

「国土交通大臣免許(●)△△号」という表示があるはずです。
この(●)の表示をよく見ましょう。

この数字は免許の更新回数を示しています。

不動産会社は2016年現在、5年ごとに更新する必要があります。
この数が大きければ大きいほど、長く会社を運営している証拠。

信頼できる不動産会社であることが多いのです。

良い営業マンに出会うには多数の不動産会社に査定を依頼すること!

不動産会社はたくさんあり、簡単にいい営業マンを見つけろ、と言っても
1つ1つの不動産会社をまわっていたのでは、時間も体力も続きません。

最近では、一気に多数の不動産会社に自分の物件を査定してもらえる「不動産売却一括査定」という便利なサービスがあります。

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このサービスを利用すると、自分の家の相場の金額を知ることができます

さらに、多数の不動産会社に自分の物件の買い手を探してもらうことで、スピーディに契約が決まる可能性が高まります。

無料ですので、このサービスを利用してみて、実際に連絡があった不動産会社に足を運び、営業マンを見極めるのもいいでしょう!

あなたの家の売却、成功することを祈っています!

実録!ゆかりの離婚による家の売却奮闘記〜自己紹介〜

はじめまして。私、ゆかりと申します。

つい先日までは主婦でした!
つい先日までは。

だがしかし!
この度、離婚が成立し独り身へと転身。

晴れて独身へと戻ることができました!

このサイトをご覧の皆様。
色々あったと思います。

私も本当に色々ありました。

旦那の金遣いの荒さに、姑との対立
ほとほと嫌気がさしました。

家を買った時に、旦那名義でローンが下りなかった時は「」と思っただけでしたが、
勝手にバイクを買ってきたり、高級家具を買ってきたり、訳の分からないプレミアが付いてるフィギアを買ってきたり、、

やはり奴の金遣いの荒さが問題で住宅ローン下りないことがわかり離婚を決意。

慰謝料問題で少々揉めましたが、慰謝料の代わりに家をもらうという条件で無事一致

はじめは不安でクヨクヨ、メソメソした時期もありませんでしたが、
今では綺麗さっぱり、人生を楽しんでいます!

そのきっかけになったのが、家の売却の成功です。

私の家の売却成功体験談
ゆかりの家の売却成功体験!500万円プラスなった方法とは?1からやり直した結果、大成功!

愛があればお金なんて!

と思っていましたが、愛もお金もなくなった今、
とりあえず家を売却してお金を手に入れる事が何よりも先決でした。

奴の名義でローンが下りなかった為に、
私名義でローンを組んだこの家を、思い出丸ごと全部売っぱらってやる!!

ローンがまだ残っていたので少し不安はありましたが、
正直、家の売却には自信がありました

家を買う時に、将来売却も視野に入れて買っていたので
まあまあ駅チカだし、高級住宅街にも近く、自分が住んでいても不自由がない家だったからです。

私の家の詳細

  • 東京都練馬区
  • 購入価格 3180万円
  • 売却時のローン残高 2260万円
  • 土地面積65.13坪
  • 3LDK、建売住宅
  • 2010年完成
  • 売却したのは2015年→築5年で売却
  • 最寄り駅まで徒歩18分、最寄りのバス停は徒歩3分
  • 中古住宅相場:2400万〜2500万
  • 希望価格:2500万円

自信満々で不動産屋さんへ行き話しを聞いて、
相場よりもちょっと高めの2600万円で買い手を探してもらいましたが、
待てど暮らせど買い手が現れない・・・。


ローンも残ってて月々の支払いをしなきゃいけないのに、
早くお金が必要・・・!と思っていた矢先、不動産屋からの連絡。

不動産屋「売れないので2200万円に値下げしましょう。」

私「はぁぁぁぁあ!?売れるって言ってたじゃん!!

どうして?こんなにいい物件なのに?
もう本当に意味がわかりませんでした。

2500万円で売れればローンも完済できるし
ちょっと儲かる〜♪なんて思ってた私がバカだった?!


2200万円だとローンの完済ができない・・

もしこのまま売れなかったらまた値下げ?
他の不動産屋にお願いしてたらどうだったんだろう?
どうして家を売るのにこんなに時間がかかるの?

実はこれ、不動産屋の手口なのです。

私も色々なサイトを見て勉強しましたが、
不動産屋のカラクリを書いているサイトはありませんでした。

どうしてだろう?と思いましたが、
皆様のお役に立てるならばと、不動産業界を徹底的にリサーチし
このサイトを作ることにしました。

男には恵まれませんでしたが、
幸い友だちには恵まれていたため、
不動産業界で働いている友だちに全部さらけ出してもらいました。

不動産屋のカラクリが分かれば怖いものはありません!

不動産屋のカラクリを知り、皆さんの家の売却がうまくいくように、
このサイトで全部さらけ出しちゃいます!

ぜひこのサイトをブックマークをしていただき、
じっくり知識を蓄えていただけたら幸いです。

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家を買うと老後資金に活用できる!?老後のお金が心配な人は不動産を利用する手もある!

老後は3000万必要、とよく言いますね。老後の為に貯金をしている方、多いと思います。

家を買うと、その家も老後資金に活用できますよ。

老後のための家の活用の仕方

「リバースモーゲージ」ってご存知でしょうか?

リバースモーゲージは、家に住み続けながら、その家を担保に老後の資金を借りることです。

誰も住む人が死亡していなくなった時点で不動産を売却するしくみです。遺族に不動産は残しません。

さらに、購入した家を賃貸にし、自分達は田舎の安い所で一定期間、賃貸でゆっくり過ごすことにより、賃料の差額を老後の資金に当てることができます。

資金をためた後、その後はまた自宅に戻ることで余生を過ごすことが出来ます。

移住を希望している方もいらっしゃいますが、試しに田舎に住んで見る、という事も可能なのです。実際、田舎暮らしは大変で戻ってくる方も多いので、リスクヘッジになりますね。

ただし、リバーズモーゲージは全ての金融機関が取り扱っているわけではなく、審査もあります。

家を買おうと思っている時点ではまだまだ先の話かも知れませんが、頭の片隅に置いておくといいと思います。

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