「マンションは管理を買え」は本当?資産価値を保つための管理状態を見抜く方法

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「マンションは管理を買え」とよく言われます。
管理を買うってよくわからない感じですが、マンションの管理とはどんなものがあるのか?

今回はマンションの管理状態を見抜く方法をご紹介いたします!

マンションの管理3種類

マンションの管理には大きく分けて3種類あります。

自主管理
部分委託管理
全面委託管理

それぞれご説明いたしましょう!

自主管理
自主管理とはその名の通り、自分達で管理をするマンションです。
現在、自主管理のマンションは全体の1.9%程しかないようです。

自主管理のいいところ
管理費用が安い
居住者の意識が高い

自主管理の悪いところ
負担が多い
高齢化による継続難

自主管理されているマンションは、徹底的に管理されているマンションと
管理が不足しているマンションに二極化になっているようです。

管理環境が悪いマンションは管理費を滞納していたり、不足していることもしばしば。
自主管理マンションを購入する際は管理費・修繕費の状況をしっかり確認しましょう。

部分委託管理
部分委託管理は、一部を外部に委託すること。

例えば出納業務、会計業務、掃除などを外部に委託することにより
負担を軽くすることができます。

委託する場合、管理人の勤務形態が3種類に分かれます。

常駐管理・・・管理人室に住んで勤務
日勤管理・・・管理人が通勤して勤務
巡回管理・・・定期的に巡回する

常駐は200世帯以上あるマンションに多く、
日勤は中規模マンションに多いようです。

全面委託管理
全面委託管理は全てを外部に委託することです。

最近の新しいマンションは全面委託しているマンションが多いようです。
当然、外部に委託しているのですから、管理費は高くなります。

しかし、その分管理は何もしなくていいのでとても楽です。

エントランスの掃除や、廊下の電気が切れていたりしてもすぐに変えてくれます。

マンションを見学する際にチェックする場所

管理人は常駐か巡回か?
管理人は常駐か巡回か確認しましょう。
巡回の場合、どのくらいの頻度で巡回しているのか確認しましょう。

自転車は整頓されているか?
自転車は整頓されているかどうか確認しましょう。

階段や手すりは錆びていないか?
サビはもろくなる原因となるので修繕が必要です。
もしサビが多いようであれば、修繕体勢が整っていないのかもしれません。

ゴミ捨ては曜日が決まっているか?
ゴミを捨てる日がきっちり決まっていると面倒です。
いつでも捨てることができるかどうか確認しましょう。

エレベーターは汚れていないか?
落書きや汚れがないか確認しましょう!

管理組合はどうなっているか?

管理組合とはマンションの住人で構成されるコミュニティ。
運営状況をしっかり確認しましょう。

管理規約の内容確認
管理規約はしっかり確認しましょう!

リフォーム規約特に注意です。
使用する素材等が細かく指定されていることがあります。
また、リフォーム自体、許可が必要な場合があります。

楽器やペットについても細かく指定されてる場合もあります。

楽器が趣味の方、動物を飼っている方は特に注意しましょう。

修繕計画の確認
マンションは10年〜12年に1度、大規模修繕を行います。

この修繕計画は、信じられませんが、現実的でない場合もあるのです。
マンションによっては修繕積立金が明らかに足りない場合があるためです。

計画通りに集金出来ていないことがあるのですね。

修繕計画を確認することで、資産価値として保てるかどうかの判断が出来ます。

まとめ

マンションの管理は規約の確認など細かいところのチェックが必要になります。

少々面倒ですが、資産価値を保てるかどうかの判断材料になりますので
しっかり確認しましょう。

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