不動産売却についての基礎知識

家を少しでも高く売る方法がある!?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

家を売却したい、と思ったら、「少しでも高く売りたい!」と考えると思います。

どうしたら高く売れるか、考えてみましょう!

◯少しでも家を高く売る方法とは?「売れる価格」を付けるのがポイント
まずは複数の不動産会社に査定を依頼すること。

複数の不動産会社に依頼することで相場を知り、(ご自身でも調べておきましょう)
比較することが大切です。
複数の不動産へ査定依頼はこちらがおすすめ:あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

比較方法の詳細はこちら
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

ではまず、不動産会社がどうやって家の査定額を付けるかを見ていきましょう。

価格を決めるのは不動産会社の根幹と言えます。
価格設定次第で、買い手と売り手の満足度が左右されますよね。

重要なのは「売れる価格」を付けること。

売れる価格とは、買い手がその金額が「妥当」と思うよりも「得をする」と思ってもらったほうが売れる可能性は高くなります。

要は、「適正価格」ではなく「売れる価格」が正解なのです。

査定の流れ
机上査定

実査定(内覧やヒアリングなど)

不動産調査

価格の提示

◯机上査定って何を査定しているの?
机上査定はまず、住宅地図で場所を確認、法務局から登記情報を入手します。
その情報から価格を算定するのが机上査定です。

机上査定はあくまで「目安」です。

◯実査定は何を見ているの?

・不動産会社は買い手目線で内覧する
実査定とは、実際に内覧をして決めることです。

この時、不動産会社は「買い手」目線で判断することが多いので、
内覧に来る時はしっかり掃除をいておきましょう。

物がゴチャゴチャと多い時は、トランクルームなどに一旦荷物を預けるのも手。
どうせ引っ越しをするのですから、要らないものは捨ててしまいましょう!

・エリア価格相場、平均年収を考慮する
当然、エリアごとに相場があります。

価格帯や相場はそのエリアに住む人の年収や生活水準によって決まります。
買い手はそのエリアの相場をしっかり調べている事が多いです。

例えば、そのエリアの物件の相場が3000万円だった場合、6000万円で家が売られていたらどうでしょう?
なかなか売れず、最終的には値下げをする可能性が高まります。

◯不動産会社が見ているのは3つ事柄
1 価格に影響する事柄
→駅から近いなどの立地、築年数、室内の綺麗さ、外観、明るさ、周辺環境など

2 購入判断に影響する事柄
→防音、二重窓、設備機器など

3 トラブルになりそうな事柄
シロアリ、瑕疵物件、事件の有無など

価格が高くなるとすれば、買い手が「高くて当然」と思う物件であるかどうかです。

賃貸で家を探す時に重要視されることを考えるといいでしょう。

・駅から徒歩何分か?
・スーパーはあるか?
・学校は近いのか?
・築何年の物件か?
・室内は綺麗か?
・外観はオシャレか?

ここの条件がいいと、自ずと査定額は高くなります。
私達にできることといえば、「室内を綺麗」にすること!

更には「周辺にはどういった施設があるか」
ということをしっかり説明できるようにしておくことが大切です。

機能性などはあまり価格に影響しません。

二重窓であること、防音であるなどの設備に関しては、
住む段階になってどうなのか?と気にする方が多いため、
購入するかどうかの段階ではあまり気にしていません。

例えばこういった設備にプラスの査定額をつけたとして、
周辺の家よりも高くなってしまっては「二重窓はそんなに必要ない」と思われてしまえば
購入対象から外れてしまうのです。

◯「初めは高い査定からはじめたい」と思わないこと!
誰でも「高く売りたい」という思いは同じです。

不動産会社だって、高く売れた方が儲かります。
しかし、先にもあるように、「売れる価格」でなければ意味がありません。

査定価格の範囲内であれば、当然「出来る限り高く」と思っても当然ですが、
あまりに高いと買い手が現れず、期間も長くなり、結局値引きをすることになります。

ちょっと安いなと感じたら、「他社は〇〇円だった」と他社の話をしてみましょう。

そこで値段の根拠をしっかり話せる営業マンであれば、信頼できる営業マンです。

買い手は価格にシビアです。
意味のない高価格の物件を買う人はいないでしょう。

「高い査定額を提示して専任媒介契約にして、徐々に金額を下げていこう」
なんて考えている不動産会社もいます。

もしあなたも納得の上でそういった駆け引きをしているなら問題ありませんが、
蓋を開けてみたら一番安い査定額になっていた、なんていうのはよくある話です。

詳しくはこちらを御覧ください!
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

家を高く売るにはまずは室内を綺麗にして、周辺環境を今一度調べてみる。
これが大切です!

家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

家を売却しよう!と決め不動産会社に話を聞くと、《一般媒介契約》と《専任媒介契約》の説明をされると思います。
今回は一般媒介契約と専任媒介契約の説明をいたします!

◯専任媒介契約と一般媒介契約の違い
まず、「専任媒介契約とは」を説明しましょう。

・専任媒介契約とは

専任媒介契約とは他の不動産会社に売却の依頼ができない契約の事を言います。
売却をお願いするのは一社だけ。

専任媒介契約には2種類あり《専属専任媒介契約》と《専任媒介契約》があります。
なにが違うかというと、買い手を自分で見つけてもいいかどうか、というところが違います。

専属専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手も自分で見つけることはNG
専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手は自分で見つけてもOK

専属専任媒介契約は一番縛りのある契約となります。

・一般媒介契約とは
一般媒介契約とは他の不動産会社にも売却を依頼してOK、もちろん買い手も自分で探してOKな契約です。

基本的に、不動産会社は自社のお客さんにしたいため、専任媒介契約を勧めてきます。

◯専任媒介契約のメリット・デメリットは?
専任媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。
◆メリット
専任媒介契約のメリットは一社のみの不動産にお願いするので、対応が楽。

◆デメリット
なぜ不動産会社が専任媒介契約を勧めてくるか、を考えましょう。

理由1 専任媒介契約であれば、必ずお客様になる
理由2 「安くて売れる物件」といったいい物件であればあるほど専任媒介をすることで囲い込みができる

いい物件であればあるほど、専任媒介契約は損をする可能性が高まります。

はっきり言って、専任媒介契約のメリットは売り手にはありません。

「信頼できる」と思わないかぎり、専任媒介契約はしないほうが良いでしょう。

◯一般媒介契約のメリット・デメリットは?
一般媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
いい物件であればあるほど、不動産会社の競争が起こり、より高い価格で、いい買い手が早く見つかる可能性が高い。

◆デメリット
複数の不動産会社とやり取りをするため、やや面倒。

基本的に、「家を売りたい」という方が現れた場合、「レインズ」という不動産会社同士のデータベースに登録する必要があります。

物件を共有し、早くいい買い手を見つけるためです。

しかし、一般媒介契約は、レインズ登録義務がありません。
(専任媒介契約は必ずレインズに登録しなければなりません)

そのため不動産会社によっては、いい物件はわざと一般媒介契約にし、レインズに登録せずに独占する会社があります。

一般媒介契約にする時は、必ず複数の不動産会社に相談しましょう。
オススメの不動産一括査定サイト:

◯結論:一般媒介契約で契約をしたほうが賢い。
上記を読んでいただいて分かるように、専任媒介契約には、売り手にメリットはありません。

不動産業界というのは本当に特殊な業界で、基本的にお客様よりも自社の売上に顔が向いています。

不動産の売買は、不動産会社を見極め、騙されないようある程度知識をつけておいたほうが良いでしょう。

契約はかならず「一般媒介契約」です!

家の売却はどんな流れで行うの?買い手が決まって「一安心」は禁物です!

家を売る!と決めてから、まずはどうしたらいいの?と思っている方、不動産会社にだまされないために、まずは不動産会社、不動産売却について、知識を付けておいたほうが無難ですよ!

お時間のあるときにこちらをご覧くださいね。
家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

では、家を売却したいと思ったら、するべきことの説明をいたします!

●家を売却したい!と思ったらやること

・やること1 複数の不動産会社に査定を依頼する

まずはどの不動産会社に依頼するかを決めなければなりません。

私がオススメなのはHOME4Uという不動産一括査定サイト。
NTTデータグループが運営している安全安心のサイトです。
あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

理由は厳選された不動産会社のみに査定をお願いすることができるから。

クレームの多い不動産会社を排除してくれるし、全国1500社以上の不動産会社が対応してくれます。

査定の為に必要な入力事項も、最低限の内容なので60秒ほどで完了。

何度も言っていますが、家の売却は複数の不動産会社に査定してもらうことが、騙されないためにもとっても大事です。

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼してください。

・やること2 不動産会社と「売れる価格」を相談する
複数の不動産会社から連絡があり、なんとなく相場がわかると思います。
念のため、自分でもある程度相場を調べておくと良いでしょう

相場よりも高い不動産会社、低い不動産会社があると思います。
この不動産会社の見分け方はこちらを御覧ください。
家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

不動産会社の目星がついたら、実際に家を確認してもらいます。
ただし、メールや電話での査定は、実際に家を見ないで出した査定額。
「売れる価格」をそれぞれの不動産会社に確認しましょう。

ここで不動産会社の口車には乗らないように。
しっかり第三者の目で確認してください。

「高い査定額には注意」です!

・やること3 不動産会社に依頼をする
売却を依頼する不動産会社が決まったら、契約を交わします。

契約には《専任媒介契約》と《一般媒介契約》があります。

信頼できる営業マンが担当になった場合は《専任媒介契約》でも問題無いでしょう。

ただし、信頼できる!と断言出来ない場合は《一般媒介契約》にしたほうがベター。

・やること4 買い手が現れる前に、見せても良い家にする
買い手が現れると、必ず家を内覧します。
その内覧は、あなたが家に住んでいても住んでいなくても行われます。

家に住んでいるようであれば、家が売れたら引っ越しをするのですから、家を片付けて綺麗にしておきましょう!

モデルルームのような配置にしたらすぐに決まった、という方もいます。

引き渡しをする時はもちろん家具などは付いてきませんが、買い手に住んでいるイメージを持たせることが大切です。

・やること5 購入申込み、売渡承諾
買い手が決まったら、いよいよ契約です!
ここまで来たら、不動産会社の指示に従いましょう!

・やること6 売買契約(手付金授受)

・やること7 住宅ローンの停止条件の成就
買い手が決まって「一安心」ではありません。
「買い手の住宅ローンが下りるかどうか?」がとても重要。

買い手の住宅ローンが下りなければ取引は成就しません。
ご近所さんに送別会を開いてもらうのは、買い手のローンが下りてから!です。

やること8 抵当権の抹消手続きなど
家が売れたら、抵当権などの権利に関する諸手続きが必要になります。
忘れがちなのでしっかり覚えておきましょう。

手続きはとても簡単で、書類に住所、名前、押印と返済日を記入するだけです。
返済日とは抵当権の抹消希望日。

手続きには2週間ほどかかるので、抹消したい日付から2週間前に手続きをするようにしましょう。

やること9 引っ越し
引っ越しをする際も、色々な引越し業者で値段を比較すると良いでしょう。

「〇〇引っ越しは△円でした」と言えば、競争でかなり安くなります。

私はコレで半額以上得しました!

やること10 残代金決済・所有権移転・引き渡し
さていよいよ引き渡し。

残代金を支払ってもらうため、場所は買い手の利用する金融機関です。

持参するものは下記となります。

①実印
②身分証明書
③登記済権利証
④印鑑証明書
⑤評価証明書
⑥諸費用・精算の厳禁
⑦金融機関通帳と届出印
⑧住民票
⑨部屋のカギ
⑩物件資料

幾つかの必要書類に署名押印し、残代金の振り込み伝票の記入をし、窓口で身分証明書と振り込み手数料を提示してもらえば売買の手続きは終了です。

一通り流れはつかめたでしょうか?

やること1、2、3までで、不動産売却が成功するか、失敗するかは9割決まると言っても過言ではありません。

あなたの不動産売却、うまくいくことを願っています!

家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

自分の家を売却する時は複数の不動産会社に話を聞くことを勧めてきました。
もし「どうして複数の不動産会社にお願いするの?」と思った方はこちらをご覧ください!

→家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

オススメの不動産査定サイト
あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】

ここで複数の不動産会社に申込をしたら、このページをブックマーク!
各不動産会社から査定額が届いた後の、不動産会社の見極め方をご紹介します。

今回は、家を複数の不動産会社に査定してもらい、高額査定がついた場合の落とし穴についてご説明します。

●自分の家に高額な査定がついた!本当に喜んでいい?
自分の家に高額な査定がついた場合、「やったー!」と喜んでしまいますよね!わかります。

私もその一人でした。
高額査定で、私は1社目の不動産会社で失敗しました。

高額査定がつくと、「絶対この値段で売れる!」と思ってしまうんですよね。

でも、不動産会社がつける査定額には注意しなければならないことがいくつかあります。
まずは「査定」について理解を深めましょう!

●不動産の査定はどうやって行われる?
不動産の査定は非常に難しいです。

ある人から見れば価値ある家にも見えるし、またある人から見れば、なんの価値もない家に映るのです。

例えば間取りが変わっている家だったり、五角形の家だったりした場合(見たことありませんが)大抵は低い査定額が付きます。

多くの方が「住みにくい」と感じるためです。

でも、とある絵描きさんが「家で個展を開きたい」と考えた場合「変わった家」というのは芸術に変わる可能性があります。

その絵描きさんからすれば、とんでもない宝物を発見した!と思うかもしれません。
ここには大きい価値があるのです。

もしかしたら、この人だったら「1億円」でも変わった家を買う可能性が出てくるわけです。

不動産会社も、得意不得意があります。

マンションが得意な不動産会社、一軒家が得意な不動産会社、デザイン住宅が得意な不動産会社、、、

あなたが「家を売却したい」と家を査定に出した場合、不動産会社でも価値が違い、査定額が変わってくる可能性があるのです。

あなたの家はどんな家ですか?マンション?戸建?
まずは、あなたの家に合った不動産会社を探す必要があります。

ただしこれは、直接不動産会社に聞かなければわかりません。

HOME4Uで不動産会社に申し込みをしたら、次にすることは「不動産会社に行って話を聞く」ことです。

不動産会社に行った時に、どういった家の売買が得意なのか、聞いてみるといいでしょう。

●不動産会社に行く前に、ある程度不動産会社を絞り込見たい場合はどうする?
複数の不動産会社に話を全部聞く時間がない、という方もいらっしゃると思います。

そんなときは「査定額」である程度目星を付けましょう。

以前こちらの記事でもご紹介しましたが、不動産会社の査定には3種類あります。
家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

査定の種類3つ

・販売査定
→物件の魅力を最大限に評価して出した査定額。

・標準査定
→3ヶ月程度で販売できる金額を計算して算出した査定額。
大抵はこの査定額よりも高く売れることが多い。

・買取査定
→不動産会社が買い取る場合の査定額。
標準査定より2〜3割程安くなる。

●販売査定について
この販売査定は、物件の魅力を最大限に引き出した査定額です。
つまり「売れるかもしれない」「売れるようにがんばります」という査定額ということです。

ここで言いたいことは、不動産の査定は、ブランドバックや時計、車の査定とは違う、ということです。

ブランドバックや時計などは「30万円」と査定したら30万円で買い取ってくれます。

しかし、不動産はそうではありません。
ここを勘違いしないことが大切です。

不動産会社はその高額査定で「買い取る」なんて一言も言っていません。
不動産会社はあくまで仲介役。

「この金額で買い手が見つかるようにがんばります」という数字なのです。

私達は「少しでも高く売却したい!」と思います。
不動産会社はそこを逆手にとり、相場よりも高い査定額を出してきます。

つまり、「販売査定」は実際に売れる金額でもなんでもないということです。

「うちだから出せる査定額です」なんて言ってきたら要注意。
根拠のない、決まり文句です。

買い手がつかなければ、その査定額は0円も同然なのです。

・標準査定について
標準査定は3ヶ月程度で売れると考えた場合に算出される、計算された査定額。
大抵は標準査定額よりも高く売れることが多いようです。

周辺マンションの事例、市場価格などを鑑みて算出した金額ですので、
この金額をしっかり受け止めることが大切です。

・買取価格について
買取価格は不動産会社があなたの家を買い取る場合の査定額です。

●高額査定の不動産会社を選ぶと大損する可能性がある
高額査定を出す不動産会社は、お客様よりも自分達の儲けに目が向いています。

「高い査定額を出せば自社で契約してくれるだろう」と考えているからです。

そういった不動産会社は、ほとんどが「囲い込み」をしています。

「囲い込み」をされてしまっては、家が高額な上に、買い手の母数が限られるわけですから、売れるまでに時間が掛かる可能性が大きいのです。

※囲い込みがわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

売れるまでに時間がかかるということは、不動産会社は当然「値下げ」をしてくるのです。

あなたは「売れないのだから仕方ない」と思い、きっと値下げに応じるでしょう。

もしそれでも売れない場合、さらに「値下げ」を要求されますよね」

そうすると、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

●標準査定を出した不動産会社に依頼するのが一番確実
もし時間があるようでしたら、査定を出した全ての不動産会社に会って話を聞き、見極めることが一番確実です。

時間がないようであれば「一番低い査定額」と「一番高い査定額」と出した不動産会社は「却下」にすること。

でも実際に査定額が届き、高額な査定を出してきた不動産があった場合、きっと「この金額で売れたらいいなぁ」と思うでしょう。

そうするとその高額査定の不動産会社が気になって仕方が無くなると思います。

もしあなたが、「騙されない」と決心してその高額査定を出した不動産会社を「却下」にすることができればいいのですが、
それが出来ない場合、標準査定と高額査定を出してきた不動産会社に出向き、話を聞きましょう。

絶対に、「高額査定」を出した不動産会社だけに行ったり、「いい会社だろう」という思い込みは捨てて話すこと。

第三者の目線で話をするように心がけてくださいね。

家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

今回は、私が無知の時に行った不動産会社A社の経験を生かし、
どうやって家を売却することに成功したか、説明いたします!

●どうやって家を希望価格で売ることができたのか?
それは、自分の間違いに気づき、不動産会社のカラクリ・思惑を知り、1から家の売却をやり直したからです。

●家を売却するにあたり間違っていた事
・営業マンを信用し、1社の不動産屋にしか依頼をしていなかった
→その結果、不動産会社の囲い込みに気づかず買い手が見つからなかった

・家の相場よりも高い査定額に満足してしまった
→家の相場よりも高い金額では売れない可能性の方が高い
※よく「高く家を売る方法」を記載したサイトを見かけますが、広告の可能性が高いので気をつけてくださいね。

・大手不動産会社であれば安心
→不動産売却は大手だから安心ということはない(囲い込みをするのは大手が多い)
※もちろん大手不動産会社が全て悪いわけではありません!

「囲い込み」がわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする人とは?

いかがでしょうか?
もしみなさんにも上記のようなことを思っている方がいたら、要注意です!

あなたの家の売却が失敗する前に、このサイトのカテゴリ「不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事」をお読みください!
不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事一覧

さて、私はどうしてこの過ちに気づいたかというと、私の地元の不動産会社に勤めていた友人に相談したことがきっかけです。

私「久しぶり。最近離婚して家を売りに出してるんだけど、全然買い手が出てこないんだよね〜。こんなもんなのかなぁ」
友人「どこの家?査定額は?いつから売りに出してる?」
私「練馬区で相場より高くて2600万円、4ヶ月は経ってるかなぁ」
友人「相場より高いって売れないと思うよ。その不動産屋さん怪しいかも」
私「ええ?!」
友人「囲い込みされてるんじゃない?なんていう不動産会社?」
私「大手不動産会社のA社だけど、、囲い込みってなんなの?」

という会話から「A社が怪しい」と思うようになりました。

地元の友だちということもあり、不動産会社のカラクリを素人でも分かるように説明してもらい、
不動産会社は怪しい会社が多く存在することを知りました。

不動産会社のカラクリを知りたい方はこちらを御覧ください!
不動産業界について

家の売却は大手かどうかよりも、営業マンを見極めることが大切であること、複数の不動産会社に依頼することは必須だということだったのですが、どこにどうやって依頼すればいいかわからず。

家の近くに小さい不動産会社はあるものの、なんだか怪しいし、、、。

できればこの友人に家の売却をお願いしたかったのですが、
地元密着型の不動産会社に、さすがに東京の家の売却は、、、ということで、泣く泣く断念。

どうしようかなぁ、と思いネットで調べていたところ、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスがあることを知りました。

「え、これって私が求めてたやつじゃん?!しかも無料。やるしかない。」

願えば叶うんですね!!びっくりしました。
見つけてすぐ申し込みました笑

私はHOME4Uというサイトで申込をしたのですが、入力することは家の住所、電話番号などでそんなに多くなく、1分かからずに申込完了。
あなたの不動産いくらで売れる?【HOME4U】


私の今までの悩みは無駄だった??本当にネットって便利ですね。

これを入力するだけで複数の不動産会社に私の家の情報が送られて、複数の不動産会社から査定額が届くんです!

いやぁ便利便利。
私は査定額が届いた不動産会社に全部会って話を聞きました。

当然、気に入った不動産会社にだけ話を聞くこともありとは思いますが、なるべく会って話を聞いたほうがいいと思います。

何千万が手に入るかもしれないのですから!このくらいの苦労はなんのその!

何千万円の世界だからこそ、不動産の誤差って、きっと何百万円の世界。

例えば200万の誤差があったら、その200万円で何ができるでしょう!

世界一周できるかもしれません。
車1台買えるかもしれません。

この誤差をミスミス逃すわけには行かない・・・!

こうして全ての不動産会社に会い、1からやり直しました。
しっかり相場も調べ、私の家の相場は2400万円くらいと判明。

すると、4ヶ月待っても現れなかった買い手が、2週間程で現れました。。
今までの時間はなんだったの〜!?

A社に怒りがこみ上げるばかりですが、
大人なので我慢しましたヽ(`Д´)ノ

ただし、このサービスを利用して気をつけてもらいことがあります!

それは「査定額」を見極めること。

査定額が届いたら注意して欲しい事があります。
「一番高い査定額を出した不動産会社」と「一番低い査定額を出した不動産会社」を省くようにしてください。

一番低い査定額の不動産会社はもちろんなしです。

問題は一番高い査定額を出す不動産会社。
相場より高いと感じたら要注意。

不動産会社が出す査定には3種類あります。

販売査定
→物件の魅力を最大限に引き出して付けられる査定額。売却には時間がかかる。

標準査定
→3ヶ月程度で売却できる値段を想定してつける平均的な査定額

買取査定
→買い手を探すのではなく、直接不動産会社が買い取る価格。標準査定より2〜3割安い価格になる。

一番高い査定額を出す不動産会社は「販売査定」を提示している可能性が高いです。
よくよく考えると、販売に時間がかかるということは、必ず不動産会社に「値下げ」を提案されます。

ということは、たいてい値下げ後は「標準査定」になるわけです。

高額な「販売査定額」を出してくる不動産会社は、ユーザーを引き寄せるための「エサ」であることがほとんど。
こういった考えの不動産会社は「囲い込み」を行う不動産会社が多いのです。

もし囲い込みをされてしまった場合、さらに売れる記事が長引く可能性がありますので、
もしかしたら他社が出していた標準査定額よりも、さらに安値で売却する可能性もあるのです。

「販売査定」を提示してくる不動産会社は「囲い込み」とセットととらえたほうが良いでしょう。

信頼できるのは、相場の金額を提示してきた不動産会社。

「標準査定」は3ヶ月程度で売却することを見込んだ、計算された査定額です。
この査定額よりも一般的には高く売れることがほとんど。

●「家を高く売る方法」の類のサイトにだまされないでください!
こういったサイトでは必ず、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう、ということが書いてあります。

でも、上記で説明したように、高額査定をしてくる不動産会社は至って怪しいのです。

例えば、あなたが1本100円の普通の鉛筆を持っていたとします。

この鉛筆を「500円で買う人を見つけてあげるよ!」という人が現れたとします。

500円で売れたらあなたは400円儲けます。

「お願いします!」とその人に頼んだところで、誰もが100円の鉛筆とわかっているにもかかわらず、500円で買う人がどのくらいいるでしょうか。

おそらくほとんどいないと思います。

ましてや家となれば何千万の買い物です。
相場より高く買うということは、その家に相当な魅力がなければ、ほとんど可能性がないのです。

買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

上記でも説明したように、「高額査定」をする不動産会社は疑ったほうがいいです。

しっかり計算された「標準査定」を提示してきた不動産会社にお願いすることが、結局は一番高額となる可能性が高いのです。

(ただし営業マンの見極めは大事)
家の売却で重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない

複数の不動産会社に依頼をする理由は、あなたの家を理由なく高額な査定を付けてもらうためではありません。

信頼できる不動産会社、営業マンを見つけるためなのです。

不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

不動産会社は「囲い込み」をすることがよくあるそうです。
大手不動産会社でも、小さい不動産会社でも、お客様よりお金が優先の不動産会社は要注意。

要注意と言っても、この「囲い込み」に気づくか気づかないか、というのは難しい問題でもあります。

まず、囲い込みというのはどういったものかご説明しましょう!

【囲い込み】とは物件の売り手と買い手を独占してしまうことです。

不動産売却の依頼があった際、その物件を「レインズ」という、どの不動産会社も閲覧できるデータベースに登録する必要があるのですが、【レインズに登録しなかった】り、登録しても【自社のみで買い手を探せる】ように他の不動産会社を排他してしまうことです。

少し難しいのですが、詳しく説明していきますね。

まず、なぜ不動産屋さんが囲い込みをしたがるのか?というところです。
それはズバリ!お金に目がくらんでしまっているから。

まず、不動産会社はどうやって儲けているか?という説明をします。

不動産会社は、「不動産を売りたい」という方と、「不動産を買いたい」という方の仲介役です。
仲介ということは、手数料で儲けを出しているわけですね。

この手数料は、「不動産を売りたい」と言っている人に「この人あなたの物件に興味ありますよ」と買い手を紹介し、契約できれば手数料をゲット!できます。
逆に「不動産を買いたい」と言っている人に「こんな物件ありますよ」と売り手を紹介し、契約できれば手数料ゲット!です。

すなわち、売り主と買い手、両方から手数料を貰えれば一番儲かるわけです。

今回私はにっくきA社に「私の家の買い手を探してください」とお願いしました。
私はA社に騙されて専任媒介契約をしていますので、A社は私の物件が売れれば、私からの手数料をゲットは確実です。

あとは買い手を自分達で探し出せば、「私」と「買い手」の両者から手数料をゲット!できるのです。

不動産業界では、売り手と買い手から手数料をもらうことを「両手取引」
どちらか一方から手数料をもらえれば「片手取引」という呼び方をしています。

囲い込みとは、「売り手」と「買い手」のどちらからも手数料をもらうための手法です。

不動産会社が買い手を独占する方法その1 レインズに登録しない

先にもお伝えしたように、不動産会社は「物件を売りたい」と言われたら、スムーズに買い手を見つけるために、その物件を「レインズ」に登録する必要があります。

レインズに登録することで、不動産会社同士で物件を共有し合い、売り手、買い手をスムーズに紹介できるのです。

レインズの登録には条件があり、【専任媒介契約】であれば、必ず登録しなければなりません。
【一般媒介契約】であれば、登録しなくてもいいのですが、「なるべく登録するようにしましょう」という努力目標になっています。

私の場合はA社とは専任媒介契約でしたので、A社は必ず物件をレインズに登録する必要があります。
しかし、このレインズに登録したかしないか、というのは、A社が私に隠してしまえばわからないのです。

登録義務があっても、私が「レインズに登録してないですよね?」と言わなければ
誰にもバレずに、A社は買い手を独占して探すことができるのです。

「レインズ」なんて不動産会社同士で共有するデータベースですから、一般の私達が知る機会はほとんどありません。
私がレインズの存在を知らなければ「レインズに登録してないですよね?」と聞くことさえないのです。

ん〜!!!こんな不動産会社、腹が立ちますね!!
みなさん「レインズ」しっかり頭に叩き込んでくださいね!

私達はレインズを見ることができるのか?という疑問が湧くと思いますが、
2016年1月から、見ることができるようになりました!

こういった囲い込みが横行している為、取引の状況が売り主にもわかるようになったのです。

不動産会社が買い手を独占する方法その2 レインズに登録しても「商談中」で他社を排除
レインズには登録するものの、他社を排除する方法があります。

例えばレインズの情報を見てB社がA社に問い合わせをしてきます。

B社「おたくの物件が気になっている買い手がいます」
A社「その物件は現在商談中です」
B社「そうですか・・・」

という具合です。

実際は商談もなにもしていないにもかかわらず、「商談中」「契約予定」とすれば、他不動産会社からの買い手の紹介は排他できるわけです。

でも私達はそんなことになっているとも知らず、「まだかな、まだかな」と待っているわけです。

A社がレインズに登録していない、または、自分の物件が勝手に「商談中」と言われている事も知らないまま、「A社は頑張って買い手を探してくれている」と信じて待っているわけです。

もしB社が見つけてくれた買い手と交渉していたらどうなっていたでしょうか?
もしかしたら、早期に高い値段で売れていたかもしれないのです。

こんな不動産屋にだまされないよう、レインズをしっかり見るようにして、「絶対に信頼できる!」という営業マンでなければ【一般媒介契約】をして数社に売却を依頼をするようにしましょう。

不動産会社が囲い込みをすることで買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」を余儀なくされます。
値下げをすることで、数百万円もの損をする可能性さえあるのです。

囲い込みに引っかからないよう、気をつけましょう。
大手に多いそうなので、大手に依頼をする方はより気をつけてくださいね。

●素朴な疑問
他社を排除して自分達で買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」をすることになるが、値下げをしたら自分達の手数料も少なくなりますよね?

はい。仰るとおりです。

自社独占で買い手を探そうとすると、なかなか買い手が現れないことがあります。
そうなると不動産屋は決まって、「売れないので値下げしましょう」と言ってきます。

値下げはできるならば、したくないですよね。
値下げをすれば自社の利益も減るのに、どうして?と思ってしまいます。

手数料は、売値の3%を手数料でもらう不動産屋が多いです。

今回私は2600万円で家を売ることを希望しました。
もし2600万円で売れていれば、不動産会社への手数料は78万円です。

●A社が希望売値のまま売買契約に成功した場合の手数料
78万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=156万円

●希望価格のまま、買い手はB不動産会社に紹介してもらった時のA社の手数料
78万円☓1(私からの手数料のみ)=78万円

●値下げをしてA社のみで売買契約に成功した場合の手数料(物件の金額は2200万円に値下げ、手数料3%)
66万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=132万円

・・・というわけです。

物件の金額を下げたとしても、両手取引のほうが不動産会社からしたら断然魅力的なのです。
こんな不動産会社にだまされないようにしてくださいね!

しつこいようですが、不動産会社にだまされないために、家を売却希望の方は必ず数社にお願いしましょう。
下記サービスでは、簡単入力で一気に数社の不動産会社に依頼することができます。

ダマされないための第一歩は、しっかり数社に見積もりを依頼すること!

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