不動産売却についての基礎知識

買ってから5年未満のマンションを売却すると税金が高い!?税金がかからないようにするにはどうしたらいい?

マンション売却を考えていらっしゃる皆様、
あなたのマンションは購入してから何年経っているでしょうか?

もし5年未満の場合、5年以上経っているマンションに比べて
倍ほどの税金がかかることをご存知でしょうか?

今回はマンション売却の税金について、ご説明いたします!

購入してから5年未満のマンション売却の税金は倍も高い?!

マンションを購入してから5年未満の家を売却する場合、
5年以上経過しているマンションに比べて譲渡所得税が倍ほど違ってきます。

なぜなら、譲渡所得税を計算する方法を見ると分かります。
譲渡所得税の計算方法は下記です。

◆マンション売却の税金
課税長期譲渡所得金額×15%(5年以上の場合)、もしくは30%(5年未満の場合)

※課税長期譲渡所得金額の計算方法※
マンション売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

●取得費とは
マンション買うときにかかった金額(総額です)。
リフォームなどをしている場合は、リフォーム費用を加算することも可能です。

●譲渡費用とは
マンションを売却するときにかかった費用。(不動産会社に支払う手数料など)

いかがでしょう!
5年以上経過しているマンションの15%に比べ、
5年未満のマンションは30%も加算されています。

いや〜、高いですねぇ。税金。

そしてこの不動産売却での5年という期間、
計算方法に注意が必要です。

不動産売却での5年とは、5年以上の場合がほとんどである?!

不動産売却の譲渡所得税の5年の計算方法には注意が必要です。

なぜなら、保有期間が5年を経過した、
次の1月1日が経過時点で5年経過した、とみなすためです。

例えば、2016年2月1日に家を購入したとします。
家の保有が5年とは、2021年の2月ですね。

その次の1月1日ということは、
2022年の1月ということですから、
5年の保有が経過していても
なんと1年近くも経過していなければ5年とみなされないのです。

いや〜、厳しいですね、税金。

あなたの家はどうでしょうか?

自分が住んでいたマンションを売却すれば、3000万円の特別控除が受けられる

自分が住んでいたマンションを売却するのであれば、
売却金額から3000万円控除することが出来ます。

課税長期譲渡所得金額の計算方法でご紹介した計算式の特別控除の部分です。

「3000万円以下で売却した場合はどうなるの?」

その場合は、税金はほぼ気にしなくていいでしょう。
他に税金がかからないパターンはあるのでしょうか?

あります!

不動産売却で税金がかからないパターンとは?

不動産売却で税金がかからないパターンは、
上記で説明した3000万円以下で売却したパターンの他に、
購入金額より安く売却した場合です。

このような場合、マンションを売却しても非課税になります。
ほとんどの方が当てはまるのではないでしょうか。

東京都心で、かつ地価が上がっているのであれば
マンションの価値はグングン上がります。

その場合の売却は税金を気にしたほうが良さそうですが、
それ以外の場合、そこまで税金を気にすることはないでしょう。

税金がかからないパターン

  • 3000万円以下でマンションを売却した場合
  • 購入したときよりも安く売却された場合

ただし!非課税だからといって、「確定申告はしなくていいや」とはなりません!!

マンションを売却したら、必ず確定申告してくださいね!

まとめ

税金は高いし厳しいな〜と思いましたが、
控除があるなど意外と私達のことを考えてくれているようですね。

利益が出たら税金は当然かかりますが、
利益が出ないものには税金はかからない。

覚えておくといいと思います!

耐震工事をしていない家を売ることはできる?耐震基準を満たしていない家を買う買い手は限られる

古い家を売る場合、耐震工事が済んでいない家を多いのではないでしょうか。

1981年以前に建てられた家は、現在の耐震基準を満たしていないため、
耐震工事をする必要があります。

本来であれば、自分達が住んでいる間に
耐震工事を済ませておくのはベスト(自分達の安全を守るためにも)なのですが、
売るときに耐震の審査をして、耐震基準を満たしてなかった、という方もいらっしゃると思います。

そういった場合、家は売れるのか?ということを説明しましょう!

耐震基準を満たしていない家を売ることはできるのか?

結論、売ることは出来ます。

ただし、条件をつけなければ、買い手が見つかることはほぼないでしょう。

耐震基準を満たしていない家を売る時の条件

  1. 耐震基準を満たすように、耐震工事をする。
  2. 耐震工事をせずに、安く売る。
  3. 建物を取り壊す買い手に限定する。

耐震基準を満たしていないのであれば、
相場の値段で売ることはほぼ出来ないと考えましょう。

2の、耐震工事をせずに安く売る場合、
まずは相場より少し安く売り出し、
あなたの家が「気になる」という買い手が現れた場合、
耐震工事分を差し引きます、という交渉の仕方もありです。

買い手が渋った時点で値を下げると、
契約しやすくなるでしょう。

ただし、不動産会社によって様々な考え方がありますので、
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相談されることをオススメします。

このサイトでオススメの査定サイトはイエウール。
イエウールで査定を依頼し、満足する金額で売却できた、という口コミが多いためです。

複数の不動産会社に査定を依頼!口コミで人気のイエウール

納得のいく不動産会社を見つけたい!という方は、
こちらの記事もぜひ御覧くださいね。

家を売却するなら必ず読んで欲しい記事

シロアリ駆除をした家を売却するコツがある!雨漏りする家はシロアリがいると心得よ!

雨漏りやシロアリ駆除をしたことがある家を売りたい、
という方もいらっしゃると思います。

今回は雨漏り、シロアリ駆除の経験がある家の売却についてご紹介いたします!

雨漏り、シロアリ駆除の経験がある家を売却する時は必ず告知しましょう!

シロアリは湿気が大好きです。

雨漏りしている家はシロアリがセットであると心得ましょう!

雨漏りやシロアリ駆除の経験がある家を売る場合、
必ず不動産会社に告知をするようにしてください。

買い手にそういった事実があることを伝える必要があるためです。

もし、雨漏りやシロアリのことを伝えなかった場合、
契約が白紙になるだけでなく、損害賠償を請求されることもありますのでご注意くださいね。

雨漏り、シロアリ駆除したことのある家は売れるのか?

こればっかりは売りに出してみないとわかりません。
ただし、売れる可能性はかなり低いでしょう。

見積もりも、おそらく低い金額になりますので、
その辺は覚悟しておきましょう。

売れにくいのであれば、更地にしたほうがいい?

雨漏り、シロアリ駆除をしたことがある家は売れにくいのであれば、
思い切って建物を壊して、更地にして売ったほうが良いのでは?

と考える方もいらっしゃると思いますが、
これはあまりオススメしません。

なぜなら、更地にしてしまうと、固定資産税が高くなるためです。

売ってしまえば固定資産税は払わなくていいじゃないか!
と思いがちですが、もし売れずに長引いてしまった場合、どうでしょうか?

建物がある場合と更地の場合では、6倍も固定資産税が違うので、
個人的には建物ありで売却をしたほうがいいと思います。

ただし、ここでコツがあります。

雨漏り、シロアリ駆除をした家を売るコツ

雨漏り、シロアリ駆除をしたことがある家を売るコツは、
家の取り壊し費用を買主負担で売却することです。

取り壊し費用を払ってまで買う人がいるのか?と思うのですが、
実際はあなたが負担するようにするのです。

どういう意味かというと、流れは下記です。

あなた:解体費用を買主負担で家を売りに出す。

物件が気になる人から連絡がある。

雨漏りもするし、シロアリがいる家は買いたくない、と渋る(おそらく)

このとき、「売値から家の解体費用を差し引いたらいかがですか?」と提案

格安で買えることになるので、契約が決まりやすい

ということです。

もうおわかりかとは思いますが、買主が渋っていたら、
「解体費用を差し引きます」という提案をすることによって、
契約が決まりやすくなるのです。

実質、解体費用はあなた負担となります。

まとめ

もしこういった瑕疵物件の売却を検討している方は、
複数の不動産会社に相談することをオススメします。

不動産会社によっては、さらに良い提案をしてくれる会社もあるかもしれません。

このサイトでオススメしているのはイエウールというサイトです。
理由は簡単。

口コミで売却に成功している方が多数いらっしゃるからです。

無料で家を査定できるので、是非試してみてくださいね!

イエウール
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健闘を祈ってます!!

自宅で病死した場合は事故物件になる?事故物件(瑕疵物件)はどうやって売却するのが一番いい方法なのか?

売りたい物件で誰かが亡くなったことがある場合、
これは事故物件になるのだろうか?
と考えるのではないでしょうか?

自己物件(瑕疵物件)はやはり安くしなければならないの?

今回は事故物件についてご説明いたします。

事故物件は必ず告知義務がある!

事故物件は必ず告知しなければなりません。
告知義務で決まっています。

ではどういった物件が事故物件(瑕疵物件)になるのでしょうか?

実は、事故物件(瑕疵物件)には明確な基準がありません。
決まっている事は、その家や部屋で変死があった場合です。

変死とは、殺人や自殺などを指します。

自宅で病死した人がいる場合、事故物件になるの?

自宅で病死した人がいる場合は、事故物件にはなりません。
たとえ自宅で息絶えていたとしても、病死であれば問題なし。

人は生まれて死ぬのが当然です。
老衰はもちろん、歳を取れば病気になるのも当然です。

自宅で自殺をした人がいる場合は事故物件になる?

これは事故物件になります。

殺人や火災で亡くなった方がいる場合も、事故物件となります。
心理的瑕疵物件と言います。

その為、こういった物件を売りたい方は、必ず告知しなければなりません

過去に火事があった物件は事故物件になる?

過去に火事があった物件は事故物件になります。
物理的事故物件と言います。

もし、火事になった建物を壊し、土地だけ売りたい、という場合は
火事になった建物はありませんから、告知義務はありません。

ただし、火事の影響により土地の損傷が激しい場合などは
告知する必要があります。

事故物件(瑕疵物件)を黙って販売した場合、どうなるの?

事故物件を黙って販売した場合、損害賠償を請求させられる可能性があります。

実際にそういった判例が出ているので、
変死があった不動産は必ず告知しましょう。

事故物件(瑕疵物件)は安くしなければならないの?

瑕疵物件は、基本的には安くして販売することが多いようです。

ただし、何割安くしなければならない、という明確な基準はありません。

事故物件になった内容、エリアや間取り、買主の考え方、市場などにより、
不動産の金額というのは大きく変わります。

正直、瑕疵物件であっても、売れるのであれば安くしなくてもいいと思います。

しかし、現状はなかなか売れません。

はじめは通常の金額で設定していても、
売れなければ安くする他ありませんから、
必然的に安く販売することになるででしょう。

目安としては、相場の1割程安く値を付けることが多いようです。

まとめ

事故物件を売るのはなかなか大変です。

時間がかかりますし、根掘り葉掘り聞かれることもあるでしょう。

海外では幽霊が出るマンションは高く売られる所もあるようですが、
日本ではそんな事は今後もなさそうですよね。

誠実に対応することが一番の近道でしょう。

共同名義の不動産を売る時の注意点は?名義変更は贈与になる?他の名義人と意見が合わない場合はどうすればいい?

相続などで土地を共同名義にしている方は、
その不動産を売却や名変更するのにいくつか注意が必要です。

今回は共同名義の不動産を売却や名義変更する際の注意点をご紹介します。

共同名義の不動産を売る際の注意点

共同名義の不動産を売却する際の注意点は
共同名義となっている全員が同意する必要があるということ。

代々受け継がれてきた土地の場合などは、
兄弟同士でも意見が合わない事がよくあります。

泥沼にならないよう、じっくり話し合うようにしましょう。

自分の持ち分だけなら売却することができる

土地全てを売却するには、
所有者全員の承諾が必要になりますが、
自分の持ち分だけを売る、という場合は、
共同名義人の許可は不要です。

他の名義人と意見が合わない時は
自分の持ち分だけを売る事ができるということを覚えておきましょう。

ただし、一部の土地だけを欲しがる人は
ほとんどいないということも念頭に置いておきましょう。

かなり安い金額になることは間違いありません。

現在は不動産会社が共同名義の持ち分を
買い取ってくれる会社もあるようですので、
興味がある方は調べてみるのもいいでしょう。

★共同名義の持ち分を高く売る裏技★
あなた以外の共同名義人が、持ち分を第三者に土地を売った場合、
おそらく、買った相手はあなたの持ち分の土地も、
喉から手が出るほど欲しいはずです。

その場合は高く売れる可能性がありますよ。

共同名義人が勝手に自分の持ち分も含め、全部の土地を勝手に売った場合はどうなる?

共同名義人が勝手に自分の持ち分を含め勝手に売ってしまった場合、
1ヶ月以内であれば、他の相続人が同等の金額で取り戻す相続分取戻権があります

ただし、不動産を売却するには、
売買契約書に、あなたも署名捺印する必要があります
あなたが土地の所有者なのですから当然です。

もし勝手に売却していたということは、
契約書を偽造した、ということになりますから、
犯罪ですので捕まります。

そして、その売買契約は白紙となりますのでご安心を。

また、持ち分が多いからと言って、
その人有利に話を進めることもできません

全員が平等の権利を持っている、ということを覚えておきましょう。

共同名義の不動産の名義を変更したい

共同名義の名義変更を無料で行った場合、
それは贈与とみなされますのでご注意ください。

贈与税は高いです。
赤字になることもありますのでご注意を。

名義変更したい場合は法務局へ登記申請が必要で、尚且つお金がかかります。

土地の名義変更:不動産評価額の1.5%(相続による場合0.4%)
建物の名義変更:不動産評価額の2.0%(相続による場合0.4%)
登記事項証明書 1通 550円

司法書士に名義変更を依頼する場合は、
さらに司法書士報酬が必要になります。

司法書士費用は5万円以上と考えておきましょう。

共同名義の自分の持ち分がわからない場合

自分の持ち分がわからない場合、
土地の登記簿を確認しましょう。

登記簿は法務局に保管されていて、
土地の情報、権利などが記載してあります。

手数料600円(平成28年時点)を支払えば入手できますよ。

共同名義の土地を売却した場合の金額はどうなる?

共同名義の土地が売れた場合、
売れた金額を持ち分の通りに分割します。

相続の時点で売却をすることが決まっている場合、
誰か一人に委託をして売却したほうが手続きは楽ですよ。

共同名義の不動産売却の委託とは?

誰か一人の名義人に代表になってもらい、
不動産を売却する場合は、「委託」という方法があります。

委託の手続きには共有者全員が立ち会い、
売買契約書に署名と実印での押印をします。

印鑑証明、住民票、本人確認書類などもそれぞれ用意が必要です。

もし全員が揃って手続きをすることができない場合、
委任状を作成し、手続きをすることができます。

もちろん、委任状には不正な委任状を作成できないよう、
本人の売却意思の確認はしっかりされます。

まとめ

不動産の共同名義は面倒な事が多いです。
いくら親族とは言え、意見が合わないことはよくあることです。

揉めて泥沼にならないよう、
じっくり話し合ってくださいね。

住宅ローンが残っている家を売ることはできる?新しい家を買いたいけどローンが残っている場合

家の売却を考えている方、住宅ローンが残ってるけど、家を売ることはできるの?と
思っている方は多いのではないでしょうか?

住宅ローンが残った家は
結論、売ることが出来ます!!!

ただし、ローンを完済する必要があります。
ではどのように売るのか考えてみましょう。

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を上回る場合

売却したい家が残りの住宅ローンの残高を上回る場合は、
住宅ローンを完済できるので問題ありませんね。

上回った分は儲けとなります♪

売却したい家が残りの住宅ローンの金額を下回る場合

売却したい家が、住宅ローンの残りの金額よりも下回る場合、
補えなかった住宅ローンの残高は一括で支払う必要があります。

しかし払えない!という場合もありますよね。

そんなときに有効なのが買い替えローンです!

買い替えローンとは?

買い替えローンとは、住んでいる家を売却し、
新しく住居を買う時に利用できる住宅ローンのこと。

ただし、買い替えローンを組むには、これまで組んでいたローンを一括返済する必要があります

住宅ローンを一括で返済しなければならないのは変わりないじゃん!!

と思うと思いますが、ご安心を。

オーバーローンといって、住宅ローンの完済に足りない分を
新しくローンで調達することができるのです!

さらに、買い替えローンには他にもメリットがあります。

金利の安いローンに変更することができる!

2016年10月現在、住宅ローンの金利は低く、
住宅ローンの借換需要がとても大きいです。

金利の安い時期にローンを組み直すことで、
確実に金利が安くなります。

10年以上前にローンを組んだ方は、
ほとんどの方が安くなると思いますよ。

買い替えローンの注意点

買い替えローンには注意しなければならない点もあります。

それは、ローンを組み時期です。

※ローン自体を組むことの注意点は、通常のローンを組むときの注意点と同じ今回は割愛します。
住宅ローンを組む時の注意点→

買い替えローンを組む時は、ローンを組む時期がとても大切です。

  • 家を売却してから買い換えローンを組むのか?
  • 家を購入してから、買い替えローンを組むのか?

この2パターンがあります。

家を売却してから買い替えローンを組む場合のメリット・デメリット

家を売却してからローンを組む場合のメリット
メリットは、家の売却金額があらかじめわかっていてローンを組めるので、
返済計画が立てやすいことです。

また、売却してから買い替えローンを組むので、
安価な金額で売る必要がありません。

家を売却してからローンを組む場合のデメリット
デメリットは、もし早い段階で家を買ってくれる人が現れた場合、
急いで新しい家を探さなければならないということです。

家を売却してしまっては住む所がありません。

見つかるまで賃貸でいい、という方はじっくり家を決めることが出来ますが、
ほとんどの場合は家を決めてしまいたいという方がおおいと思いのではないでしょうか。

また、どうしても決まらない!という場合、
やはり賃貸に住む必要があります。

そうなると、引越し代や敷金礼金など、無駄なお金を払うことになってしまいます。

家を購入してから、家を売却する場合のメリット・デメリット

家を購入してから家を売却する場合のメリット
家を購入するのが先ですから、家を探す時間に余裕があります。
その為、気に入った家を探すことができる可能性が大きくなります。

家を購入してから家を売却する場合のデメリット
家が決まったら、買い替えローンを組む前に家を売る必要があります。

もし家が売れない場合、どうなるでしょう。

それは、二重ローンです。

これはなかなか大変です。

その為、家を実際の価値よりも安く売ってしまう方も多くいらっしゃいます。

しかし、1つだけその状況を回避できる方法があります。
それは、「買い替え特約」を付けてもらうことです。

「◯月◯日までに、家が売れなかった場合、家の購入を白紙にします」という特約をつけてもらうのです。

そうすれば、違約金などを支払う必要はありません。

ただし、必ず特約が付けれるわけではありません。

まとめ

いかがでしょうか。

住宅ローンが残っている場合、ローンを完済するか、
新たにローンを組むか、という2つの方法があります。

ローンを完済できることが一番良いのですが、
そううまくいかない場合、家を売却してから新しい家を購入するほうが、
リスクは少ないので、家を売却してから家を購入することをオススメします!

離婚して住宅ローンが払えなくなったら任意売却をするのが賢い選択。引っ越し費用をもらえることも。

住宅ローンが払えない!という状況の場合、
まず家を売ることを考えると思いますが、
家は、売った価格よりも住宅ローンの残額が大きい場合、
売ることができません。

どうしても売りたい場合は、
住宅ローンの残高を全額支払わなければならないのです。

では、どうしても住宅ローンが払えない場合はどうしたらいいのでしょうか。

住宅ローンが払えなくなったら競売か任意売却

住宅ローンが払えなくなったら、2つの選択があります。

任意売却
任意売却とは、住宅ローンが残っていても不動産を売却する方法。

なぜ不動産を売却できるかというと、「債権者(お金を貸した側)もお金が欲しいから」なのです

債権者(お金貸した人)は、住宅ローンを払ってもらえないんじゃ、困りますよね。

でもローンが残っている家は売却できない。

しかし、ここで協力し合えば、家を売却できる!
というのが任意売却です。

任意売却は法律的な事が絡むため、専門業者に相談することをオススメします。

競売
競売とは、住宅ローンは自宅を担保にしていることがほとんど。

住宅ローンを払えなくなったら、
家が差し押さえとなり、競売に出されます。

競売で家が売れた場合、その代金を債権者(お金をもらう人たち)に分配されます。

1年間に競売で取引される家の数、なんと4万件〜6万件
それほどローンを支払えない方が多くいるのですね。

競売は裁判所が売り主となりますから、
誰でも買うことができます。

しかし費用が100万円くらいかかります。

任意売却をオススメする理由

競売は市場価格より安く取引されることがほとんど。
しかも時間もかかり、費用対効果がよくありません。
(およそ半年はかかるようです)

一方、任意売却は通常の不動産売却と変わりませんから、
市場価格で売れる可能性が高いのです。

ということは、あなたにとっても、お金を回収する側にとっても、
任意売却の方が良いわけですよね。

しかも!任意売却は引っ越し費用ももらえる可能性があります

引っ越ししてもらって、早く家を売ってしまおう!という思惑ですね。

実際に引っ越し代金200万円ももらった、なんていう方もいるらしいですよ。
ただし、今はもらえないことも多いようです。

残ったローンはどうなるの?

任意売却をしても、ローンが全額返済出来ない場合、
残額については話し合いになります。

経験がある専門業者や不動産会社ですとあなたの状況を把握した上で、
「毎月◯◯円でしたらどうですか?」と提案してくれるようです。

自己破産をする方もいるようですが、
8割の方は、毎月少額でも支払いをして
自己破産は避けているようです。

また、請求をしない、というパターンもあるため、
状況によって、その後の対応は様々のようです。

住宅ローンが払えなくなったら悩まず相談しよう!

住宅ローンが支払えなくなったら、
悩まずに専門家に相談することオススメします。

専門知識のある方に相談すれば、必ずいいアドバイスをくれるはずです。

任意売却は言ってしまえば通常の不動産売却ですから、
なにも恐れることはありませんよ。

不動産を売却・購入すると「お尋ね」「アンケート」が届く!その内容は?返送の義務はある?

不動産を売却したり購入すると、税務署や国土交通省からアンケートが届きます。

税務署からは「お尋ね」
国土交通省からは「アンケート」

という名前で届きます。

詐欺などではないので安心してくださいね!

「お尋ね」はなるべく回答することをオススメします!

税務署から届く「お尋ね」はすべての不動産取引をした方に送られるわけではなく、
ある程度抽出された取引に対して送られます。

もちろん、適当に選ぶわけではなく、税務署が興味を持っている取引をした方に対して送られることもあります。

内容は明らかにされていませんが、
購入価格や購入先、資金調達方法など、
未申告の所得や贈与がないかチェックするための項目となっています。

要は、脱税のチェックですね。

その為、「お尋ね」が送られてきたら
なるべく回答して返送するようにした方が自分のためになります。

国土交通省の「アンケート」は回答したほうがいい?

国土交通省の「アンケート」に関しても、不動産の健全な取引のために、
回答するようにしましょう。

「アンケート」は、不動産取引をした方全員に送られてきます。

内容は契約日、土地面積、取引価格、建物の有無、取引の事情など、
異常な土地価格の高騰の確認や、健全な取引が行われているかどうかの確認の為のアンケートです。

「お尋ね」も「アンケート」も義務ではない

お尋ねもアンケートも、回答を義務付けられているわけではありません

ただし、上記にもあるように、特に「お尋ね」は税金に関することですので、
極力回答したほうが自分のためになります。

また、アンケートについても、今後の健全な不動産取引のために
回答するようにしましょう!

まとめ

お尋ねもアンケートも、不動産取引が落ち着いて、
忘れた頃にやってきます。

その為、はじめは国からの書類で怖がる方もいらっしゃるのですが、
ありのままに答えれば、恐れることはありません。

「お尋ね」と「アンケート」が届く、ということを頭にいれておけば、
ある日突然驚くこともありませんよ!

家の価格はどうやって評価される?地価公示価格や路線価って何が違うの?今の自分の家の時価を知りたい!

家を売る時、自分の家の価格はどうやって決まるのか、
気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

土地の価格はどのように付くのでしょう。
今回は地価について、少し掘り下げてみましょう。

手っ取り早く、自分の家の価値を知りたい方はこちらからどうぞ。

土地価格の付け方は5つある!

土地の評価というのは、人によっても違いますし、
時代の流れによっても変わってきます。

わかりやすいのは東京オリンピックではないでしょうか。

オリンピックが決まった途端、
東京の地価が上がりましたよね。

国が「ここを再開発するぞ」と言えば、
土地は高くなるのです。

簡単に言えば、「その土地が売れる金額」が地価になるのです。

土地の価格の付け方は5つあります。

  • 地価公示価格
  • 基準値標準価格
  • 相続税路線価格
  • 固定資産税評価額

地価公示価格について

国土交通省に所属する、土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格のこと。
毎年1月1日時点の価格を公示します。

調査は毎年実施されていて、路線価や固定資産税評価額の基盤となる価格となります。

公共事業用地の取得価格算定の基準とされていたり、さらに以下のような目的があります。

  • 一般の土地取引価格に対する指標となること
  • 適正な地価の形成に寄与すること

更に特徴的なのは、今の建物の形態に関わらず、
対象土地の効用が、一番高い能力を発揮できる使用方法」を想定した上での評価がされます。

未来をも想定しての評価なのですね!

基準値標準価格について

地価公示価格は国が算出しますが、基準値標準価格は都道府県が算出します。

7月1日時点の地価が毎年9月頃に公表されます。

公示地価よりも後に算出される地価ですので、公示地価を補填する形になっていて、
基準値標準価格のほうがより直近の評価となります。

相続税路線価格

通称、路線価。

路線価には2種類あり、相続税路線価と、固定資産税路線価があります。

路線価とは、相続税や固定資産税などの、
課税価格を算出するために国税庁が毎年1回評価する、1平方メートル当たりの評価額土地価格のこと。

その路線に面する土地(家)の価格はすべて同じという考えで、
土地の大きさや形で、さらにプラスにするか、マイナスにするかが決まります。

単純に「路線価」という場合は、相続税路線価を示している事がほとんど。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を算定する際の基準となる価格のことです。

地方では3年ごとの評価替えとなっていますが、
地価変動の大きい都市部では1年に1回、評価替えをしています。

路線価とは違い、個々の個別性を反映した価格です。

まとめ

いかがでしょうか。
価格の算出の違いについて、少し、わかっていただけたらうれしいです!

地価の元になるのは地価公示価格で、
より直近の動向を示しているのが基準値標準価格。

路線価や固定資産税評価額は、税金を課す際に算出される価格のことです。

自分の家がどのくらいの価格になっているのか、
こういった算出方法がある、ということを知っておいても損はありませんよ。

ゆかりの家の売却成功体験!失敗から学び1からやり直した結果、大成功!

私は家を売ろうと決めたとき、なにも考えずとりあえず近くの大手不動産会社に行きました。
今思えば、これが失敗のはじまりでした。

やっぱり知識がないと不動産会社のいいようにされてしまいますね・・・。

みなさんは必ず!!ある程度知識をつけてから不動産会社と話をするようにしてくださいね!

では私がどうして失敗から立ち直り、希望価格で家を販売できたのかご説明いたします!!
まずはこちらをご覧くださいませ。
実録!ゆかりの離婚による家の売却奮闘記〜自己紹介〜

ご覧いただけましたでしょうか?
そうです、私は大手不動産会社に騙されて(?)買い手が全く現れず値下げを繰り返していました。

その悔しさから何冊も不動産に関する本を読みあさり、友だちにも聞き込みしたりして、
ある程度の知識をつけた段階で、1から家の売却をやり直しました。

その知識をこのサイトで惜しみなくさらけ出していますので、ぜひじっくりご覧いただけましたら幸いです。

時間がない方はこちらだけでもお読みくださいね!
家を売却するなkら必ず読んで欲しい記事

失敗した不動産会社は置いておいて、1からやり直した方法をご紹介します!

◯成功するための家の売却の流れ

1 まずは自分の家の相場を知ること。
私は不動産を一括で査定してくれるサービスを利用しました。
複数の不動産会社に査定を依頼!イエウール

ここへ申し込むと複数の不動産会社がおおよその査定額を出してくれるので
自分の地域の相場が大体わかります。

さらに、複数の不動産会社に依頼することはメリットになります!

2 査定額が届いたらすべての不動産会社に連絡をする
メールや電話で不動産会社から連絡があります。

ここではほとんどのみなさんが「高額査定をした不動産会社」を選びがちですが、
ここでひっかかるといいことありません。

詳しくはこちら→家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

私は連絡があったすべての不動産会社と話をしました。

もし時間がないようであれば、「一番低い査定額の不動産会社」と「一番高い査定額の不動産会社」を省くのがオススメ。

3 不動産会社に内覧に来てもらう
ネットで申し込む際に入力する事項は住所くらいですので、
ざっくりの値段が付きます。

本当の値段はこの「内覧」で決まると言っても過言ではありません。

不動産会社は買い手の目線で見に来ますから、
家は綺麗にしておきましょう。

特にトイレやバスルームは念入りに!

参考記事:家を少しでも高く売る方法がある?理由もなく高額査定はつかないと心得よ!

4 不動産会社、営業マンを見極める
不動産の売却は営業マンで決まると言っても過言ではありません。
私が失敗した理由は「営業マン選びを間違っていた」これに尽きます。

不動産会社は、お客様よりも自分達の利益優先で動く会社が多く存在します。

その目安として「高額査定をするかどうか」が最大の見極めポイント。
参考記事:家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

内覧をしている時などに、信頼できるかどうか?を見極めてください。

高額査定をしていたら、「なぜこんなに高く値段が付くのか?」と根拠を聞きましょう。
(全ての不動産会社に査定額の根拠を聞きましょう)

根拠なく高い物件を買う人はいません。
買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

騙されないでくださいね!

5 一般媒介契約にすること
不動産会社のほとんどが、専任媒介契約をしたがります。
参考記事:家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

多数の不動産会社で契約をすることによって、不動産会社同士の競争が起こります。

絶対に信用できる不動産会社だ!と思えなければ、一般媒介契約をオススメします。

6 買い手が現れるのを待つ。
不動産会社と契約が済んだら、あとは買い手が現れるのを待つのみです。

このとき、自分の物件がレインズに登録されているかどうか確認するのもいいでしょう。
※だたし、一般媒介契約はレインズ登録義務がないため、登録されていない可能性もあります。

参考記事:家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法

レインズに登録することによって、買い手がより早く現れる可能性が高くなります。

7 買い手が現れたらしっかり家をアピールしよう!
買い手が現れたら、その買い手が「この家に住んでいる」イメージをしてもらうことが重要です。

買い手の内覧の時はあなたと不動産会社が立ち会う場合と、不動産会社だけが立ち会う場合の2種類あります。

買い手にイメージをしてもらうには、近くのスーパーや、
お子様がいる家庭の場合は学校のこと、近所について話してみましょう。

また、家を綺麗にしておくことで、より住んでいるイメージがつきやすくなります。

モデルルームのような配置にして売却に成功した方もいらっしゃいますよ。

8 売買契約までにトラブルは付き物だと心得よ!
家の売買契約にはトラブルは付き物です。
高額な買い物ですから当然といえば当然。

私の場合はこんなことがありました。
家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

トラブルの対処がしっかりできるか?という所も見据えた上で、営業マン選びはとても重要なのです!

9 やっと売買契約!さぁ引っ越しの準備!!は危険です
いよいよ買い手が購入を決めたら売買契約です!
嬉しいですね。

でも浮かれるのはまだ早い!

買い手のローンが通って、初めて契約になりますので注意しましょう。

近所にお別れ会をしてもらったけど、買い手のローンが下りず、
改めて買い手探し、ということもあります。

10 買い手のローンが下りて跡は契約書を書き、家を引き渡すだけ!
買い手のローンが下りたら一安心。
あとは契約書を書き、家を引き渡すだけです。

◯家の売却は不動産と営業マン選びが大事!
いかがでしょうか。

家の売却は不動産会社と営業マン選びがどれほど大切か、理解していただけましたら幸いです!

これがうまく行けば、家の売却は成功したも同然です。

皆さんの家の売却、成功することを願っています!