「囲い込み」の検索結果

不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

不動産会社は「囲い込み」をすることがよくあるそうです。
大手不動産会社でも、小さい不動産会社でも、お客様よりお金が優先の不動産会社は要注意。

要注意と言っても、この「囲い込み」に気づくか気づかないか、というのは難しい問題でもあります。

まず、囲い込みというのはどういったものかご説明しましょう!

不動産屋がよく行う「囲い込み」って何?

【囲い込み】とは物件の売り手と買い手を独占してしまうことです。

不動産売却の依頼があった際、その物件を「レインズ」という、どの不動産会社も閲覧できるデータベースに登録する必要があるのですが、【レインズに登録しなかった】り、登録しても【自社のみで買い手を探せる】ように他の不動産会社を排他してしまうことです。

少し難しいのですが、詳しく説明していきますね。

なぜ囲い込みをするのか?

まず、なぜ不動産屋さんが囲い込みをしたがるのか?というところです。

それはズバリ!お金に目がくらんでしまっているから。

まず、不動産会社はどうやって儲けているか?という説明をします。

不動産会社は、「不動産を売りたい」という方と、「不動産を買いたい」という方の仲介役です。

仲介ということは、手数料で儲けを出しているわけですね

不動産屋さんはどうやって手数料をゲットするの?

この手数料は、「不動産を売りたい」と言っている人に「この人あなたの物件に興味ありますよ」と買い手を紹介し、契約できれば手数料をゲット!できます。

逆に「不動産を買いたい」と言っている人に「こんな物件ありますよ」と売り手を紹介し、契約できれば手数料ゲット!です。

すなわち、売り主と買い手、両方から手数料を貰えれば一番儲かるわけです。

今回私は、にっくきA社に「私の家の買い手を探してください」とお願いしました。

私はA社に騙されて専任媒介契約をしていますので、A社は私の物件が売れれば、私からの手数料をゲットは確実です。

◆媒介契約についての詳細はこちら◆
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

さらに、買い手を自分達で探し出せば、「私」と「買い手」の両者から手数料をゲット!できるのです。

不動産業界では、売り手と買い手から手数料をもらうことを「両手取引
どちらか一方から手数料をもらえれば「片手取引」という呼び方をしています。

囲い込みとは、「売り手」と「買い手」のどちらからも手数料をもらうための手法です。

不動産会社が買い手を独占する方法その1 レインズに登録しない

先にもお伝えしたように、不動産会社は「物件を売りたい」と言われたら、スムーズに買い手を見つけるために、その物件を「レインズ」に登録する必要があります。

レインズに登録することで、不動産会社同士で物件を共有し合い、売り手、買い手をスムーズに紹介できるのです。

レインズの登録には条件があり、【専任媒介契約】であれば、必ず登録しなければなりません。
【一般媒介契約】であれば、登録しなくてもいいのですが、「なるべく登録するようにしましょう」という努力目標になっています。

私の場合は、A社とは専任媒介契約でしたので、A社は必ず物件をレインズに登録する必要があります。

しかし、このレインズに登録したかしないか、というのは、A社が私に隠してしまえばわからないのです。

登録義務があっても、私が「レインズに登録してないですよね?」と言わなければ
誰にもバレずに、A社は買い手を独占して探すことができるのです。

「レインズ」なんて不動産会社同士で共有するデータベースですから、一般の私達が知る機会はほとんどありません。

私がレインズの存在を知らなければ、「レインズに登録してないですよね?」と聞くことさえないのです。

ん〜!!!こんな不動産会社、腹が立ちますね!!
みなさん「レインズ」しっかり頭に叩き込んでくださいね!

レインズが一般の人にも閲覧できるようになりました!
私達はレインズを見ることができるのか?という疑問が湧くと思いますが、
2016年1月から、見ることができるようになりました!

こういった囲い込みが横行している為、取引の状況が売り主にもわかるようになったのです。

不動産会社が買い手を独占する方法その2 レインズに登録しても「商談中」で他社を排除

不動産屋さんがレインズには登録しても、他社不動産会社を排除する方法があります。

例えばレインズの情報を見てB社がA社に問い合わせをしてきます。

B社「おたくの物件が気になっている買い手がいます」
A社「その物件は現在商談中です」
B社「そうですか・・・」

という具合です。

実際は商談もなにもしていないにもかかわらず、「商談中」「契約予定」とすれば、他不動産会社からの買い手の紹介は排他できるわけです。

でも私達はそんなことになっているとも知らず、「まだかな、まだかな」と待っているわけです。

A社がレインズに登録していない、または、自分の物件が勝手に「商談中」と言われている事も知らないまま、「A社は頑張って買い手を探してくれている」と信じて待っているわけです。

もしB社が見つけてくれた買い手と交渉していたらどうなっていたでしょうか?
もしかしたら、早期に高い値段で売れていたかもしれないのです。

こんな不動産屋にだまされないよう、レインズをしっかり見るようにして、「絶対に信頼できる!」という営業マンでなければ【一般媒介契約】をして数社に売却を依頼をするようにしましょう。

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不動産会社が囲い込みをすることで買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」を余儀なくされます。
値下げをすることで、数百万円もの損をする可能性さえあるのです。

囲い込みに引っかからないよう、気をつけましょう。
大手に多いそうなので、大手に依頼をする方はより気をつけてくださいね。

囲い込みに関する素朴な疑問

Q,他社を排除して自分達で買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」をすることになるが、値下げをしたら自分達の手数料も少なくなりますよね?

A,はい。仰るとおりです。

自社独占で買い手を探そうとすると、なかなか買い手が現れないことがあります。
そうなると不動産屋は決まって、「売れないので値下げしましょう」と言ってきます。

値下げはできるならば、したくないですよね。
値下げをすれば自社の利益も減るのに、どうして?と思ってしまいます。

手数料は、売値の3%を手数料でもらう不動産屋が多いです。

今回私は2600万円で家を売ることを希望しました。

もし2600万円で売れていれば、不動産会社への手数料は78万円です。

A社が希望売値のまま売買契約に成功した場合の手数料
78万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=156万円

希望価格のまま、買い手はB不動産会社に紹介してもらった時のA社の手数料
78万円☓1(私からの手数料のみ)=78万円

値下げをしてA社のみで売買契約に成功した場合の手数料(物件の金額は2200万円に値下げ、手数料3%)
66万円☓2(売り手と買い手からの両方の手数料のため)=132万円

・・・というわけです。

物件の金額を下げたとしても、両手取引のほうが不動産会社からしたら断然魅力的なのです。
こんな不動産会社にだまされないようにしてくださいね!

しつこいようですが、不動産会社にだまされないために、家を売却希望の方は必ず数社にお願いしましょう。
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ダマされないための第一歩は、しっかり数社に見積もりを依頼すること!

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良い不動産会社と悪い不動産会社の見分け方はある?見分けるポイント2つ

良い不動産会社と悪い不動産の違いはどこにあるのでしょうか。

はっきり言って、大手だとか、規模が小さいとか、
そんなものは関係ありません。

実際に契約をする前に「こんな対応をされたら辞めたほうがいい」ということを今回はご紹介いたします!

悪い不動産会社はどんな対応をする?

悪い不動産会社は大きく分けて、会社の問題と営業マンの問題があります。

  • 会社の問題について

悪い不動産会社は下記のようなことがあります。

  • 必要な書類を取り寄せてくれない
  • 預り金を欲しがる
  • オーナーから直接預かった物件しか紹介しない

必要な書類を取り寄せてくれない業者は
「自分の仕事を増やしたくない」という理由で、そもそもお客様優先ではないですね。

預り金をやたらと欲しがる不動産会社もあります。
何するにも預り金。

大抵戻ってきませんのでご注意を。

最後の、オーナーから直接預かっている物件しか紹介しない、というところについて、すこし詳しく説明します。

まず、不動産会社は、不動産を持っているオーナーから
自分たちが直接取引ができる物件と、
他の不動産会社がオーナーから預かっている物件の2種類があります。

もちろん、自分達が直接オーナーとやり取りをしている物件は、
他の不動産会社もお客様に紹介することができるのですが、
その物件を隠す事ができるのです。

これを「囲い込み」と言います。
別の記事で紹介しているので、詳細を知りたい方はこちらをご覧ください。
参考記事:不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

簡単に説明すると、自分達が直接オーナーとやり取りをしている物件は、
他社に紹介されないように隠す事ができるのです。

そうすることで、自分達だけの独占物件として、
手数料をぶんどろう、という不動産ということ。

実は大手に多いやり口です

  • 営業マンの問題について

不動産会社は、営業マンによって良い取引ができるかどうかが決まります。
営業マンが優秀であれば、気持ちのいい取引ができます。

その為会社で選ぶよりも営業マンで選ぶようにしましょう。
参考記事:家の売却で最も重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない。必ずトラブルがあると思え!

不動産会社は良くても、営業マンに問題があるかどうかを見極める場合、下記を確認しましょう。

  • 担当者がその不動産会社に何年いるか?
  • しっかり契約内容を説明をしてくれるか?

担当者が何年その不動産会社に勤務しているか、
確認するようにしましょう。

転職が多い業種ではありますが、転職するには理由があります。

  • 営業能力に問題がある
  • 問題が起こる前に転職する
  • 会社がブラックである

会社がブラックなのはしょうがないですね。

不動産会社はゴリゴリの営業会社であることが多いです。
営業能力に問題がある方は、数字に問題がある方は
会社にいることが気まずくなってやめる方もいらっしゃいます。

また、問題が起こる前に転職する方も、
信じられないですがいるようです。

例えば、、、
家を買おうと前金を払ったが、キャンセルしたために前金を返して欲しいと言っても、
なかなか返してくれない営業マンがいたそうです。

するとある日突然、こつ然と姿を消し、
前金を奪い逃げてしまった、なんて方もいるようです。

こんな営業マンにあたってしまったら最悪ですよね、、。

営業マンが信用できるかどうか、はとても重要ですね。

まとめ

不動産会社は不透明で、知れば知るほど嫌いになりそうですが、
いい不動産会社、いい営業マンに出会えれば気持ちのいい取引ができるはずです。

いい不動産会社に出会えることを祈っております!!

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家を売却する時に必ずチェックしたい「レインズ」とは?一般の人がレインズを確認する方法

家の売却で知っておきたいことの一つとして、「レインズ」が挙げられます。

「レインズ」聞いたことがあるでしょうか?
このサイトでも何度か説明をしてきましたが、今回は「レインズ」に特化して説明をいたします!

レインズとはなんなのか?

レインズとは、不動産業者間でのみ閲覧できる、不動産のデータベースです。

「不動産業者間」ですから、基本的に私達一般の人が見ることはできません

※2016年1月より、不動産業者がしっかり働いているか?を確認するために一般の人も見れるようになりました!

レインズは誰が運営しているかというと、、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。

ではなぜ不動産を「レインズ」に登録する仕組みができたのでしょう?

レインズができた理由とは?

不動産の数と言うのは新しいマンションができれば当然増えていきます。

この日本に「不動産」は一体いくつあるでしょうか。

何万?何千万?

正直わかりません。

この膨大な不動産を一括で管理しようというところからレインズは生まれました。

ではレインズができたおかげでどういった恩恵を受けることができるのでしょうか?

レインズに登録するメリットとは

♦メリット1
レインズに不動産を登録することで、売り手は効率よく買い手を探すことができるし、買い手は家を見つけることができます。

♦メリット2
売却希望物件はリアルタイムですから、最新の情報がわかります。売買契約を結ぶまでの時間を短縮できるのです。

♦メリット3
レインズには大量の取引の事例が記録されています。
不動産会社は、その取引実績をいつでも確認することができ、売却希望の不動産に、現在の市場にあった適正価格の設定ができるのです。

では、全ての物件をこのレインズに登録しなければいけないのでしょうか?

売りたい物件は全てレインズに登録する必要があるのか?

登録されない物件もあります。

レインズ登録規則は下記のようになっています。

♦専属専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦専任媒介契約
→必ずレインズに登録しなければいけません。

♦一般媒介契約
→レインズへの登録は任意です。

媒介の種類の詳細についてはこちら。
家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

自分の物件が本当にレインズに登録されているか確認する方法

不動産会社があなたの物件をレインズに登録すると「登録証明書」が発行されます。

専任媒介契約の場合、「登録証明書」必ず受け取るようにしてくださいね。

また、2016年1月より、私達もレインズを見ることができるようになりました。
家売却レインズ

レインズに登録した方は必ずログインして自分の物件を確認してくださいね。

不動産会社はレインズに登録しても「囲い込み」ができる

不動産会社は売り手、買い手を独占するために「囲い込み」をする会社があります。

「囲い込み」の詳細はこちらをご覧ください。
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

例えば、レインズに登録をしても、他の不動産会社から「お宅の物件を買いたい人がいます」という連絡があったとします。

もし専任契約をしている場合、「その物件は商談中で」といって、他社を排他することができるのです。
商談している方はいないにもかかわらず。

他社(他の不動産会社)からの目線で説明するとわかりやすいので、他社目線でご説明いたしましょう!

他の不動産会社(ここではB社とします)からの目線

レインズを見て、物件を所有している不動産会社(A社)へ問い合わせる。

B社「お宅のお宅の物件を買いたい人がいます」
A社「その物件は商談中で、契約するかしないかの段階です」
B社「そうですか、わかりました」

数日後、B社がレインズを見て値下げされている事を知る。

B社「あれ、値下げされてる、買い手がいないのかな?A社に電話してみよう!」

トゥルルル・・・

B社「お宅の物件を買いたいという方がいます」
A社「その物件は商談中です」
B社「そうですか・・・(これは囲い込みをしているな!)」

という具合です。

買いたいと言っている人がいるのに「値下げ」をしているということは、A社が囲い込みをしていて、買い手が見つからないために「値下げ」をしている可能性が高いのです。

もしあなたの物件がこんな状況になっていたらどうでしょう?!
ハラワタが煮えくり返りますね!!

こんなことにならないよう、まずは不動産会社をしっかり選び、レインズを確認することが大切です!

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家を売却したい場合、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?

家を売却しよう!と決め不動産会社に話を聞くと、《一般媒介契約》と《専任媒介契約》の説明をされると思います。
今回は一般媒介契約と専任媒介契約の説明をいたします!

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

まず、「専任媒介契約とは」を説明しましょう。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは他の不動産会社に売却の依頼ができない契約の事を言います。
売却をお願いするのは一社だけ。

専任媒介契約には2種類あり《専属専任媒介契約》と《専任媒介契約》があります。
なにが違うかというと、買い手を自分で見つけてもいいかどうか、というところが違います。

専属専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手も自分で見つけることはNG
専任媒介契約・・・不動産会社は一社のみ、買い手は自分で見つけてもOK

専属専任媒介契約は一番縛りのある契約となります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは複数社の不動産会社にも売却を依頼してOK、もちろん買い手も自分で探してOKな契約です。

基本的に、不動産会社は自社のお客さんにしたいため、専任媒介契約を勧めてきます。

専任媒介契約のメリット・デメリットは?

専任媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
専任媒介契約のメリットは一社のみの不動産にお願いするので、対応が楽。

◆デメリット
なぜ不動産会社が専任媒介契約を勧めてくるか、を考えましょう。

理由1 専任媒介契約であれば、必ずお客様になる
理由2 「安くて売れる物件」といったいい物件であればあるほど専任媒介をすることで囲い込みができる

いい物件であればあるほど、専任媒介契約は損をする可能性が高まります。

はっきり言って、専任媒介契約のメリットは売り手にはありません

「信頼できる」と思わないかぎり、専任媒介契約はしないほうが良いでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリットは?

一般媒介契約のメリット・デメリットは何でしょうか。

◆メリット
いい物件であればあるほど、不動産会社の競争が起こり、より高い価格で、いい買い手が早く見つかる可能性が高い。

◆デメリット
複数の不動産会社とやり取りをするため、やや面倒。

基本的に、「家を売りたい」という方が現れた場合、「レインズ」という不動産会社同士のデータベースに登録する必要があります。

物件を共有し、早くいい買い手を見つけるためです。

しかし、一般媒介契約は、レインズ登録義務がありません。
(専任媒介契約は必ずレインズに登録しなければなりません)

そのため不動産会社によっては、いい物件はわざと一般媒介契約にし、レインズに登録せずに独占する会社があります。

一般媒介契約にする時は、必ず複数の不動産会社に相談しましょう。

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結論:一般媒介契約で契約をしたほうが賢い。

上記を読んでいただいて分かるように、専任媒介契約には、売り手にメリットはありません。

不動産業界というのは本当に特殊な業界で、基本的にお客様よりも自社の売上に顔が向いています。

不動産の売買は、不動産会社を見極め、騙されないようある程度知識をつけておいたほうが良いでしょう。

契約はかならず「一般媒介契約」です!

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家の高額査定をする不動産会社はやめたほうがいい?!高額査定の落とし穴とは

このサイトでは、自分の家を売却する時は複数の不動産会社に話を聞くことを勧めています。

もし「どうして複数の不動産会社にお願いするの?」と思った方はこちらをご覧ください!

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ここで複数の不動産会社に申込をしたら、このページをブックマーク!
各不動産会社から査定額が届いた後の、不動産会社の見極め方をご紹介します。

今回は、家を複数の不動産会社に査定してもらい、高額査定がついた場合の落とし穴についてご説明します。

自分の家に高額な査定がついた!本当に喜んでいい?

自分の家に高額な査定がついた場合、「やったー!」と喜んでしまいますよね!わかります。

私もその一人でした。
でも、高額査定で、私は1社目の不動産会社で失敗しました。

高額査定がつくと、「絶対この値段で売れる!」と思ってしまうんですよね。

不動産会社がつける査定額には注意しなければならないことがいくつかあります。
まずは「査定」について理解を深めましょう!

不動産の査定はどうやって行われる?

不動産の査定は非常に難しいです。

ある人から見れば価値ある家にも見えるし、またある人から見れば、なんの価値もない家に映るのです。

例えば間取りが変わっている家だったり、五角形の家だったりした場合(見たことありませんが)大抵は低い査定額が付きます。

多くの方が「住みにくい」と感じるためです。

でも、とある絵描きさんが「家で個展を開きたい」と考えた場合「変わった家」というのは芸術に変わる可能性があります。

その絵描きさんからすれば、とんでもない宝物を発見した!と思うかもしれません。
ここには大きい価値があるのです。

もしかしたら、この人だったら「1億円」でも変わった家を買う可能性が出てくるわけです。

不動産会社も、得意不得意があります。

マンションが得意な不動産会社、一軒家が得意な不動産会社、デザイン住宅が得意な不動産会社、、、

あなたが「家を売却したい」と家を査定に出した場合、不動産会社でも価値が違い、査定額が変わってくる可能性があるのです。

あなたの家はどんな家ですか?マンション?戸建?
まずは、あなたの家に合った不動産会社を探す必要があります。

ただしこれは、直接不動産会社に聞かなければわかりません。

インターネットで複数査定をしたら、不動産会社の担当と話をする

HOME4Uで不動産会社に申し込みをしたら、次にすることは「不動産会社に行って話を聞く」ことです。

不動産会社に行った時に、どういった家の売買が得意なのか、聞いてみるといいでしょう。

不動産会社に行く前に、ある程度不動産会社を絞り込見たい場合はどうする?

複数の不動産会社に話を全部聞く時間がない、という方もいらっしゃると思います。

そんなときは「査定額」である程度目星を付けましょう。

以前こちらの記事でもご紹介しましたが、不動産会社の査定には3種類あります。
家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

◆査定の種類3つ

販売査定
物件の魅力を最大限に評価して出した査定額。

標準査定
3ヶ月程度で販売できる金額を計算して算出した査定額。
大抵はこの査定額よりも高く売れることが多い。

買取査定
不動産会社が買い取る場合の査定額。
標準査定より2〜3割程安くなる。

販売査定について

この販売査定は、物件の魅力を最大限に引き出した査定額です。

つまり「売れるかもしれない」「売れるようにがんばります」という査定額ということです。

ここで言いたいことは、不動産の査定は、ブランドバックや時計、車の査定とは違う、ということです。

ブランドバックや時計などは「30万円」と査定したら30万円で買い取ってくれます。

しかし、不動産はそうではありません。
ここを勘違いしないことが大切です。

不動産会社はその高額査定で「買い取る」なんて一言も言っていません。
不動産会社はあくまで仲介役。

「この金額で買い手が見つかるようにがんばります」という数字なのです。

私達は「少しでも高く売却したい!」と思います。
不動産会社はそこを逆手にとり、相場よりも高い査定額を出してきます。

つまり、「販売査定」は実際に売れる金額でもなんでもないということです。

「うちだから出せる査定額です」なんて言ってきたら要注意。
根拠のない、決まり文句です。

買い手がつかなければ、その査定額は0円も同然なのです。

標準査定について

標準査定は3ヶ月程度で売れると考えた場合に算出される、計算された査定額。
大抵は標準査定額よりも高く売れることが多いようです。

周辺マンションの事例、市場価格などを鑑みて算出した金額ですので、
この金額をしっかり受け止めることが大切です。

買取価格について

買取価格は不動産会社があなたの家を買い取る場合の査定額です。

高額査定の不動産会社を選ぶと大損する可能性がある

高額査定を出す不動産会社は、お客様よりも自分達の儲けに目が向いています。

「高い査定額を出せば自社で契約してくれるだろう」と考えているからです。

そういった不動産会社は、ほとんどが「囲い込み」をしています。

「囲い込み」をされてしまっては、家が高額な上に、買い手の母数が限られるわけですから、売れるまでに時間が掛かる可能性が大きいのです。

囲い込みがわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする!囲い込みを避ける方法とは

売れるまでに時間がかかるということは、不動産会社は当然「値下げ」をしてくるのです。

あなたは「売れないのだから仕方ない」と思い、きっと値下げに応じるでしょう。

もしそれでも売れない場合、さらに「値下げ」を要求されますよね。

そうすると、「一番高額な査定額」を出した不動産会社がもしかしたら「一番低い売却額」になる可能性が大きいのです。

標準査定を出した不動産会社に依頼するのが一番確実

もし時間があるようでしたら、査定を出した全ての不動産会社に会って話を聞き、見極めることが一番確実です。

時間がないようであれば「一番低い査定額」と「一番高い査定額」と出した不動産会社は「却下」にすること。

でも実際に査定額が届き、高額な査定を出してきた不動産があった場合、きっと「この金額で売れたらいいなぁ」と思うでしょう。

そうするとその高額査定の不動産会社が気になって仕方が無くなると思います。

もしあなたが、「騙されない」と決心してその高額査定を出した不動産会社を「却下」にすることができればいいのですが、
それが出来ない場合、標準査定と高額査定を出してきた不動産会社に出向き、話を聞きましょう。

絶対に、「高額査定」を出した不動産会社だけに行ったり、「いい会社だろう」という思い込みは捨てて話すこと。

第三者の目線で話をするように心がけてくださいね。

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家の売却で信頼できる不動産会社を必ず見つけられる方法がある!

今回は、私が無知の時に行った不動産会社A社の経験を生かし、
どうやって家を売却することに成功したか、説明いたします!

どうやって家を希望価格で売ることができたのか?

それは、自分の間違いに気づき、不動産会社のカラクリ・思惑を知り、1から家の売却をやり直したからです。

詳細はこちら
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家を売却するにあたり間違っていた事

営業マンを信用し、1社の不動産屋にしか依頼をしていなかった
→その結果、不動産会社の囲い込みに気づかず買い手が見つからなかった

家の相場よりも高い査定額に満足してしまった
→家の相場よりも高い金額では売れない可能性の方が高い
※よく「高く家を売る方法」を記載したサイトを見かけますが、広告の可能性が高いので気をつけてくださいね。

大手不動産会社であれば安心
→不動産売却は大手だから安心ということはない(囲い込みをするのは大手が多い)
※もちろん大手不動産会社が全て悪いわけではありません!

「囲い込み」がわからない方はこちら
不動産売却の悪しき慣習「囲い込み」で損をする人とは?

もしみなさんにも上記のようなことを思っている方がいたら、要注意です!

あなたの家の売却が失敗する前に、このサイトのカテゴリ「不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事」をぜひお読みください!
不動産売却するなら必ず読んで欲しい記事一覧

さて、私はどうしてこの過ちに気づいたかというと、私の地元の不動産会社に勤めていた友人に相談したことがきっかけです。

私「久しぶり。最近離婚して家を売りに出してるんだけど、全然買い手が出てこないんだよね〜。こんなもんなのかなぁ」

友人「どこの家?査定額は?いつから売りに出してる?」

私「練馬区で相場より高くて2600万円、4ヶ月は経ってるかなぁ」

友人「相場より高いって売れないと思うよ。その不動産屋さん怪しいかも」

私「ええ?!」

友人「囲い込みされてるんじゃない?なんていう不動産会社?」

私「大手不動産会社のA社だけど、、囲い込みってなんなの?」

という会話から「不動産A社が怪しい」と思うようになりました。

地元の友だちということもあり、不動産会社のカラクリを素人でも分かるように説明してもらい、
不動産会社は怪しい会社が多く存在することを知りました。

不動産会社のカラクリを知りたい方はこちらを御覧ください!
不動産業界について

家の売却は大手かどうかよりも、営業マンを見極めることが大切であること、複数の不動産会社に依頼することは必須だということだったのですが、どこにどうやって依頼すればいいかわからず。

家の近くに小さい不動産会社はあるものの、なんだか怪しいし、、、。

できればこの友人に家の売却をお願いしたかったのですが、
地元密着型の不動産会社に、さすがに東京の家の売却は、、、ということで、泣く泣く断念。

どうしようかなぁ、と思いネットで調べていたところ、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスがあることを知りました。

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「え、これって私が求めてたやつじゃん?!しかも無料。やるしかない。」

願えば叶うんですね!!びっくりしました。
見つけてすぐ申し込みました笑

私の今までの悩みは無駄だった??
本当にネットって便利ですね。

これを入力するだけで複数の不動産会社に私の家の情報が送られて、複数の不動産会社から査定額が届くんです!

私は査定額が届いた不動産会社に全部会って話を聞きました。

当然、気に入った不動産会社にだけ話を聞くこともありとは思いますが、なるべく会って話を聞いたほうがいいと思います。

何千万が手に入るかもしれないのですから!このくらいの苦労はなんのその!

何千万円の世界だからこそ、不動産の誤差って、きっと何百万円の世界。

例えば200万の誤差があったら、その200万円で何ができるでしょう!

世界一周できるかもしれません。
車1台買えるかもしれません。

この誤差をミスミス逃すわけには行かない・・・!

こうして全ての不動産会社に会い、1からやり直しました。
しっかり相場も調べ、私の家の相場は2400万円くらいと判明。

すると、4ヶ月待っても現れなかった買い手が、2週間程で現れました。。
今までの時間はなんだったの〜!?

A社に怒りがこみ上げるばかりですが、
大人なので我慢しましたヽ(`Д´)ノ

一括査定サービスを利用して気をつけること

それは「査定額」を見極めること。

査定額が届いたら注意して欲しい事があります。
一番高い査定額を出した不動産会社」と「一番低い査定額を出した不動産会社」を省くようにしてください。

一番低い査定額の不動産会社はもちろんなしです。

問題は一番高い査定額を出す不動産会社。
相場より高いと感じたら要注意。

不動産会社が出す査定には3種類あります。

販売査定
→物件の魅力を最大限に引き出して付けられる査定額。売却には時間がかかる。

標準査定
→3ヶ月程度で売却できる値段を想定してつける平均的な査定額

買取査定
→買い手を探すのではなく、直接不動産会社が買い取る価格。標準査定より2〜3割安い価格になる。

一番高い査定額を出す不動産会社は「販売査定」を提示している可能性が高いです
よくよく考えると、販売に時間がかかるということは、必ず不動産会社に「値下げ」を提案されます。

ということは、たいてい値下げ後は「標準査定」になるわけです。

高額な「販売査定額」を出してくる不動産会社は、ユーザーを引き寄せるための「エサ」であることがほとんど。

こういった考えの不動産会社は「囲い込み」を行う不動産会社が多いのです。

もし囲い込みをされてしまった場合、さらに売れる記事が長引く可能性がありますので、
もしかしたら他社が出していた標準査定額よりも、さらに安値で売却する可能性もあるのです。

「販売査定」を提示してくる不動産会社は「囲い込み」とセットととらえたほうが良いでしょう。

信頼できるのは、相場の金額を提示してきた不動産会社

「標準査定」は3ヶ月程度で売却することを見込んだ、計算された査定額です。
この査定額よりも一般的には高く売れることがほとんど。

「家を高く売る方法」の類のサイトにだまされないでください!

こういったサイトでは必ず、一番高い査定額の不動産会社を勧めています

でも、上記で説明したように、高額査定をしてくる不動産会社は至って怪しいのです。

例えば、あなたが1本100円の普通の鉛筆を持っていたとします。

この鉛筆を「500円で買う人を見つけてあげるよ!」という人が現れたとします。

500円で売れたらあなたは400円儲けます。

「お願いします!」とその人に頼んだところで、誰もが100円の鉛筆とわかっているにもかかわらず、500円で買う人がどのくらいいるでしょうか。

おそらくほとんどいないと思います。

ましてや家となれば何千万の買い物です。
相場より高く買うということは、その家に相当な魅力がなければ、ほとんど可能性がないのです。

買い手がいなければ、その査定額に意味はありません。

上記でも説明したように、「高額査定」をする不動産会社は疑ったほうがいいです。

しっかり計算された「標準査定」を提示してきた不動産会社にお願いすることが、結局は一番高額となる可能性が高いのです。

(ただし営業マンの見極めは大事)
家の売却で重要なのは営業マン!大手不動産会社かどうかは関係ない

複数の不動産会社に依頼をする理由は、あなたの家を理由なく高額な査定を付けてもらうためではありません。

信頼できる不動産会社、営業マンを見つけるためなのです。

わたしが500万円高く売るために利用した信頼できるサービスはこれ!
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家の購入よりも家を売却するのは時間がかかる?営業マン次第で1ヶ月で家を売却できる!

家の売却を検討されているということは、皆さん家(マンション)を買った経験があるのだと思います。

家を買う時って、結構スムーズではなかったですか?
私の場合ローンで少し苦労しましたが・・・。

気分も前向きですよね!
どういう家を買おうかな〜!(ドキドキ)
間取りはどうしよう?(ワクワク)

気分が前向きの時は多少の問題点があったとしても、
なぜか簡単にクリアできてしまうのです。

家を買おうと決めて物件の見学に行き、不動産会社の営業をうける。
色々な会社の物件を見て一番良さそうな不動産屋に決定。
もしかしたらあの家、売れてしまうんじゃないか?!という強迫観念で寝付けず買うことを決意。
ローンが通り、あとは完成を待つだけ!

トントン拍子で家の購入を決めてから1ヶ月〜2ヶ月で契約した、なんていう方もいらっしゃるかもしれませんね。

でも今回、私達は離婚で家を手放すというなんともネガティブよりな売却!!

離婚という体力のいる作業をしているからか、精神的にも参っていてクヨクヨ、メソメソ。

家を手にしたものの、「本当に売れるのかなぁ」なんて思うこともしばしば。

見事に私の家の売却劇は泥沼化しました。
家を売る時の精神状態って大事です!

皆さんが「今日はツイてる!」と思う時、これは勘でも単なる思い込みではなく、ホルモンが関係していると言います。
男性ホルモンである「テストステロン」が多い日は「今日はツイてる!」と感じるそうです。

実際に投資家が儲かる時は「テストステロン」の分泌が多い日であることが多い、ということが実験で証明されているそうですよ。

ホルモンは精神状態と深い関係があります。
女性であれば、生理の時の意味のないイライラや落ち込みで痛いほどわかる方もいらっしゃると思います。

「うまく家を売却できた」人は運が良かったのではありません。
離婚を前向きに捉えて、それなりに不動産の勉強をすれば、あなたの家の売却も成功するはずなんです。

どうしてこんな人生に、、

なんて思うこともあるかもしれませんが、どんな困難なことに遭ったとしても、
また別の幸せを手にすることができるんです!

と、話は逸れましたが、「不動産売却は家の購入よりも時間がかかるかどうか?」については、
営業マンとの出会いにかかっていると思います。

別の記事でも散々紹介しているので「もうわかってるよ!」という方もいるかもしれませんが、
営業マンとの出会いが本当に大切なので、もう少しお付き合いくださいませ!

●なぜ家の売却は営業マンが大事なのか?
家の売却が時間がかかるかどうかは、家自体の魅力がどうかもありますが、その不動産会社が「悪いこと」をしていないかどうか見極める必要があります。

▼時間がかかる理由

  • あなたの家に魅力がない
  • 不動産会社が囲い込みをしている
  • 専任媒介契約にしている

では細かく見ていくことにしましょう!

●あなたの家に魅力がない
正直これはどうしようもない部分があると思いますが、綺麗にできるところは綺麗にしていますか?

特にトイレや水回りは要注意。

他にはキッチンの生ごみ、ベランダの荷物、窓の拭き掃除はしっかりしておきましょう。

引っ越すのだから、家をモデルルームのようにしたり、内覧に来た時はスーパーの営業時間やバスの便利性などが伝えることができると、自宅とは別に、プラスαで評価してもらえることも。

●不動産会社が囲い込みをしている
不動産会社の囲い込みはよくある手法。

あなたの物件を「買いたい」という買い手を、自分達独占で見つけようとする方法です。

本来、買い手はどこの不動産を通してもいいものですが、不動産会社からすれば、売り手のあなたと、買い手からの両方から手数料が欲しいがために、囲い込みをするのです。

囲い込みの詳細はこちら→不動産売却の悪しき習慣「囲い込み」で損をする人とは

囲い込みが行われると、他の不動産会社からの紹介の買い手がシャットダウンされることになるので、なかなか買い手が現れないことも。

●専任媒介契約にしている
専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか依頼をしないことです。

絶対に信頼できる営業マンであれば、専任媒介契約でも問題ありませんが、
1社にのみお願いするということは、不動産会社間で競争が起きないため、
ノロノロと買い手を探す可能性が高くなります。

営業マンを「信頼できる」と断言できない場合は「一般媒介契約」で複数社に依頼をするようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか?
家の売却は、1ヶ月くらいで決まることもあります。

買い手の母数が多くなればなるほど、契約が決まる可能性が高まるのですから、不動産会社が「囲い込み」をしていないかどうか、見極める必要があります。

また、【専任媒介契約】【一般媒介契約】について、もちろんどちらにも長所・短所があります。

特に専任媒介契約を考えている場合は、営業マンをしっかり見極めるようにしてくださいね。

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